（2014）岳池民初字第3255号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-15
案件名称
倪昌杰与四川丽鑫房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
岳池县人民法院
所属地区
岳池县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪昌杰,四川丽鑫房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第四十四条第一款，第九十四条
全文
四川省岳池县人民法院民 事 判 决 书（2014）岳池民初字第3255号原告倪昌杰，男，生于1972年6月20日，汉族。委托代理人马秀恒，四川丘山律师事务所律师。”被告四川丽鑫房地产有限公司。法定代表人杨明，该公司经理。委托代理人王代友，该公司员工。原告倪昌杰诉被告四川丽鑫房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告倪昌杰及其委托代理人马秀恒和被告四川丽鑫房地产有限公司的委托代理人王代友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪昌杰诉称，2009年2月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告在被告开发的金都.城市花园项目购买A栋14号门市一通，建筑面积50.27㎡，总价款8.0432万元，当日原告支付了全部购房款8.0432万元，并支付了税费等共计8.6527万元，被告于当日交付了该门市。该合同第八条约定“甲乙双方按国家有关规定各自缴纳应交税、费，《房屋产权证》和《国有土地使用证》由甲方向乙方交房后并从乙方向甲方交清房款及税、费之日起180天代办给乙方，否则逾期每日按已交房款的3‰支付延期交证补偿金”，然而被告并没有按照合同约定办理《房屋产权证》和《国有土地使用证》，原告多次催告被告项目部的工作人员办证，均被告知等段时间，原告的权益一直无法得到保障，请求法院：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，并判令被告继续履行为原告办理《房屋产权证》和《国有土地使用证》的合同义务；2、判令被告补偿原告延期交证补偿金42480元；3、本案诉讼费由被告承担。被告四川丽鑫房地产有限公司辩称，买卖房屋属实，合同约定由被告代办土地使用证、房产证也属实，被告愿意为原告办理土地使用证、房产证，但延期办证不会造成多大损失，请求法院依法减少延期交证补偿金。经审理查明，2009年2月5日，原告倪昌杰与被告四川丽鑫房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：甲方四川丽鑫房地产有限公司，乙方倪昌杰，乙方购买甲方开发的金都.城市花园A栋14号门市一通，建筑面积50.27㎡，总价款8.0432万元，甲乙双方按国家有关规定各自缴纳应交税、费，《房屋产权证》和《国有土地使用证》由甲方向乙方交房后并从乙方向甲方交清房款及税、费之日起180天代办给乙方，否则逾期每日按已交房款的3‰支付延期交证补偿金。当日原告支付了全部购房款（8.0432万元）及税费等共计8.6527万元人民币，被告于当日交付了该门市。尔后，原告多次催告被告项目部的工作人员办证，均被告知等段时间而一直未办理。按照合同约定，被告四川丽鑫房地产有限公司应当在2009年8月3日前将《房屋产权证》和《国有土地使用证》代办给原告倪昌杰，被告迟延代办交证违约的起算日为2009年8月4日。同时查明，2008年4月17日，坐落于岳池县九龙镇新马路西侧金都.城市花园A栋14号门市被登记为张明学所有，所有权证字号为00055197，房屋取得方式为分割。该房被张明学于2008年4月21日用于借款抵押至2010年5月18日注销，又于2010年5月18日用于借款抵押至2012年10月25日注销，从2012年10月26日用于借款抵押至今，抵押权人为岳池县罗渡农村信用合作社。审理中，被告以违约金（即延期交证补偿金）过高为由请求法院依法减少延期交证补偿金。本院认为，1、关于《商品房买卖合同》的效力问题。原告倪昌杰与被告四川丽鑫房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，原告倪昌杰支付了全部价款，并要求确认《商品房买卖合同》有效，虽然被告四川丽鑫房地产有限公司对出卖的标的物没有所有权或处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告倪昌杰与被告四川丽鑫房地产有限公司于2009年2月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、原告倪昌杰请求判令被告四川丽鑫房地产有限公司继续履行合同为其办理《房屋产权证》和《国有土地使用证》的义务和要求补偿延期交证补偿金42480元的问题。原告倪昌杰与被告四川丽鑫房地产有限公司于2009年2月5日签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效，双方当事人应当按照约定全面履行合同。原告履行了合同约定的付款义务，而被告未按约定为原告办理《房屋产权证》和《国有土地使用证》，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任，即继续履行为原告办理《房屋产权证》和《国有土地使用证》的合同义务和向原告支付延期交证补偿金，但由于被告四川丽鑫房地产有限公司从与原告倪昌杰缔约时起至今仍未取得对买卖标的物的所有权或者处分权，该合同所指向的标的物（买卖的房屋）登记为出卖人以外的张明学所有，且至今仍被张明学用于借款抵押担保，抵押权人为岳池县罗渡农村信用合作社，故原告倪昌杰请求判令被告四川丽鑫房地产有限公司继续履行合同为其办理《房屋产权证》和《国有土地使用证》的请求，因本合同事实上的履行不能，致使该《商品房买卖合同》所确定的由被告四川丽鑫房地产有限公司为原告倪昌杰办理《房屋产权证》和《国有土地使用证》的义务无法履行，从而导致不能实现合同目的，故本院对原告倪昌杰要求判令被告四川丽鑫房地产有限公司继续履行合同为其办理《房屋产权证》和《国有土地使用证》的请求依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告倪昌杰可以另案主张解除合同并要求被告四川丽鑫房地产有限公司赔偿相应的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，违约金的主要性质是对损失的补偿，原告倪昌杰在本案中主张的延期交证补偿金属违约金范畴，原告倪昌杰没有提供迟延办证所造成具体损失的依据，被告四川丽鑫房地产有限公司认为原告倪昌杰所主张的违约损失过高，请求法院依法减少延期交证补偿金，对此，本院结合本案实际情况，对延期交证补偿金酌定为6000元人民币。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四第第一款、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二款的规定判决如下：一、原告倪昌杰与被告四川丽鑫房地产有限公司于2009年2月5日年签订的《商品房买卖合同》有效；二、由被告被告四川丽鑫房地产有限公司向原告倪昌杰支付延期交证补偿金6000元人民币。三、驳回原告倪昌杰的其他诉讼请求。本案案件受理费1050元，由被告四川丽鑫房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 陈光华人民陪审员 杨顺长人民陪审员 罗心元二〇一五年十月二十七日书 记 员 张楚昊 更多数据：