（2015）穗中法民五终字第4017号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-29
案件名称
何思颖与刘德民、广东金桥百信律师事务所、广州骏腾商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘德民,何思颖,广州骏腾商业经营管理有限公司,广东金桥百信所律师事务所
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4017号上诉人（原审被告）刘德民，1971年4月18日，住广州市越秀区。委托代理人胡勇，北京市大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何思颖，女，1978年11月12日，汉族，住广州市工业大道南第三金碧花园*******房。委托代理人陈建平，广东科德律师事务所律师。原审被告广州骏腾商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人刘德民。原审被告广东金桥百信所律师事务所，住所地广州市越秀区。负责人马立峻。上诉人刘德民与被上诉人何思颖、原审被告广州骏腾商业经营管理有限公司（简称骏腾公司）、广东金桥百信所律师事务所（简称金桥百信所）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、代理审判员柳玮玮组成的合议庭，对本案进行了审理。原审被告骏腾公司经本院公告传唤，金桥百信所经本院传票传唤，均无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年12月27日，何思颖（买受人）与刘德民（出卖人）、骏腾公司（合同记载为出卖人刘德民的委托代理人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买广州市越秀区北京路147号三层098号铺（建筑面积共3.04平方米，套内建筑面积1.26平方米），按套内建筑面积计价，房价总额307862元，买受人一次性付款，2011年12月27日前支付全部房价款的19%（包含定金）即60000元，2012年2月5日前支付全部房价款的41%即127862元，出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付全部房价款的40%即120000元；出卖人应于2014年4月30日前将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用；买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并提供必要的文件及配合，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。合同签订后，何思颖于2011年12月27日向刘德民、骏腾公司支付认购涉案商铺的定金50000元和首期款10000元，并于2012年2月5日向刘德民、骏腾公司支付认购涉案商铺的首期款127862元。另，何思颖于2012年2月5日向金桥百信所支付办证服务费1300元、委托公证费200元，合计1500元。另查明，广州市房地产档案馆于2013年6月13日出具的房产登记号为2013登记字1014910号《房地产登记簿查册表》记载：越秀区北京路147号398（建筑面积为3.0371平方米、套内建筑面积为1.2635平方米）的产权人为刘德民，同时上载明该房产设定有抵押权等。诉讼中，刘德明为证明是由于政府原因而导致未能办理涉案商铺交易过户手续，提交了穗国房办字（2012）33号《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》（内容为：“请各单位从2012年2月1日起，凡申请办理商业用房分割测绘和分割登记的案件，须补充提交相关职能部门出具同意分割的批准文件”等）以及穗字第0150101402号《粤房地权证》（上记载：越秀区北京路147号301的建筑面积为2963.91平方米，产权人为刘德民）。金桥百信所为证明其不应承担连带责任，提交其与何思颖于2011年12月27日签订的《专项服务合同》（何思颖为甲方，金桥百信所为乙方，在该合同第8小点约定“甲乙双方一致确认，甲方与该商铺的出售方签订的《商铺买卖合同》及相关合同和文件的具体约定，是由该商铺出售方所拟定，并与甲方商议后最终定稿，如该商铺的付款、使用权交楼、涂销抵押、产权分割、产权过户等相关事宜，由甲方与该商铺出售方按照相关合同约定和文件约定，进行权利义务的享有和履行，如发生的经济、行政、法律纠纷由甲方与该商铺出售方解决和承担，概与乙方无关”，第11小点约定“经乙方同意，甲方可随时中止委托，但已交付的法律服务费和已经发生的相关费用不予退还”等）。