（2015）深宝法民三初字第1643号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-12-19
案件名称
深圳市新和股份合作公司,黄永才,徐菁与深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市新和股份合作公司,黄永才,徐菁,深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司,深圳市弘洋物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1643号原告深圳市新和股份合作公司，住所地深圳市宝安区福永街道新和居委天福路一号，组织机构代码192473960。法定代表人张海康。原告黄永才，男，汉族，1971年8月4日出生，住址深圳市宝安区。原告徐菁，女，汉族，1964年8月8日出生，住址深圳市宝安区。三原告的共同委托代理人利继梅，广东深天成律师事务所律师。被告深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司，住所地深圳市宝安区福永镇福海大道新和村新兴工业园一区第15栋，组织机构代码772719349。法定代表人梅奇伟。委托代理人陈波，广东鹏港律师事务所律师。第三人深圳市弘洋物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道新和新兴工业园三区（A区）办公综合楼第一层102，组织机构代码58929002-9。法定代表人易泉洲。委托代理人刘军，广东宝城律师事务所律师。原告深圳市新和股份合作公司（以下简称新和公司）、黄永才、徐菁诉被告深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司、第三人深圳市弘洋物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人利继梅，被告的委托代理人陈波到庭参加诉讼，第三人的法定代表经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月20日，被告与案外人弘洋物业管理有限公司签订了《厂房租赁合同》，约定被告向案外人承租位于福海大道新和新兴工业园一区内厂房A15及宿舍A19栋五楼一层、六楼半层合计面积8870平方米，租金按每平方米18元计算，合计每月租金为159660元。租赁期限自2014年6月16日起至2019年6月15日止共5年。但上述物业实际投资人是原告之一徐菁及其他投资人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝六人，该公司于2004年4月20日以其关联公司深圳市鸿泰实业有限公司向上述六位厂房宿舍的实际投资人共同认可的原告之一深圳市新和股份有限公司签订了《厂房、宿舍租赁合同》，承租被告与案外人约定完全一样的厂房及宿舍，租赁期限自2004年4月20日起至2014年6月15日止。2014年1月1日前的租金收到后均按上述刘股东所持股权比例分配到各个股东个人手中，但自2013年10月25日原告之一黄永才和原告之一徐菁签订《股权（物业）转让协议》约定徐菁将其与上述其他股东合伙兴建的位于福永新和社区新兴工业园区厂房A15、A16、A18共三栋和宿舍A19栋及消防池首层物业中所占的43.375%的股份转让给黄永才后，被告自2014年6月20日以被告名义与案外人就同一物业签订了《厂房租赁合同》。但案外人对被告所承租物业没有任何权利，双方所签租赁合同属无效合同。又因被告目前所承租之物业使用权、出租权等确属原告所有，故被告对已实际使用期限内产生的租金仍需向原告支付。另徐菁已垫付部分被告所拖欠的租金给了黄永才，故其依照法律规定也有权向被告主张租金权益（黄永才和徐菁主张的金额一样，后续双方再另行计算每人应得金额）。原告新和公司曾于2015年2月13日发通知给被告，告知其自2015年1月23日起按租赁合同将租金的43.375%支付给新股东原告黄永才，但被告却回复认为这一要求违法而不予执行。事实上原告新和公司作为《厂房、宿舍租赁合同》的出租方，其有权对租金的收取方式作出变更或指定新的收款人，不存在违法情形，被告无权对出租人收租方式或指定帐户的变更不执行，更无权在得到出租人的通知后不交租金或交付给其他未经实际投资人及出租人认可的主体并实际仍使用原承租的厂房及宿舍至今。综上所述，被告自2014年1月1日后未再向三原告中的任何一方支付过租金，已构成根本性违约，依据《厂房、宿舍租赁合同》的约定，原告要求解除该合同并要求被告支付所拖欠的一定比例的租金及利息。故诉至法院，请求法院判令：1、被告向三原告支付所拖欠的自2014年6月16日起至2015年6月16日（暂计至此时）止的43.375%的租金合计人民币831030元，利息约43000元；以上总计金额为874030元。2、确定被告与深圳市弘洋物业管理有限公司所签订的《厂房租赁合同》为无效合同；3、诉讼费由被告承担。被告答辩称，1、原告新和公司与被告签订的厂房宿舍租赁合同，承租方鸿泰实业有限公司是不存在的公司，从合同上讲是不存在的，而被告与原告新和公司之间实际形成了租赁关系，这个合同是由被告作为承租方实际承继了该义务。