（2015）深宝法民三初字第1641号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-12-19
案件名称
深圳市新和股份合作公司,黄永才,徐菁与深圳市鸿泰实业股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市新和股份合作公司,黄永才,徐菁,深圳市鸿泰实业有限公司,深圳市弘洋物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1641号原告深圳市新和股份合作公司，住所地深圳市宝安区福永街道新和居委天福路一号，组织机构代码192473960。法定代表人张海康原告黄永才，男，汉族，1971年8月4日出生，住址深圳市宝安区。原告徐菁，女，汉族，1964年8月8日出生，住址深圳市宝安区，三原告的共同委托代理人利继梅，广东深天成律师事务所律师。被告深圳市鸿泰实业有限公司，住所地深圳市宝安区福永镇福海大道新和工业园一区第15栋。法定代表人梅奇伟。第三人深圳市弘洋物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道新和新兴工业园三区（A区）办公综合楼第一层102，组织机构代码58929002-9。法定代表人易泉洲。委托代理人刘军，广东宝城律师事务所律师。原告深圳市新和股份合作公司（以下简称新和公司）、黄永才、徐菁诉被告深圳市捷一好电子有限公司、第三人深圳市弘洋物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人利继梅到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2004年3月26日，原告新和公司与被告签订了《厂房、宿舍租赁合同》，约定被告向原告新和公司承租其位于福永镇新和新兴工业园一区厂房A15及宿舍A19幢五楼一层，合计8870平方米的物业，租金按每平方米11元计算，合计每月租金为97570元，每五年递增一次，递增幅度为5%。租赁期限自2004年4月20日起至2014年6月15日止共10年。但上述物业实际投资人是原告徐菁与其他投资人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝等六人，原告新和公司与被告签订租赁合同的认可而为，但租金收到后均按上述六股东所持股权比例分配到各个股东个人手中。2013年10月25日原告黄永才和原告徐菁签订了《股权（物业）转让协议》，约定原告徐菁将其与上述其他股东合伙兴建的位于福永新和社区新兴工业园厂房A15、A16、A18共三栋和宿舍A19栋及消防池首层物业中所占的43.375%的股份转让给原告黄永才，转让后由原告黄永才享有该股权项下的所有收益。原告徐菁的转让行为已经得其他所有股东的书面同意。但原告黄永才在获转让后并未能收到被告每月应交付的租金，被告也未向原告新和公司支付租金，基于原告徐菁已垫付部分被告所拖欠的租金给了原告黄永才，故其依照法律规定也有权向被告主张租金权益。原告黄永才、徐菁曾于2014年12月15日及2015年1月8日发通知给被告，告知其自2015年1月23日起按租赁合同将租金的43.375%支付给新股东原告黄永才，但被告却回复认为这一要求违法而不予执行。事实上原告新和公司作为《厂房、宿舍租赁合同》的出租方，其有权对租金的收取方式作出变更或指定新的收款人，不存在违法情形，被告无权对出租人收租方式或指定帐户的变更不执行，更无权在得到出租人的通知后不交租金或交付给其他未经实际投资人及出租人认可的主体。综上所述，原告新和公司与被告所签订地《厂房宿舍租赁合同》已于2014年6月15日到期终止，但被告所拖欠的2014年1月1日起至2014年6月15日止的租金被告仍需支付。2014年6月15日之后被告因又以其关联公司名义与一案外人就同样的物业签订了租赁合同，给原告造成了进一步损失，原告已另案起诉。自2014年1月1日后未再向三原告中的任何一方支付过租金，已构成根本性违约，依据《厂房、宿舍租赁合同》的约定，原告要求解除该合同并要求被告支付所拖欠的一定比例的租金及利息。故诉至法院，请求法院判令：1、被告向三原告支付所拖欠的自2014年1月1日起至2014年6月15日（暂计至此时）止的43.375%的租金合计人民币244404元，利息约12000元；以上总计金额为256404元；2、诉讼费由被告承担。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人未到庭应诉，提交书面答辩状称，原告所称的合同于2014年6月15日已经终止，涉案合同约定的租赁场地、面积与另案的被告及深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司承租的地点、面积一致，其实是同一家控股公司。实际上使用涉案厂房的为深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司；二、第三人经授权对新兴工业园15至19栋物业管理、收租，且2014年1月1日后的租金深圳市鸿泰宏塑胶电子已经支付给第三人三、原告徐菁与原告黄永才签订的《股权（物业）转让合同》为无效合同，原告黄永才无权要求被告支付租金。四、2014年2月1日后收取的租金收益均保存在第三人账户，没有分配的原因在于：首先，原告徐菁擅自将股份转让给原告黄永才，双方的转让合同并没有提供给其他股东，双方还隐瞒真实交易价格，其股权转让协议违反了在同等条件下，各位股东有优先购买权的原则。而且，原告徐菁与原股东之间的账目长期未进行清算，而受让方黄永才又不愿承担徐菁的债权债务。