（2015）盐民终字第02884号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-11-11
案件名称
桑彤与东台东翔置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第02884号上诉人（原审原告）桑彤，居民。委托代理人桑正旺，居民。委托代理人生宏华，江苏陈爱平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）东台东翔置业有限公司，住所地东台市城东新区东进大道78号（金鑫花园1号楼）。法定代表人陈少卿，该公司总经理。委托代理人陈国平，该公司法务部主任。上诉人桑彤因与被上诉人东台东翔置业有限公司（以下简称东翔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第0330号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。桑彤一审诉称：原告于2014年7月9日和7月28日分两次缴纳被告开发的楼盘“盛大华都”4号楼1202室费用100000元，且于7月9日签订《VIP会员申请书》，同年10月25日，原告口头通知被告终止订房，遭无理拒绝。2014年11月25日，原告书面通知被告要求终止订房，被告至今杳无音信，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。《消费者权益保护法》第九条规定，消费者有权选择商品或提供服务的权利，且被告收取“定金”也不符合《合同法》和商品房销售的规定。为此，诉讼要求确认终止订房，返还订房预付款100000元并按中国人民银行同期贷款利率的三倍承担自2014年10月25日至判决之日止的利息，并承担本案诉讼费。东翔公司一审辨称：1、对原告要求确认终止订房的诉求，被告没有异议；2、对原告要求返还100000元定金及利息的诉求，被告认为，原、被告已就涉案的商品房达成了买卖协议，原告缴纳了购房定金，并参加了被告组织的销售抽奖以及中秋节领取礼品的各种活动，现原告违约，依据《合同法》的规定，请求法院驳回原告的诉求。一审法院经审理查明：2014年7月9日，原告桑彤（乙方）与被告东翔公司（甲方）签订《VIP会员协议书》一份，约定：1、乙方于2014年7月9日自愿申请加入“盛大华都”VIP会员团，入会后，乙方可以预约甲方开发建设的位于东台市“盛大华都”项目房号（4号楼1202室）。2、入会时，乙方向甲方交纳会员费伍万元整。3、乙方加入VIP会员团享有以下尊贵待遇：A、前期交纳会员费50000元，在其预约楼宇开盘销售时抵70000元房款；B、还可享受开盘活动优惠。4、乙方预约的房号，在开盘当日到售楼中心办理认购、交款等相关手续，逾期3日未办理，甲方有权将此房屋出售给他人，乙方交纳的会员费甲方退还（不计息）。协议书签订后，原告桑彤于当日交纳了50000元，被告东翔公司出具收款收据给原告，该收款收据“摘由”栏注明：4-1202室定金。2014年7月24日，被告东翔公司经审核取得盛大华都4号住宅楼的《商品房屋预售许可证》［证号：东住建预字（2014）第215号］。2014年7月28日，盛大华都4号住宅楼开盘。开盘当日，原、被告未签订书面商品房买卖合同，原告桑彤向被告东翔公司交纳50000元，被告出具收款收据给原告，该收款收据“摘由”栏注明：4-1202室定金。同时，原告桑彤参与了开盘抽奖，获电动自行车一辆。2014年中秋节，被告东翔公司向购房户发送礼品，原告桑彤领取了月饼、面纸、广告宣传袋等礼品。关于原告为何开盘当日交纳50000元，原告在庭审中陈述，被告整天打电话给原告，如果再不交钱，就意味着原告所订的1202室房屋将会被被告卖给他人，处于观望阶段的同时，原告不得于2014年7月28日交纳了50000元。关于未签订商品房买卖合同的原因，原告认为，处于观望阶段，不可能签订房屋买卖合同，一旦签订房屋买卖合同，就具有法律效力。被告认为，原告未能提供办理按揭贷款的相关手续，而故意拖延。关于原、被告在开盘当日有无商谈案涉房屋的价格、房款的交付及交房时间等事宜，原告认为，双方没有商谈。被告认为，双方已进行洽谈，并提供案涉房屋的计算表，证明案涉房屋的总价款为569033元（含车库）。被告陈述案涉房屋目前尚未出售。2014年11月25日，原告桑彤向被告东翔公司发送《终止订房通知书》一份，载明：本人于2014年7月9日和7月28日分两次共给付人民币壹拾万元整，且于7月9日签订《VIP会员申请书》，预定“盛大华都”4号楼1202房。10月25日，本人口头申请终止订房，遭无理拒绝。现本人再次书面申请终止预定，并要求返还10万元“定金”，同时要求返还申请之日起至给付之日止同期银行贷款利息的三倍。原告在该通知书的下方注明“收到通知书之日起七日内作出书面答复，否则视为同意终止”。庭审中，原告陈述终止订房的理由是：1、原告的购房能力，购买比较吃劲；2、房屋的地理位置及价格，现在房屋整体行情都在下降，目前买房不如观望。审理中，原告明确100000元利息的计算方式为：分别以50000元为本金，自2014年8月1日、2014年7月29日起至开庭之日（2015年7月7日）止按中国人民银行同期贷款基准利率计算。一审法院认为：一、关于原告主张返还2014年7月9日交纳的会员费50000元及其利息的问题。原、被告签订的《VIP会员申请书》系双方对买卖房屋有关事宜的初步确认，但双方对买卖房屋的总价款、交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款未明确约定，被告在签订《VIP会员申请书》时未取得商品房预售许可证，《VIP会员申请书》属于预约合同。