在双方承租过程中，徐菁作为新和公司的代理人出现，最初是由徐菁收取租金。之后涉及新和公司与徐菁等若干六名股东合资兴建的股东，里面约定了由双方一起来收取租金。因此新和公司针对涉诉厂房的财产权益，基本上是授权给了六名股东来受益。整个6年的收取时间，新和公司根本没有收取过，也未提出过异议，只谈到2014年6月以后的租金，而2014年6月以后的租赁合同并未与新和公司签订，而之前的其又不主张。所以被告认为原告新和公司主体不适格。原告新和公司提交的大量证据已充分说明了出租厂房的收益权、管理权是徐菁等六名股东在行使。而这六名股东先后以邦华、弘洋等公司来行使其出租收益，在证据交换的时候第三人也提交了相应的证据。被告也提交了相应的证据，被告每次的租金交付有数额的变更，有收取房租的收款人的变动，这一系列能证实，被告确实在履行承租人依法缴纳租金的合同义务，并没有违约行为；2、关于原告当庭变更诉讼请求的答辩如下：原告新和公司为何没有主张2014年6月16日之前的租金，那么原告新和公司是承认被告之前与第三人保持的出租人和承租人的合同关系，且原告新和公司与第三人的股东们的股份协议也充分证实了原告新和公司是放弃了50年的出租收益的，真正的受益者、管理者就是第三人即最后一家。被告认为被告方与第三人签订的租赁合同时合法有效的，相反原告新和公司提起确认无效之诉，与大量证据相互矛盾，所以原告的诉求不应该被支持。而且合同法明确规定任何所有权、股权变动都不会影响出租的效力。第三人未到庭应诉，提交书面答辩状称，一、徐菁、李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若如等六位投资人拥有新兴工业园15至19栋物业50年的使用权，原告新和公司不得干涉，且无权收取租金。2003年、徐菁、李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若如等六位投资人与原告新和公司、冯佐良签订了《合作兴建厂房合同》，约定由上述六位投资人出资兴建新和村新兴工业园15至19栋厂房，建成后拥有其50年的使用权。因此，根据合同约定，上述投资人出资兴建了上述物业，拥有其50年的使用权，有权使用、出租，而原告新和公司则不得干涉、也无权收取租金。二、第三人经授权对新兴工业园15至19栋物业管理、收租，且2014年1月1日后的租金被告已经支付给第三人，原告徐菁无权再要求被告支付上述租金。新和村新兴工业园15至19栋厂房建成后，六位投资人同意委托公司来进行管理、收租。自建成后至今，共委托了四家公司进行管理、收租，分别是：2007年9月1日之前为徐菁夫妻控股的深圳市蓝坤投资实业有限公司、2007年9月1日至2008年11月30日为深圳市邦华实业有限公司、2008年12月1日至2012年1月31日为深圳市华诺物业管理有限公司、2012年2月1日至今为深圳市弘洋物业管理有限公司。四家公司收取租金后，将收益按投资比例分配给各投资人，期间各投资人均无异议。因此，第三人有权对涉案物业管理、收租，原告徐菁无权再要求被告支付租金。三、原告徐菁与原告黄永才签订的《股权（物业）转让合同》为无效合同，原告黄永才无权要求被告支付租金。四、2014年2月1日后收取的租金收益均保存在第三人账户，没有分配的原因在于：首先，原告徐菁擅自将股份转让给原告黄永才，双方的转让合同并没有提供给其他股东，双方还隐瞒真实交易价格，其股权转让协议违反了在同等条件下，各位股东有优先购买权的原则。而且，原告徐菁与原股东之间的账目长期未进行清算，而受让方黄永才又不愿承担徐菁的债权债务。因此，各股东均不认可其转让行为，导致原告徐菁与其他股东之间产生纠纷，各股东均要求先解决此纠纷后再进行租金分配。其次，2014年2月至2015年1月期间，原告徐菁、黄永才等多次纠集数十人闯入新兴工业园一区15栋合法租户的生产经营场所，采用撬锁、拆卸、浇灌混凝土等方法，故意损毁正在生成的供电设备、载货电梯等，造成三家公司损失严重，现该财产损害纠纷已诉至宝安法院（案号2015深宝法民一初字3353号）。作为物业管理方，第三人有义务对肇事股东的租金收益予以扣留，等法院判决后赔付给受害方。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2003年，原告新和公司先后与原告徐菁及案外人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、黄桂凤签订《合作兴建厂房、宿舍合同》，约定各方合作投资兴建位于福永镇新和村新兴一区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍，使用期限为50年。2004年9月27日，原告徐菁与案外人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝签订《股东协议书》，约定共同投资兴建位于福永镇新和村新兴一区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍，股东合作年限从2004年9月至2056年5月31日止。该协议书同时约定了各股东投资金额和投资所占比例，原则上各股东的股权转让在内部转让，若转让给其他人，需不影响股东的利益。