（2015）皇民二初字4379号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-19
案件名称
原告井洪波、龙亚风诉被告沈阳中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航瑞赛公司）商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
井洪波,龙亚风,沈阳中航瑞赛置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百二十一条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2015）皇民二初字4379号原告井洪波。原告龙亚风。（二原告系夫妻关系）被告沈阳中航瑞赛置业有限公司。法定代表人黄剑。委托代理人王向伟、王玉娇。原告井洪波、龙亚风诉被告沈阳中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航瑞赛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依法由审判员吴成敏独任审理此案，并公开开庭进行了审理。原告井洪波、龙亚风、被告沈阳中航瑞赛置业有限公司的委托代理人王玉娇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月20日，原、被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于沈阳市皇姑区黄河北大街XXX号XXX室商品房，购房总价款为453194元。合同约定于房屋交付后720日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告交付了全额购房款，并于2012年6月1日入住。但被告至今未办理权属登记备案，原告至今未取得房屋产权登记。故诉至法院，请求判令被告支付延期办理房屋产权证书违约金20892元（2014年7月5日至2015年8月21日）；诉讼费由被告承担。被告中航瑞赛公司辩称，逾期办证属实，但是是由于建设单位没有履行竣工验收的义务，应当提交的竣工验收材料也没提交，导致现在无法办理产权证明，另外原告应该证明其已交纳了全部购房款、维修基金、契税才能办理产权证明，但违约金约定的过高，请求法院予以调整。原告实际入住时间是2012年6月1日，应从2014年6月2日至2015年8月25日，449天，共计20348元。经审理查明，2011年4月20日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河北大街XXX号XXX室商品房（建筑面积102.3平方米），房价款453194元。关于产权登记，双方约定在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房屋总价款万之分一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报产权登记机关备案为止，合同继续履行。同时，原、被告又签订补充协议约定：“因买受人未按合同约定和出卖人通知及时缴纳相关资料和税费、房款等买受人原因，导致该商品房权属证书不能办理或延期办理的，出卖人不承担第十五条项下的违约责任。”合同签订后，原告按合同约定交纳了全部购房款，被告于2012年6月1日向原告交付了商品房。但被告未按合同约定在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告所购房屋至今尚未取得房屋初始登记备案，遂原告于2015年8月25日诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述及商品房买卖合同、发票、入住通知书等证据材料在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。依据合同约定，被告应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现依双方约定的办证期限已超期，至今未将办理产权登记备案手续办理完毕。故被告已构成违约，应依合同约定承担违约责任，给付原告逾期办证违约金。对于被告提出合同约定违约金过高一事，依据《中华人民共和国合同法》第114条的规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现本案原告无法提供实际损失大小，故参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第18条延期办理房屋产权证的规定，逾期办理房证对被告造成的损失难以确定的，可以按照已付房款购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据中国人民银行中长期贷款利率为年利率计算，原、被告双方约定的违约金数额并未超过此数额，故对于原告此项抗辩理由，本院不予支持。关于被告所述被告未能办理房屋产权证是由第三人原因而造成的一事。根据合同法第121条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故对被告此项抗辩理由，本院不予支持。关于违约金计算的方法，按已付房屋购房款453194元计算，被告应向原告支付自2014年6月2日至2015年8月25日止逾期办证违约金20348元（453194元×449天×0.0001）。对于原告与之相关的其他民事权利，由原告运用自力救济进行解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条、一百二十一条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳中航瑞赛置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告井洪波、龙亚风逾期办证违约金20348元（自2014年6月2日至2015年8月25日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，由被告沈阳中航瑞赛置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 吴成敏二〇一五年十月二十七日书记员 王 阳 微信公众号“”