（2015）东商初字第0339号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-11-14
案件名称
原告张家口市永盛物业服务有限公司诉被告刘红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
张家口市桥东区人民法院
所属地区
张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张家口市永盛物业服务有限公司,刘红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2015）东商初字第0339号原告张家口市永盛物业服务有限公司。法定代表人黄平善。委托代理人宋英中。被告刘红。委托代理人罗振波。原告张家口市永盛物业服务有限公司诉被告刘红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋英中、被告刘红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月30日，张家口市东正物业服务有限公司（以下简称东正物业公司）与我公司签订了物业服务转让合同，物业服务转让合同约定了物业费为0.35元／㎡／月，后我公司依据合同履行了物业服务职能，但被告违约拖欠2008年1月至2014年12月物业费3935元，2009-2010年度采暖费2966元，楼道公摊电费80元，以上费用共计6981元。经多次催要，被告至今未给付。诉请被告给付上述各项费用共计6981元，并由被告承担诉讼费用。被告辩称：原告与我不存在物业服务协议合同关系，不受其制约，东正物业公司存续期间发生的欠费属不合理要求，原告与东正物业公司签订的物业服务转让协议对我没有约束力，故物业费不予缴纳。所欠的2009-2010年度的采暖费2966元之所以不交是由于该笔取暖费是与东正物业公司所产生的，供暖温度也不达标，且截止到原告起诉之日，已经超过了诉讼时效了，故不予缴纳。关于2009-2012年度的楼道公摊费80元，我认为亦超过了诉讼时效，所以也不予缴纳。经审理查明：2012年4月30日，东正物业公司与原告签订了关于管理阳光锦园小区的物业服务转让合同，合同第三条约定：物业费为0.35元／㎡／月，按年预收；第八条约定：东正物业公司已先行收取的业主物业费、水费、楼道供用电费属于东正物业公司所有，未收取的费用和之前业主所欠的费用属于原告所有；第九条约定：阳光锦园小区内各种资料、档案经核对后，东正物业公司将其移交给原告。原告为证明原东正物业公司的权利与义务已经转让给了己方，提交了该物业服务转让合同一份。被告不予认可，抗辩称：原告与我没有签订物业服务协议，所以没有权利收取物业费，之前我与东正物业公司签订的物业合同第十九条约定了物业费为0.2元／㎡／月，并申请法院调取相关证据证实物业费为0.2元／㎡／月。原告不予认可，主张该物业费标准过低。原告主张被告应当缴纳物业费等其他费用6981元，为此提交：1、物业费欠费台账1份；2、张家口市物价局关于调整市区热力销售价格的通知1份；3、住宅项维修资金征求业主意见调查表及住宅项维修资金支用凭证各1份；4、其他业主缴纳物业费的收款凭证14份。拟证明原告在被告所在小区服务的事实及被告所欠的物业等费用的数额。其中物业费台账载明了2008年1月-2014年12月，共计84个月，所欠物业费为3935元、2009-2010年度供热费为2966元、楼道公摊电费80元，以上总计6981元。5、提交2012年10月26日、2013年10月18日、2014年10月30日的书面催费通知各一份，拟证明原告主张没有超过诉讼时效。被告对以上各项费用不予认可，抗辩称：1、关于物业费，由于原告没有与我签订物业服务协议，故对3935元的物业费不予缴纳，并为此提交2009年9月6日的阳光锦园小区的业主委员会通告及2012年5月15日张家口住建局责令12家物业公司整改的通知各1份，拟证明东正物业公司服务不达标及阳光锦园小区业主已经把东正物业公司解聘。原告对此质证称：1、我公司接手东正物业公司是在整改通知之前，责令整改不代表无权收取物业费；2、关于住宅项维修资金征求业主意见调查表及住宅项维修资金支用凭证只是证明原告说想要动用公共维修基金，与本案无关；3、关于其他业主缴纳物业费的收款凭证与我无关；4、原告主张的公摊电费、取暖费早已经超过了诉讼时效，且三份催费通知单都是复印件，我不予认可。另查，原告与原东正物业公司签订的物业服务转让协议中没有约定物业费的催缴期限，从2009年9月6日到2012年4月30日，原东正物业公司为实际履行服务方。本院认为：物业服务合同是物业服务企业与业主或业主大会授权的业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。合同法第80条规定：“债权转让，应当通知债务人”。原告与东正物业公司签订了转让物业服务的协议，属于权利与义务的概括承受，原告虽然在诉前没有履行告知义务，但是在起诉中主张权利，视为已经履行了告知义务。本案中，原告与东正物业公司签订的物业服务转让合同应视为原告已经概括承受东正物业的权利与义务，应当视为有效。关于原告主张的被告应当按照欠费台账缴纳物业费3935元的诉请，依被告申请，我院调取了（2015）东商初字第338号卷宗，证实了阳光锦园小区业主与东正物业公司签订的协议中第十九条约定了物业费为0.2元／㎡／月，而原告与2012年4月30日与东正物业公司签订的转让协议中约定为0.35元／㎡／月，该约定因未与被告协商，也没有与被告或者业主委员会签订合同，属于原告单方行为，故该约定不得对抗被告之前与东正物业公司约定的0.2元／㎡／月的缴费标准。故本院关于物业费的认定计算从2012年4月30日（物业服务转让合同签订之日）至台账载明的2014年12月，共31个月，总计为829.7（133.83㎡×0.2／㎡／月×31=829.7）元。关于原告诉请的2966元的供热费及80元的楼道公摊费的主张，该笔供热费用发生在2009-2010年度期间内，楼道公摊电费发生在2009-2012年度内，经本院组织，原、被告双方再次进行庭审的举证质证，原告提交了书面催费通知单三份，但其提交的仅是复印件，无法与原件核对，且原告方亦没有其他证据或者证人出庭作证能够证实其向广大业主主张过权利，且被告抗辩截止到原告起诉之日，已经超过了两年的债权诉讼时效，故本院对此项证据的证明力不予认定。且自2009年9月6日到2012年4月30日，在此期间内原东正物业公司为实际提供物业服务者，而物业服务转让协议发生在2012年4月30日，永盛物业没有权利收取2009-2010年度的取暖费，故对被告该部分的抗辩意见予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘红于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张家口市永盛物业服务有限公司物业费829.7元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告张家口市永盛物业服务有限公司负担35元，被告刘红负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长 王新志审 判 员 岳建国代理审判员 李桂滨二〇一五年十月二十七日书 记 员 白 丽 来源：