（2015）台民初字第1994号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-04-29
案件名称
福州凯祥物业管理有限公司与张依团、张航泉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州凯祥物业管理有限公司,张依团,张航泉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第1994号原告福州凯祥物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区。法定代表人童家鑫，总经理。委托代理人任建生，福建秉峰律师事务所律师。被告张依团，男，汉族，1955年3月18日出生，住所地福建省长乐市。被告张航泉，男，汉族，1982年1月8日出生，住所地福建省长乐市。原告福州凯祥物业管理有限公司（以下简称凯祥物业公司）因与被告张依团、张航泉物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人任建生到庭参加诉讼，被告张依团、张航泉经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯祥物业公司诉称，2007年5月24日，以福州市台江区XX街道XX二期业主委员会为甲方，原告凯祥物业公司为乙方，双方签订了《物业管理服务委托合同》，约定：甲方将“XX二期”小区委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限自2007年5月24日起至2010年5月23日止；经委托代收代缴水费、公摊水电费、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运，物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为物业管理费1#、3#、4#、5#住宅楼每平方米按1.30元交纳，2#住宅楼每平方米按1.20元交纳，公摊水电费每户每月63元；业主应于乙方发出缴费通知书10个工作日内交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业管理服务费）的，按每日千分之三滞纳金，向乙方支付违约金。合同签订后，原告于2007年5月24日起进驻该小区实行物业管理服务。被告张依团、张航泉系福州市台江区XX路X号XX二期XX楼XX单元业主，住宅建筑面积143.31平方米，物业管理费5#住宅楼按每月每平方米1.30元交纳，即每月应交物业管理服务费186.30元、水电公摊费63元，于每月10日前交纳上个月的物业管理服务费和水电公摊费。但被告张依团、张航泉从2008年12月24日至2010年5月23日一直拖欠17个月物业管理服务费计3167.10元，应支付违约金500元（暂计），水电公摊费计1071元。2011年5月1日，原告曾向该房产原业主周志城、林秋花发函催交物业费、水电公摊费。2013年初，原告就该起拖欠物业费、水电公摊费纠纷向法院提起诉讼，后法院以被告周志城、林秋花的身份不明裁定驳回原告的起诉。经查，周志城、林秋花已于2006年5月15日将该房产售让给张依团、张航泉，但张依团、张航泉并未向物业处报备，也不交纳物业费、水电公摊费。现请求判令：1、被告张依团、张航泉向原告凯祥物业公司支付拖欠的自2008年12月24日起至2010年5月23日止的物业管理服务费3167.10元及逾期交纳物业管理服务费的违约金500元（暂计，违约金以被告每月所欠物业管理服务费186.30元为基数，按每日千分之三的标准，自次月的11日起逐月计算至被告履行义务之日止）；2、被告张依团、张航泉应向原告凯祥物业公司支付拖欠的自2008年12月24日起至2010年5月23日止的水电公摊费1071元；3、被告承担案件受理费。被告张依团、张航泉未作书面答辩，亦未提供证据。经审理查明，2007年5月24日，以福州市元洪锦江2期业主委员会为甲方，以原告凯祥物业公司为乙方，双方签订一份《物业管理服务委托合同》，合同约定：甲方将元洪锦江二期小区委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2007年5月24日起至2010年5月23日止，物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅5#楼1.3元／月.平方米，公摊水电费63元／月.户，业主应于乙方发出缴费通知书10个工作日内交纳物业管理服务费用，若甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，按每日千分之三向乙方支付滞纳金等。合同签订后，原告进驻该小区实行物业管理服务。XX二期XX楼XX单元房产所有权人为被告张依团、张航泉，建筑面积为143.31平方米，依约每月应缴纳物业管理服务费186.30元，水电公摊费63元，从2008年12月24日起至2010年5月23日，俩被告未向原告交纳物业管理服务费及公摊水电费，原告为此诉至本院。诉讼中，原告自愿将违约金计算标准从每日千分之三调整为日万分之三。本院认为，原告凯祥物业公司与福州市XX二期业主委员会订立的《物业管理服务委托合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此具有法律约束力，均适用于居住在XX二期的全体业主，合同期限自2007年5月24日起至2010年5月23日止。俩被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，双方之间形成了物业管理服务合同关系。原告已履行了物业管理服务义务，俩被告作为物业管理服务的实际受益人理应及时向原告交纳物业管理服务费用。因此现原告请求俩被告支付拖欠的自2008年12月24日至2010年5月23日止的物业管理服务费3167.10元（186.30元／月×17个月）和公摊水电费1071元（63元／月×17个月）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。另，俩被告没有按时交纳物业服务费，构成违约，其应当依照上述合同中“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业管理服务费）的，按每日千分之三滞纳金，向乙方支付违约金”的约定，承担违约责任。因该违约责任条款中的“滞纳金”即为逾期付款之“违约金”，故原告在诉讼中提出的滞纳金请求即为逾期付款之违约金请求。诉讼中，原告自愿将违约金计算标准从每日千分之三调整为日万分之三，本院依法予以准许。现俩被告应以其2008年12月24日起至2010年5月23日以每月所欠物业服务费186.30元为基数，按日万分之三计算，从原告所主张的次月11日起，向原告计付违约金至本案判决生效之日止。被告张依团、张航泉经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应视为自动放弃质证、辩论等诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张依团、张航泉应于本判决生效之日起十日内向原告福州凯祥物业管理有限公司支付拖欠的自2008年12月24日起至2010年5月23日止的物业管理服务费人民币3167.10元，并向原告支付违约金【违约金以俩被告每月所欠物业服务费186.30元为基数，按日万分之三计算，从次月11日起（即2008年12月24日起至2009年1月23日止的物业服务费的违约金从2009年2月11日起计算，2009年1月24日起至2009年2月23日止的物业服务费的违约金从2009年3月11日起计算，依此类推）计算至本判决确定的还款之日止】。二、被告张依团、张航泉应于本判决生效之日起十日内向原告福州凯祥物业管理有限公司支付拖欠的自2008年12月24日起至2010年5月23日止的公摊水电费人民币1071元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由俩被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 傅建勇人民陪审员 江秀平人民陪审员 张 军二〇一五年十月二十七日书 记 员 熊晓冰附：本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”