因此，各股东均不认可其转让行为，导致原告徐菁与其他股东之间产生纠纷，各股东均要求先解决此纠纷后再进行租金分配。其次，2014年2月至2015年1月期间，原告徐菁、黄永才等多次纠集数十人闯入新兴工业园一区15栋合法租户的生产经营场所，采用撬锁、拆卸、浇灌混凝土等方法，故意损毁正在生成的供电设备、载货电梯等，造成三家公司损失严重，现该财产损害纠纷已诉至宝安法院（案号2015深宝法民一初字3353号）。作为物业管理方，第三人有义务对肇事股东的租金收益予以扣留，等法院判决后赔付给受害方。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2003年，原告新和公司先后与原告徐菁及案外人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、黄桂凤签订《合作兴建厂房、宿舍合同》，约定各方合作投资兴建位于福永镇新和村新兴一区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍，使用期限为50年。2004年9月27日，原告徐菁与案外人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝签订《股东协议书》，约定共同投资兴建位于福永镇新和村新兴一区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍，股东合作年限从2004年9月至2056年5月31日止。该协议书同时约定了各股东投资金额和投资所占比例，原则上各股东的股权转让在内部转让，若转让给其他人，需不影响股东的利益。2004年4月20日，原告新和公司与被告签订了一份《厂房、宿舍租赁合同》，约定被告向原告新和公司承租其位于福永镇新和新兴工业园的面积为6800平方米的A15幢厂房，以及面积为2070平方米的A19幢第五楼一层、六楼半层宿舍，合计8870平方米的物业，租金按每平方米11元计算，租赁期限自2004年4月20日起至2014年6月15日止共10年。2013年10月25日，原告徐菁与黄永才在原告新和公司的见证下签订《股东（物业）转让协议》，约定：原告徐菁在福永镇新和村新兴一区工业园的A15、A16、A18厂房、A19宿舍项目中所占股份为43.375%，因投资方向调整，徐菁同意将持有的股份及所享有的物业所有权益转让给黄永才。2013年11月4日，原告徐菁向案外人出具《股权转让申请书》，写明需要把本人所持有的在合作投资中所占有的股权转让给原告黄永才，在同等条件下，各股东有权有限购买，如果各位股东放弃购买，请同意徐菁将股权对外转让。2013年11月7日，案外人李刚、易泉洲、曾卓雷、林政山、赵若汝在原告新和公司的见证下出具书面文件，确认同意原告徐菁将部分股权转让给原告黄永才。2014年6月20日，原告新和公司与深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司签订了一份《厂房、宿舍租赁合同》，约定深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司向原告新和公司承租其位于福永镇新和新兴工业园的面积为6800平方米的A15幢厂房，以及面积为2070平方米的A19幢第五楼一层、六楼半层宿舍，合计8870平方米的物业，租金按每平方米18元计算，租赁期限自2014年6月16日起至2019年6月15日止共5年。庭审中，原告起诉要求支付租金的另案被告深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司称其在与原告协商租赁厂房时由于尚未进行工商注册登记，临时借用本案被告的名义并私刻“深圳市鸿泰实业有限公司”公章签订了涉案合同，但后来由于被告公司资金不足未能完成注册登记，但是经原告新和公司的同意后，由注册后的深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司承继了涉案合同的权利义务，即涉案合同实际的承租人为深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司。第三人称，实际使用涉案房屋的主体为另案被告深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司，实际上被告公司并未成立，且原告诉求的2014年1月1日至2014年6月15日的租金深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司已经支付给第三人。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及原告提供的《厂房租赁合同》、《合作兴建厂房合同》、《股东协议书》、《股权（物业）转让协议》等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告以被告拖欠租金为由诉至法院，并提供《厂房、宿舍租赁合同》欲证明其主张，根据本院查明的事实，实际使用涉案房屋的主体为深圳市鸿泰宏塑胶电子有限公司而非被告，故原告要求被告支付租金的诉求，缺乏事实和法律依据，本院对其诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费2573元，由原告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员 何冰清二〇一五年十月二十七日书 记 员 谢 燎书 记 员 张雪娜附相关法条：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第1页共9页 来源：