（2015）惠中法民一终字第1076号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2018-07-20
案件名称
惠东县安信物业管理有限公司与徐汉杰、缪春红物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠东县安信物业管理有限公司,徐汉杰,缪春红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第1076号上诉人（原审原告）：惠东县安信物业管理有限公司。法定代表人：王玉明。委托代理人：罗青松，广东达伦律师事务所律师。委托代理人：刘小辉。被上诉人（原审被告）：徐汉杰。被上诉人（原审被告）：缪春红。上诉人惠东县安信物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见惠东县安信物业管理有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：一、二被告共同向原告支付2012年12月起物业服务费（暂计至2014年12月未2940.00元）及相应滞纳金3476.84元。二、二被告承担本案的诉讼费。主要事实和理由：被告徐汉杰与被告缪春红系配偶关系。2011年，被告徐汉杰从惠东县益丰房地产开发有限公司购得惠东县平山蕉田泰园二路雅居花园B栋1单元2A03房(建筑面积ll7.55平方米)。同年11月16日，被告徐汉杰与原告签订《雅居花园物业(住宅)服务合同》，合同主要约定：①原告为被告徐汉杰提供物业服务，被告徐汉杰按建筑面积每月1.00元／m2向原告缴纳物业服务费，即被告徐汉杰每月需缴纳物业服务费ll7.60元。②若被告徐汉杰未按合同约定按时支付应交费用，则需按日向原告支付应交款项千分之三的滞纳金。合同签订后，原告依约提供了优质的物业服务，但被告徐汉杰并未依约支付物业服务费。自2012年12月始，被告徐汉杰拖欠原告物业服务费共计2940.00元，原告多次催收未果。原告认为，原告和被告徐汉杰之间存在物业服务合同关系，被告徐汉杰之行为已构成违约，被告徐汉杰应当承担相应的违约责任。被告缪春红系被告徐汉杰的妻子，该物业服务合同签订于二被告夫妻关系存续期间，二被告应当共同承担上述债务。徐汉杰辩称：业户手册第12页第7条第三款约定的滞纳金是按照千分之一计算，二个月未交的，管理处将采取必要的措施催缴，知道依法进行追讨。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，原告安信物业公司的经营范围：物业管理。被告徐汉杰与被告缪春红于1987年7月19日在吉隆镇人民政府登记结婚。被告徐汉杰系雅居花园B栋2层2A03的业主建筑面积共117.55平方米。2011年11月16日，原告（甲方）与被告徐汉杰（乙方）签订《物业管理服务协议》，协议主要内容为：物业服务费：按乙方住宅的总建筑面积每月1.00元/m2的标准计收，由物业产权人或物业使用人于每月8日前支付给甲方；乙方签订本合同时应预交三个月的物业服务费给甲方；乙方应按本合同约定按时支付应交的费用，不得以任何理由拒绝，逾期交费每天按应交费金额的千分之三处罚滞纳金，乙方联系3个月不交费的，甲方可采取暂时停止提供服务，包括停止二次加压供水和停止停车服务等必要措施。该协议签订后，原、被告开始按约履行义务。自2012年12月起，被告至今未交纳物业管理费。经原告催收，被告仍未交纳上述费用。故原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。庭审中，被告否认收到原告的催收管理费通知，且认为滞纳金以万分之三计算不合理，应业户手册第7.3载明的“业主应于每月8日前到管理处财务处付清管理服务费，逾期未交者，每天加收千分之一的滞纳金。原审判决理由和结果原审法院认为，原告安信物业公司与被告徐汉杰签订的《雅居花园物业（住宅）服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应按约定履行自己的义务。被告徐汉杰未在协议约定的时间内支付物业管理服务费，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。原告诉请被告支付2012年12月至2014年12月的物业服务费2940元，于法有据，本院予以支持。《雅居花园物业（住宅）服务合同》约定“逾期交费每天按应交费金额的千分之三处罚滞纳金”与《业户手册》约定“逾期未交者，每天加收千分之一的滞纳金”相互矛盾，应视为双方对滞纳金约定不明。原告诉请被告支付2012年12月至2014年12月的物业管理费的滞纳金，本院不予支持。另，被告徐汉杰称房屋的房地产权证至今仍未办理，而安信物业公司与惠东县益丰房地产开发有限公司是同一老板，惠东县益丰房地产开发有限公司承诺没办到房地产权证，则无需缴交物业管理费。但原告未提交相关的证据予以证实，应承担举证不能的责任。办理房地产权证的问题属于被告与房地产开发商的另一法律关系，不属于《雅居花园物业（住宅）服务合同》约定的职责范围，被告可另循合法途径主张权利。被告徐汉杰和被告缪春红是夫妻关系，上述债务发生在两被告婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条中“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法十九条第三款规定情形的除外”的规定，被告缪春红应对被告徐汉杰的上述债务承担连带清偿责任。被告缪春红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告徐汉杰、缪春红于本判决发生法律效力之日起5日内支付给原告惠东县安信物业管理有限公司自2012年12月起至2014年12月共25个月的物业管理服务费2940元。二、驳回原告惠东县安信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取）,由被告徐汉杰、缪春红连带负担。