根据《VIP会员申请书》的约定，原告在开盘时享有对选中房屋优先购买的权利，并享受会员费50000元在开盘时抵70000元房款的优惠。同时，原告在开盘当日到售楼中心办理认购、交款等相关手续，逾期3日未办理，被告有权将案涉房屋出售给他人，原告交纳的会员费，被告退还（不计息）。本案中，2014年7月28日开盘当日，原、被告未签订商品房买卖合同，后原告于2014年11月25日向被告发出书面通知，要求终止订房，被告对原告要求终止订房的请求没有异议，根据《VIP会员申请书》的约定，被告应将收取的会员费50000元返还给原告。关于原告主张的会员费50000元的利息，原告于2014年11月25日向被告提出终止订房，该资金一直由被告占用，双方对被告占用期间的利息没有明确约定，故原告主张的会员费50000元的利息可自2014年11月25日起至法院判决确定的给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，对超出该部分利息，不予支持。二、关于原告主张返还2014年7月28日交纳的50000元及其利息的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告在《VIP会员申请书》中约定，原告在开盘3日内到售楼中心办理认购、交款等相关手续，原告在开盘当日向被告交纳了50000元，证明原告是有认购4号楼1202室房屋的目的，被告出具了收款收据给原告，并在收款收据摘由栏注明“4-1202室定金”，原告接受了该收款收据，且未提出任何异议，原告在开盘时交纳的50000元应当认定为订立案涉房屋买卖合同的定金。原告书面通知被告要求退房，属于原告反悔购房，故原告要求返还开盘时交纳的定金50000元，依法不予支持。三、关于原告要求终止订房的问题。原告于2014年11月25日书面通知被告终止订房，被告未提出异议，且在庭审中明确表示同意终止订房，原、被告已一致同意终止订房，不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第四条的规定，一审法院判决：一、被告东台东翔置业有限公司于判决生效之日起10日内给付原告桑彤50000元及其利息（以本金50000元自2014年11月25日起至法院判决确定的给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回原告桑彤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，由原告桑彤负担1050元，被告东台东翔置业有限公司负担1370元。上诉人桑彤不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、双方签订的《VIP会员申请书》并未约定开盘时缴纳的50000元作为商品房预售合同的定金，且双方未就商品房买卖达成一致并签订书面合同，桑彤两次缴纳的50000元均是预售房屋的款项，不应认定为定金；2、根据《担保法》第九十条的规定，定金应当以书面形式约定，双方之间从未书面约定定金，故东翔公司主张定金权利，一审法院不应支持。请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人东翔公司答辩称：双方签订的《VIP会员申请书》第三、四条内容，表明会员费50000元实质为商品房预售合同的定金，东翔公司开具的收据也注明为定金，一审法院认定为会员费不妥，但东翔公司服从判决。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，2014年7月9日桑彤与东翔公司签订《VIP会员申请书》，约定：桑彤预约的房号，在开盘当日到售楼中心办理认购、交款等相关手续，逾期3日未办理，东翔公司有权将此房屋出售给他人，桑彤交纳的会员费，东翔公司退还（不计息）。桑彤在2014年7月28日开盘时到售楼中心交纳50000元，后于2014年11月25日书面通知东翔公司终止订房，双方未能订立商品房买卖合同。根据《VIP会员申请书》的约定，东翔公司应向桑彤退还50000元会员费，而东翔公司在桑彤提出退房要求后一直占用该笔50000元未还，应当支付相应利息，故一审法院判决东翔公司向桑彤给付50000元并承担自2014年11月25日起至法院判决确定的给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息并无不当。关于东翔公司是否应当返还桑彤于2014年7月28日向其缴纳的50000元及利息的问题。桑彤在开盘当日到售楼中心的交款行为，证明其是有购房意愿的，且缴纳该笔50000元时，东翔公司向其出具了收款收据，摘由栏中注明“4-1202室定金”，桑彤在接受收据时并未提出异议。《VIP会员申请书》中约定，若桑彤未在开盘3日内认购、交款，则东翔公司有权将其预约的房屋出售给他人，故一审法院认定桑彤于2014年7月28日向东翔公司缴纳的50000元为订立商品房买卖合同的定金并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”关于双方未能订立商品房买卖合同的原因，桑彤陈述其处于观望状态，不可能签订房屋买卖合同，一旦签订房屋买卖合同，就具有法律效力。本案中不存在不可抗力和其他当事人意志以外的因素，系桑彤向东翔公司提出终止订房，导致商品房买卖合同未能订立，按照法律关于定金的规定，桑彤无权要求返还定金。综上，上诉人桑彤的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由上诉人桑彤负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东代理审判员 秦广林代理审判员 郭翎洁二〇一五年十月二十七日书 记 员 吴思懿 百度搜索“”