（2015）锡商终字第0818号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-19
案件名称
胡建彬与赵建国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵建国,胡建彬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡商终字第0818号上诉人（原审被告）赵建国。委托代理人陶鉴明，江阴市华士法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）胡建彬。委托代理人王军，张家港市锦丰法律服务所法律工作者。上诉人赵建国因与被上诉人胡建彬房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2015）澄华商初字第0130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年6月5日，胡建彬与赵建国经口头商议，赵建国出租房子给胡建彬，并收取了胡建彬交付的租房定金10万元，赵建国出具收条一份，载明：“今收到胡建彬租房定金壹拾万元正。收款人：赵建国.2014.6.5”。后双方未发生实际租赁关系，2014年6月26日，赵建国口头答应在年底前将10万元返还胡建彬，但赵建国未在承诺期间返还。2015年5月5日，胡建彬诉至法院，要求赵建国返还定金10万元。以上事实，有收条、录音材料及当事人陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：1、被告主体是否适格；2、10万元定金是否应予返还。关于争议焦点1，原审法院认为：赵建国作为江阴市晶亮五金塑料电动有限公司（以下简称晶亮公司）的法定代表人，当其对外为民事行为时，具有自然人与晶亮公司法定代表人的双重身份。当赵建国以自然人为民事行为时，民事行为的法律后果由其本人承担。当赵建国作为晶亮公司法定代表人对外为职务行为时，相应的法律后果由晶亮公司承担。在具体法律关系中判断赵建国是以何种身份参与民事行为应当结合合同性质、合同订立过程、合同履行情况等综合评价当事人的合意。本案中，赵建国未提供证据证明租赁合同的标的物的产权证明，故不能确定双方协商租赁的房屋系晶亮公司所有。赵建国亦未提供证据证明其与胡建彬订立租赁合同过程中表明了租赁标的属于晶亮公司财产以及其以晶亮公司法定代表人身份订立合同的事实。且即使租赁合同标的属于晶亮公司所有，法律并不禁止赵建国以个人名义与他人订立以公司财产作为标的的租赁合同。结合赵建国交付胡建彬的收条上也显示该笔定金交付的对象是赵建国个人而非晶亮公司，并且赵建国在收到定金后，也未将该笔定金存入公司账户，在胡建彬要求其返还定金时承诺年底返还的事实，可以认定赵建国在合同订立及履行过程中并没有明确合同相对人系晶亮公司，从合同订立及交付定金的过程来看，胡建彬完全有理由相信赵建国是租赁合同的相对人。因此，房屋租赁合同的相对人应为胡建彬与赵建国，双方均应受合同约束。赵建国在订立合同及收取定金时不表明合同相对人系晶亮公司，在胡建彬起诉后又以合同相对人应为晶亮公司进行抗辩，有违诚实信用原则，故法院对赵建国的抗辩事由不予采信。综上，本案的被告适格，胡建彬有权以赵建国作为本案被告起诉。关于争议焦点2，原审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。赵建国收取胡建彬租房定金10万元，后双方未发生实际租赁关系，赵建国无证据证明合同解除系胡建彬违约引起，且在2014年6月26日，赵建国口头答应在年底前将定金返还胡建彬，故双方就解除租赁合同，返还定金达成了合意。赵建国辩称胡建彬提供的录音证据不合法，不得作为定案证据。胡建彬对其与赵建国谈话内容进行录音，虽未经赵建国允许，但该行为并未违反法律的强制性规定，具有合法性，赵建国对该录音的真实性也予以认可，可以作为认定本案事实的证据，故法院对赵建国的辩称意见不予采纳。合同解除后，赵建国应当及时返还胡建彬10万元定金。综上，赵建国未及时返还胡建彬定金是引起诉讼的原因，赵建国应负给付之责，胡建彬要求赵建国返还10万元的诉讼请求有事实和法律依据。法院依法予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零六条的规定，判决如下：赵建国于判决发生法律效力之日起10日内归还胡建彬10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元（胡建彬已预交），由赵建国负担（于判决发生法律效力之日起10日内直接给付胡建彬）。赵建国不服原审判决，向本院提起上诉称：1、胡建彬租赁厂房是用来开电镀厂的，而只有晶亮公司才具备出租电镀厂厂房的资格和条件，虽厂房未领取产权证，但均以晶亮公司的名义建造。赵建国是作为晶亮公司的法定代表人与胡建彬商议租赁事宜，且商议地点也在晶亮公司。故本案适格的被告应为晶亮公司。2、定金是债权的担保，债务人不履行约定债务的，无权要求返还定金。本案中，胡建彬以生病、发生车祸为由欺骗赵建国，使赵建国作出了同意返还定金的错误意思表示，事后了解到胡建彬已另行租赁其他房屋，因胡建彬违约，故其无权要求返还定金。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回胡建彬对赵建国的原审诉请或将本案发回重审。被上诉人胡建彬辩称：1、赵建国是适格的被告主体。2、赵建国未将口头约定的新厂房出租给其，违约的是赵建国，赵建国应当返还定金。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院对原审法院已查明的事实依法予以确认。本院认为：经双方口头商议，由赵建国将厂房出租给胡建彬，胡建彬支付定金10万元，但未签订书面合同。后胡建彬未实际租赁厂房，胡建彬认为系因赵建国未将口头约定的新房出租给其导致，而赵建国则认为系因胡建彬编造理由不继续租赁导致，对此双方各执一词，但均未提供证据予以证明。后赵建国口头同意返还胡建彬定金10万元，说明双方对不继续租赁关系和处置定金达成了新的约定，该约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应恪守，胡建彬据此要求赵建国返还定金10万元，有事实和法律依据，应予支持。关于赵建国是否本案适格主体的问题，根据合同相对性原则，与胡建彬商议租房和收取租房定金的均是赵建国，并无证据证明赵建国系代表晶亮公司对外出租厂房，且10万元定金也并未入晶亮公司账户，赵建国上诉称合同相对人为晶亮公司无事实依据，本院对此不予采信。综上，赵建国的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人赵建国负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛 崴代理审判员 宁尚成代理审判员 李 杨二〇一五年十月二十七日书 记 员 周喆菁 来源：