当事人二审意见上诉人惠东县安信物业管理有限公司不服原审判决上诉,请求：一、撤销原审判决第一、二项判决，并改判“二被上诉人共同向上诉人支付2012年12月起至实际支付之日止的物业服务费(每月117.6元，暂计至2014年12月为2940元，2015年1月之后的物业费由二被上诉人按月支付)及相应滞纳金，暂计至2015年1月6日为3476.84元)。二、判令二被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费。主要事实与理由：一、一审法院遗漏诉讼请求，二审法院应当在查清事实后依法判决。上诉人在庭审时将原第一项诉讼请求变更为“二被上诉人共同向上诉人支付2012年12月起至实际支付之日止的物业服务费(每月117.60元，暂计至2014年12月为2940元，2015年1月之后的物业费由二被上诉人按月支付)及相应滞纳金(计算公式：应交服务费×千分之三／日×逾期天数，暂计至2015年1月6日为3476.84元)”。但一审法院在《民事判决书》中未对2015年1月起的物业服务费进行处理，也未说明理由，二审法院应当对此予以纠正，进行处理。二、一审法院认为“原被告双方对滞纳金约定不明”属于认定事实不清，实际上，原被告双方对滞纳金进行了明确约定，二审法院应当在查清事实后依法改判。一审法院据以认定事实的《业户手册》并无上诉人与被上诉人一的签字或盖章，其真实性合法性均无从确认，不能作为认定案件事实的依据。2011年11月16日，被上诉人一与上诉人签订的《雅居花园物业(住宅)服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同约定：若被上诉人一未按合同约定按时支付应交费用，则需按日向上诉人支付应交款项千分之三的滞纳金。因被上诉人为未按时交纳物业服务费，依据《雅居花园物业(住宅)服务合同》的约定，被上诉人应按日向上诉人支付应交款项千分之三的滞纳金。一审法院无视上述事实，迳行驳回了上诉人请求支付滞纳金的诉讼请求，属于认定事实错误，应当依法改判。综上，一审法院认定事实不清，作出错误判决，请求二审判如所请。被上诉人徐汉杰、缪春红答辩称,滞纳金不应给上诉人。开发商跟管理处都说过房产证出来以后再交管理费，合同写了注明12个月，房产证就可以出来，我交了12个月的管理费我就没有交物业费了，因为房产证一直没有出来，我就不交物业费了。承诺书就是证明。上诉人的谢宝华说物业费跟滞纳金不用给。谢宝华原在物业公司任经理，现在总公司任总裁。本院查明的事实经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查，上诉人在二审中认为因被上诉人已将所欠的全部物业管理费付清，故上诉状中关于要求被上诉人支付仍欠物业服务费的请求予以撤销。另外，被上诉人在二审中提交了：1、二份收款收据、雅苑花园停车卡、电梯内张贴的使用单位、电话，证明上诉人与惠东县益丰房地产开发有限公司是同一家公司。2、承诺书，证明惠东县益丰房地产开发有限公司承诺在2015年6月30日前办理好房产证以及公司负责人谢宝华口头承诺在办好房产证前不收取物管费及滞纳金。上诉人对被上诉人提交的证据的证明内容不予认可。本院判决理由和结果本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人是否应向上诉人支付所欠物业服务费的滞纳金以及确定滞纳金的计算标准。首先，关于迟延支付物管费是否应支付滞纳金的问题。上诉人提交的《业主手册》和《雅居花园物业(住宅)服务合同》（下称《服务合同》）均有关于被上诉人（业主）迟延支付物管费应支付滞纳金的内容。其中，《业主手册》载明，如被上诉人迟延支付物管费，其应每天按应缴费的千分之一的标准向上诉人支付滞纳金；《服务合同》则约定，如被上诉人迟延支付物管费，其应每天按应缴费的千分之三的标准向上诉人支付滞纳金。对此本院认为，虽然《业主手册》记载的滞纳金计算标准与《服务合同》约定的计算标准不同，但因《业主手册》是双方在签订《服务合同》后，由上诉人制订并分发给了被上诉人，而被上诉人对《业主手册》的内容并无异议，故该手册应认定对双方均具有约束力。根据《业主手册》，上诉人将《服务合同》约定的滞纳金计算标准从每天按应缴费的千分之三，调低为千分之一，应视为上诉人已对原合同约定的滞纳金计算标准自愿作了调低修改，而该修改并不损害被上诉人的权益，故该标准可认定为被上诉人在未依约缴交物管费时的滞纳金计算标准。原审判决认定滞纳金标准约定不明错误，本院予以纠正。但又因《业主手册》中的滞纳金按每天千分之一计算的标准过高，应作调整。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条第一款“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。”和第二款“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，被上诉人拖欠的2940元物业管理费的滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。原审判决认为双方对滞纳金标准约定不明，并据此驳回上诉人要求被上诉人支付滞纳金的请求错误，本院依法纠正。至于上诉人要求被上诉人付清所欠物业服务费的请求，因上诉人在二审中已撤销该项请求，故本院对此不再处理。综上所述，上诉人上诉部分有理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第275号民事判决；二、被上诉人徐汉杰、缪春红于本判决发生法律效力之日起5日内支付给上诉人惠东县安信物业管理有限公司自2012年12月起至2014年12月共25个月物业管理服务费2940元的滞纳金（滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。本案一审受理费25元，由被上诉人徐汉杰、缪春红负担；二审受理费50元，由上诉人惠东县安信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 邓耀辉代理审判员 寇 倩二〇一五年十月二十七日书 记 员 彭科梅附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 百度搜索“”