因本案纠纷，何思颖于2013年6月14日向原审法院起诉请求：1、解除何思颖与刘德民、骏腾公司于2011年12月27日签订的广州市北京路147号三楼098号铺之《商铺买卖合同》；2、刘德民、骏腾公司立即返还购房款187862元及支付违约金18786.2元，定金50000元，并从本案判决生效之日起至付清所有款项之日止按已付购房款187862元支付利息（按中国人民银行逾期贷款利率计算）；3、金桥百信所对于刘德民、骏腾公司上述第2项债务承担连带清偿责任；4、金桥百信所立即返还律师费1500元。刘德民原审辩称其不同意解除合同，该合同是由于不可抗力的原因造成的不能履行，当时是由于国土资源管理局变更了相关的文件规范分割商业用房登记收件资料，改变了相关的手续等才造成了不能履行，直至2013年我方已完备了相关的手续办理了各商铺的小产权分割。如果何思颖坚持起诉，我方同意返还购房款187862元，但我方不同意支付违约金，且违约金的标准10%的标准过高。关于定金实际上是签订认购书时候的签约定金，签订买卖合同后该定金实则已转化为首期款，由此已经不存在定金的说法。何思颖请求要求按照逾期利息计算利息，该请求的违约金已包括损失了，按照合同的约定，实际上交铺的时间是2014年4月30日，从签约到2014年4月30日之间是不会产生损失的，由此我方不同意该诉请。另外，骏腾公司只是我方的委托代理人，不是合同的当事人，不应当承担连带的责任。骏腾公司原审没有答辩。金桥百信所原审辩称其不同意何思颖诉请。1、不同意承担连带责任，我方只是提供相关服务，根据合同约定我方不对双方产生的纠纷承担责任。2、不同意返还律师费，依据合同的第11条，我方无需退还律师费。原审法院认为：何思颖与刘德民、骏腾公司自愿签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方均应自觉依约履行。现出卖方未在合同约定的期限内办理涉案商铺的涂销抵押手续及交易过户手续，已构成违约，且逾期超过15日，根据合同约定，何思颖享有合同解除权，故何思颖要求解除合同、卖方返还已付房款和利息、并承担违约责任理据充分，原审法院予以支持。刘德民抗辩存在不可抗力导致合同无法履行，但所提交的证据不足以证明其该项抗辩意见，故对此原审法院不予采纳。关于违约责任的范围问题，何思颖主张卖方按照已付房款187862元的10%之标准支付违约金，符合双方前述买卖合同的相关约定，原审法院予以支持。刘德民要求调整违约金的计算标准，但依据不足，原审法院不予采纳。至于刘德民辩称合同没有约定支付利息且何思颖已诉请刘德民支付违约金，故不应再支付利息的抗辩意见，由于何思颖诉请刘德民退还的利息是其已付购房款所产生的法定孳息，其与合同约定的违约责任并不相冲突，故何思颖可同时主张违约金和利息，但利息的标准应按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计付为宜。至于何思颖要求卖方双倍返还定金的问题，因卖方收取的50000元定金性质上应为涉案商铺之认购定金，系作为签订本案《商铺买卖合同》的担保，而并非履行本案买卖合同之定金，双方最终签订的《商铺买卖合同》中并没有关于定金罚则的约定，因此，何思颖以卖方违反《商铺买卖合同》的约定为由要求卖方双倍返还定金依据不足，原审法院不予支持。关于前述违约责任的承责主体问题，刘德民系作为涉案商铺的产权人和出卖人，理应承责。至于骏腾公司，因其非涉案商铺的权属人，在《商铺买卖合同》载明其是作为刘德民的委托代理人签约，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，即骏腾公司的相关代理行为应直接由刘德民承责，故何思颖主张要求骏腾公司在本案承责理据不足，原审法院不予采纳。至于金桥百信所，因本案系房屋买卖合同纠纷，而金桥百信所并非涉案《商铺买卖合同》的签约相对方，故何思颖直接要求金桥百信所共同承责理据不足，原审法院不予支持。同理，本案处理的是就涉案商铺形成的买卖合同法律关系，何思颖和金桥百信所之间因签订《专项服务合同》所形成的法律关系属于另一法律关系，并非本案调处范围，故何思颖要求金桥百信所退还律师费1500元的主张，原审法院不作调处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条第一款之规定，于2015年3月13日判决：一、何思颖与刘德民、广州骏腾商业经营管理有限公司于2011年12月27日就广州市越秀区北京路147号三层098号铺所签订的《商铺买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、刘德民于本判决发生法律效力之日起十日内，向何思颖返还购房款187862元及该款自本判决发生法律效力之日起至实际清付之日止的利息（按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计付）。三、刘德民自本判决发生法律效力之日起十日内，向何思颖支付违约金18786.2元。