（2015）楚民初字第1897号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-11-17
案件名称
楚雄伟光汇通物业管理有限公司诉卢煜延物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
楚雄市人民法院
所属地区
楚雄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2015）楚民初字第1897号原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司。法定代表人陆学伟。诉讼代理人冯军，男，35岁，汉族（特别授权）。诉讼代理人凌世芬律师（特别授权）。被告卢煜廷，男，34岁，汉族。诉讼代理人卢云生，男，60岁，汉族。原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司与被告卢煜廷物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法由审判员钟学圣独任审判，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司诉讼代理人冯军、凌世芬，被告卢煜延及其诉讼代理人卢云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司诉称，被告系楚雄市开发区彝人古镇五期怡星园E2-3-102号房屋业主，原告是被告居住小区的物业管理公司，原、被告双方在协商一致的情况下签订了《彝人古镇前期物业管理服务协议》，协议签订后，原告按协议的约定和相关规定提供了物业服务，小区秩序井井有条，但被告却长期拖欠原告物业管理费，拖欠2013年3月1日至2014年12月31日止的物业管理费4337元。故请求人民法院依法判令：1、被告支付拖欠原告物业管理费4337元；2、被告支付违约金10931元。本案诉讼费由被告承担。原告针对其诉讼请求向本院提交了交房通知、入伙登记表、身份证复印件、前期物业管理委托服务合同、前期物业管理服务协议、临时业主公约、催款通知单、欠费明细、律师催收函、装修管理服务协议书、装修管理告知书。被告卢煜延辩称，我户因不交物业费而成为被告。按照权责对等的要求，按照相关部门的收费规定，收取多少物管费就应该给予多少服务。在2013年3月前，小区虽然管理混乱，但是我还是认真的缴纳物管费用，之所以在以后没有缴纳物管费，是由于物管方物管不作为，违反所签订的《前期物业管理协议》，物管纵容楼上住户违章搭建高危建筑，我户装修与其他住户装修时区分对待，小区内管理混乱，待问题解决以后我会足额缴纳物业管理费。二、高额滞纳金的收取不合理。三、现就物管方不作为，我户要求如下：1、物业方不作为，物业费收取不合理，应予以免除；滞纳金的收取更没有理由，不应支持；2、由于我非不正当理由拒交物业管理费。本案的受理费由原告承担。3、请求物管方清除对我户的侵害行为，维护我户的通风采光权利。如物管方不愿清除侵害行为，我户提议按照每日30元（即通风费10元、采光费10元、危险防护费10元）给予补偿，从侵害事实发生时至房屋寿命终止时，一次付清。并且前窗下停车位不准停车及堆放杂物，给予辅助通风采光。同时楼上住户楼梯危险发生时，物管方应承担所有一切责任。4、物管方不允许我户安装太阳能、防盗栏、及车位上平台，而允许其他户安装，在几年内影响了我户太阳能及其他的使用。造成生活上很多的不便及经济损失，物管应给予补偿。被告针对其辩解向本院提交了2012年缴纳物管费发票、2013年3月前物管费发票、楼上住户同意我户楼梯安装书、2013年4月向物管提出的书面请求、2013年5月向物管提出的书面请求、我户装修时情况、怡星苑小区管理混乱情况说明、临时管理规约、前期物业管理服务协议、2015年7月28日催款通知单、谈话内容、小区管理混乱现状照片、我户白天时照片、遮挡我户采光建筑照片。根据庭审和质证，双方当事人确认本案无争议的法律事实如下：被告卢煜延系楚雄市开发区彝人古镇五期怡星园E2-3-102号（建筑面积：182.13平方米、车库：15平方米）房屋业主，原告是被告居住小区的物业管理公司，2012年1月29日，原、被告双方在协商一致的情况下签订了《彝人古镇前期物业管理服务协议》，协议约定：物业费按住宅及车库每月1元／平方米的标准收取，同时还约定了双方的权利、义务以及违约责任。被告卢煜延入住后，向原告交纳2012年2月1日至2013年2月28日的物业费。从2013年3月1日至2014年12月31日的4337元，被告认为原告未尽到物业管理服务的责任，让其楼上住户在天井处违章搭建楼梯，使其生活受到影响，小区管理混乱，拒绝交纳物业管理费。经原告催要，被告至今未交纳。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为被告以原告未尽到物业管理服务的责任为由，拒绝交纳物业费的抗辩理由是否成立？本院认为，物业服务合同是物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业费。业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司，为其开发的彝人古镇怡星园小区提供物业服务，双方签订了《彝人古镇前期物业管理服务协议》，其合同系双方的真实意思表示，且合同内容并未违反国家法律及行政法规的强制性规定，其合同是合法有效的。合同中双方对各自的权利义务及物业费进行了约定，原告按合同约定对楚雄市开发区彝人古镇五期怡星园小区提供了物业管理服务，被告卢煜延作为该小区的物业使用人，双方签订的《彝人古镇前期物业服务管理协议》对被告卢煜延具有约束力，被告应当交纳相应的物业费，故原告要求被告支付其拖欠的物业费的诉讼请求成立，本院予以确认。被告卢煜延以原告未尽到物业管理服务的责任为由，拒绝交纳物业费的辩解理由不能成立，本院不予采纳。但原告在物业服务过程中确实存在管理服务方面的漏洞，使部分业主生活受到影响，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告卢煜延支付原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司2013年3月1日至2014年12月31日的物业管理费4337元；二、驳回原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费本院减半收取90.85元，由被告卢煜延承担（未交）。以上应由被告卢煜延承担的执行款项，限于本判决生效后五日内付清，款交本院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 钟学圣二〇一五年十月二十七日书记员 李慧敏 关注公众号“”