2013年10月25日，原告徐菁与黄永才在原告新和公司的见证下签订《股东（物业）转让协议》，约定：原告徐菁在福永镇新和村新兴一区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍项目中所占股份为43.375%，因投资方向调整，徐菁同意将持有的股份及所享有的物业所有权益转让给黄永才。2013年11月4日，原告徐菁向案外人出具《股权转让申请书》，写明需要把本人所持有的在合作投资中所占有的股权转让给原告黄永才，在同等条件下，各股东有权有限购买，如果各位股东放弃购买，请同意徐菁将股权对外转让。2013年11月7日，案外人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝在原告新和公司的见证下出具书面文件，确认同意原告徐菁将部分股权转让给原告黄永才。2014年6月20日深圳市弘洋物业管理有限公司与深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司达成《厂房租赁合同》，约定弘洋物业将位于福海大道新和新兴工业园区内厂房A15栋及宿舍A19栋五楼一层、六楼半层出租给鸿泰宏公司，合计出租面积为8870平方米；租赁期间为2014年6月16日起至2019年6月15日止；工厂及宿舍租金为每月按房地产面积每平方米18元计算，合计159660元，且租金自出租房屋交付之日起每2.5年以10%的幅度递增一次；弘洋公司每月向鸿泰宏公司收取3500元的管理费，与每月租金同时支付。2015年1月23日，原告黄永才、徐菁与案外人易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝共同向被告发出《声明书》，写明：经各股东平等自愿协商，一致同意从2015年1月23日起，将涉案厂房及宿舍按租赁合同约定的租金暂时交由原告新和公司监管，各栋租户直接将按租赁合同约定的租金交给原告新和公司，将视为已经按时履行了交付租金的义务。2015年2月13日，原告新和公司向被告发出《通知》，要求被告从2015年1月23日起按租赁合同将租金的43.375%支付给原告黄永才。庭审中，原告新和公司对深圳市弘洋物业管理有限公司向被告收取租金的行为不予确认，经查，深圳市弘洋物业管理有限公司自2012年2月开始向被告收取租金。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及原告提供的《厂房租赁合同》、《合作兴建厂房合同》、《股东协议书》、《股权（物业）转让协议》等证据，被告提供的《通知》、银行流水、《声明书》、《复函》、发票、收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。结合本案，涉案租赁物未经合法报建，违反了法律的强制性规定，因此原告与被告签订的《厂房租赁合同》应认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条的规定，房屋租赁合同无效，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，租赁合同的出租人即原告新和公司要求被告支付租金，被告与第三人同时确认被告已按照通知要求将租金足额支付至第三人账户，并未拖欠原告新和公司租金。本院认为，被告自2012年2月起即按照深圳市华诺物业管理有限公司发出的《通知书》的要求将租金足额支付至第三人公司账户，第三人对此亦予以确认；虽原告新和公司当庭表示不认可第三人收取被告租金的行为，但原告新和公司从未向被告提出异议，被告按照租金支付的惯例，即由旧的收租的公司向被告发出通知告知新的收租公司及账户，亦有理由相信第三人有权收取租金，且已实际足额支付租金给第三人，故原告新和公司要求被告支付租金的行为无事实和法律依据，本院不予确认。原告黄永才及徐菁要求被告支付租金的诉讼请求，未提供充分证据予以支持，本院对其请求不予认可。另，根据无效合同全面处理原则，现被告继续使用涉案厂房已无合同依据，被告应将涉案厂房腾退返还原告深圳市新和股份合作公司。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市新和股份合作公司与被告深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司于2014年6月20日的签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司应在本判决生效之日起十五日内将位于福永镇新和新兴工业园一区的A15栋及宿舍A19栋五楼一层、六楼半层的宿舍腾退给原告深圳市新和股份合作公司；三、驳回原告深圳市新和股份合作公司、黄永才、徐菁的其他诉讼请求。本案受理费6270元，由原告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员 何冰清二〇一五年十月二十七日书 记 员 谢 燎书 记 员 张雪娜附相关法条：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第12页共12页 更多数据：