四、驳回何思颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费4086元（其中案件受理费2586元、公告费1500元），由何思颖负担100元，刘德民负担3986元。判后，刘德民不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、一审判决认定事实不清。刘德民与何思颖于2011年12月27日签订《商铺买卖合同》，将位于广州市北京路147号三层编号为098号的商铺出售给被上诉人。双方签订合同后，刘德民已积极着手准备为何思颖办理相应的产权证、涂销抵押等手续，但刘德民在为何思颖办理涉案商铺产权证期间，广州市国土资源和房屋管理局办公室下达了分割登记的《通知》，改变了原分割、登记办证的行政审批的手续、程序及文件等，导致刘德民无法在合同约定期间内为何思颖办理涉案商铺的产权证、涂销等手续。因此，刘德民认为解除合同是由于不可抗力的因素引起的，刘德民无需对合同解除承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院对何思颖所主张的利息笼统认定为法定孳息并未作区分，刘德民认为在民事诉讼中，依据案件的情况、合同性质的不同利息的主张应分为法定孳息收益及法定孳息损失。本案中，何思颖所主张的购房款的利息是基于刘德民在《商铺买卖合同》的违约行为而承担的，应属于法定孳息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，其与双方约定的违约金在性质上、功能上相当，根据合同法的约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款。另依据《民事诉讼法》第253条及相关规定，履行人迟延履行生效判决的，已法定履行人需支付迟延履行期间债务利息。因此，刘德民认为一审判决刘德民既支付违约金同时又支付利息，属于适用法律错误。2、《商铺买卖合同》约定，刘德民交付商铺使用时间为2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后。因此，即使由于刘德民原因造成未能办证等原因而解除合同，那么也没有对何思颖造成损失，更何况是由于不可抗力的因素引起的。此外，《商铺买卖合同》约定的违约金明显过分高于造成的损失，应依据《合同法》第114条第2款规定及《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的相关规定予以调整，但一审判决却没有依法调整。刘德民认为，可参考按照已付房款的活期存款利息计算违约金。因此，刘德民认为一审判决没有依据上述法律规定调整违约金的计算标准，属于适用法律错误。综上所述，刘德民认为：原审法院做出的判决书认定事实不清、适用法律错误，望本院给以纠正，依法支持刘德民的上诉请求：1、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1694号民事判决第二项中关于利息支付的判项；2、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1694号民事判决第三项关于支付违约金18786.2元的判项。何思颖二审答辩称其认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。骏腾公司、金桥百信所二审均无答辩。本院确认一审法院查明事实。本院认为：根据刘德民的上诉请求和何思颖的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：刘德民是否应向何思颖支付本金187862元的利息及违约金？对刘德民的上诉，分析如下：案涉房屋涂销抵押手续与案涉房屋分割的行政规划审批手续的办理并无必然关联。根据本案证据及当事人的陈述可知，就案涉房屋何时完成涂销抵押手续，刘德民无法向本院作出明确说明，且刘德民亦确认其并未按约定于签订《商铺买卖合同》后于210个工作日内办理案涉房屋的过户手续，为此，原审法院认定卖方未在合同约定的的期限内办理案涉商铺的涂销抵押手续及交易过户手续，已构成违约，且逾期超过15日，根据合同约定，何思颖享有合同的解除权并无不妥。何思颖要求解除合同，卖方返还已付房款，并承担违约责任理据充分，原审法院予以支持并作出判处正确。至于何思颖诉请刘德民向其支付已付房款的利息，因何思颖诉请退还的利息是刘德民应还未还购房款所产生的法定孳息，而违约金的承担是基于违约责任，二者可以同时主张。为此，原审法院认为何思颖该诉请与合同约定的违约责任并不相冲突，所作该项判处亦无不当，予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费369.66元，由刘德民负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年十月××日书 记 员 罗 涛 百度搜索“”