（2015）淄民一终字第651号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-11-26

案件名称

魏斌与高星租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省淄博市中级人民法院

所属地区

山东省淄博市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

山东省淄博市中级人民法院民事判决书（2015）淄民一终字第651号上诉人（原审原告）：魏斌，无业。委托代理人：王宝林，山东鲁杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高星，山东德泰装饰有限公司淄博分公司经理。委托代理人：高伟，山东联亨律师事务所律师。上诉人魏斌、高星因租赁合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2015）张商初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人魏斌及其委托代理人王宝林，上诉人高星的委托代理人高伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：原告魏斌系鲁中装饰材料城1-1-32号房屋1-3层的承租人，经房屋所有人李祖卿同意，允许原告将上述租赁房屋在其使用期间转租给第三人使用。2013年5月份，原告魏斌与被告高星达成口头协议，将鲁中装饰材料城1-1-32号房屋第三层交由被告承租使用。2013年10月22日，原告魏斌（甲方）与被告高星（乙方）补签一份房屋租赁合同，约定甲方将坐落在张店区昌国路鲁中装饰材料城1-1-32号房屋三层租赁给乙方，正式租赁期限从2013年5月28日至2015年5月31日止（共计两年），甲乙双方议定两年租金40000.00元，租金每半年支付一次，乙方须提前一个月缴纳下年度租金（首次租金须合同签订三日内缴纳），乙方承租期间水电费、物业管理费卫生费由乙方自理，如乙方不按合同约定的时间按时交纳租金，甲方有权单方解除合同，乙方并承担2000.00元的违约金。上述房屋租赁合同签订后，因进出房屋第三层的通道存在障碍，被告未使用上述租赁房屋，房屋处于空闲状态达一年之久（原告于2014年6月将该房屋另行租赁给他人使用）。原告魏斌自2014年4月份起多次向被告高星催要租金，被告高星曾承诺给予原告一定补偿，但被告至今一直未兑现承诺。为此，原告诉至法院请求依法裁判。原审法院认为，原、被告于2013年10月22日日签订的房屋租赁合同，系其双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，原、被告双方均应遵照履行。合同签订后，因进出房屋第三层的通道存在障碍，被告未使用上述租赁房屋，房屋处于空闲状态达一年之久，实际造成原告租金损失20000.00元，由于原、被告在签订合同时对通道相关事项未予明确约定，其双方在合同履行中均有过错，根据公平原则，上述损失应由原、被告双方均担，原告主张的违约金，依法不予支持。对于原告主张的物业管理费和卫生费，原告并未就此向法庭提供相关证据予以证明上述费用已实际产生，故不予支持。被告辩称本案诉讼时效已过，因原告自2014年4月起多次向被告催要过租金，诉讼时效因此而中断，被告该项辩称不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、被告高星于本判决生效之日起十日内赔偿原告魏斌租金损失10000.00元；二、驳回原告魏斌的其余诉讼请求。案件受理费430.00元，原告承担259.00元，被告承担171.00元。魏斌不服原审判决，向本院提起上诉称：高星于合理期间及事后均未对房屋已经正常交付提出异议，现主张通道封堵、不能使用不符合常理。实际上是由于高星原因造成未能及时使用房屋。综上，高星应按照合同约定支付租赁费并承担违约金。高星答辩称：上诉人魏斌的上诉理由不能成立，一审判决认定其出租的房屋没有通行的通道，高星没有实际使用。因此，应当驳回上诉人魏斌的上诉请求。高星不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋并未实际交给上诉人高星，协商出入通行的通道是上诉人魏斌应先履行的合同义务，涉案房屋直至2015年2月份另开门口后才出租给他人，之前房屋一直没有交付给上诉人高星，而是租给一楼商户作为仓库和员工宿舍，原审法院认定房屋空闲至2014年6月没有事实依据。因此，由于上诉人魏斌提供的房屋没有门口不能使用，不存在因上诉人高星过错导致不能使用或转租的事实。综上，请求二审法院查清事实，依法予以改判。魏斌答辩称：上诉人高星的上诉理由不成立，因为房屋已经正常交付，房屋本身不存在通道不能正常使用的状况。双方租赁合同的形成时间是2013年5月，之后到2013年10月22日，双方补签了书面的租赁合同。高星在合同中认可从2013年5月计算租赁期并支付租赁费。这一事实与高星所主张的房屋不能使用明显矛盾，请求驳回上诉人高星的上诉。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。上述事实，有房屋租赁合同、证明书、鲁中装饰材料城1-1-32号房屋租赁合同、录音资料、照片及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，自2013年5月两上诉人达成口头租赁协议至2013年10月份签订书面协议，上诉人高星并未就通道封堵问题提出异议，现其以此为由抗辩不应支付租赁费依据不足，依法不予支持。根据两上诉人2013年10月22日签订的《鲁中装饰材料城1-1-32号房屋租赁合同》约定，首次租金须在合同签订三日内交纳，若上诉人高星不按合同约定的时间按时交纳租金，上诉人魏斌有权单方解除合同，但在上诉人高星未按合同约定时间交纳租金后，上诉人魏斌亦未按合同约定及时行使合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，因此，上诉人魏斌主张应由上诉人高星全部负担一年的租金2万元无事实和法律依据，原审法院根据双方在合同履行中的过错情况分配损失负担比例并无不当，依法应予维持。综上，两上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100.00元，由上诉人魏斌负担50.00元，上诉人高星负担50.00元。本判决为终审判决。审　判　长　　李兴民代理审判员　　侯　康代理审判员　　姜修娟二〇一五年十月二十七日书　记　员　　苏银银关注公众号“”