（2015）哈民二民终字第1099号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-03-03
案件名称
郭明与哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭明,哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民二民终字第1099号上诉人（原审被告）郭明，住哈尔滨市道里区。委托代理人郭锦，住哈尔���市道里区。委托代理人郭顺，黑龙江航远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区北新街73号。法定代表人孔亮，经理。委托代理人冯春龙，黑龙江冰都律师事务所律师。上诉人郭明与被上诉人哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司（以下简称供暖公司）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民一民初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。原审判决认定：供暖公司系哈尔滨市道里区安宁街132号房屋（建筑面积247.50平方米）产权人。2006年10月28日，供暖公司、郭明签订房屋租赁协议一份，该协议主要约定：供暖公司将位于哈尔滨市道里区安宁街132房屋出租给郭明使用，租赁期限为三年（2006年11月19日至2009年11月18日），年租金8000元；郭明在租赁期间不得转让或转租他人，租用期满如继续租用须提前两个月通知供暖公司，如不继续租用，安装在墙上、地面、天棚的各种设施不得拆除、无偿地归供暖公司所有。2009年10月28日，供暖公司、郭明又签订房屋租赁协议一份，该协议主要约定：道里区安宁街132房屋出租给郭明使用，租赁期限为三年（2009年11月19日至2012年11月18日），年租金8000元；租用期满如继续租用须提前两个月通知供暖公司，如不继续租用，安装在墙上、地面、天棚的各种设施不得拆除、无偿地归供暖公司所有。上述房屋租赁协议书签订后，郭明从2006年10月30日至2009年11月9日共交纳租金32000元。2010年11月18日至2015年5月18日的租金36000元，郭明至今未向供暖公司交纳。现哈尔滨市道里区安宁街132号房屋仍由郭明占有使用。供暖公司诉称：2009年10月28日，供暖公司、郭明双方签订房屋租赁协议一份，约定：郭明承租供暖公司位于哈尔滨市道里区安宁街132号房屋一处，年租金为8000元，租期为三年（2009年11月19日至2012年11月18日）。租赁协议签订后，郭明向供暖公司交纳两年租金，之后租金至今未付。2012年11月18日租期届满后，供暖公司、郭明再未签订书面房屋租赁协议，但郭明继续使用供暖公司的房屋至今，此间郭明也未向供暖公司交纳租金。2014年6月，供暖公司通知郭明支付拖欠的租金，并要求郭明在一周内迁出该房屋，但郭明对此不予理睬。故请求判令郭明支付拖欠的房租金36000元；判令解除供暖公司、郭明之间的房屋租赁合同，郭明立即从供暖公司的房屋迁出并将该房屋交还给供暖公司。郭明辩称：1、郭明不同意解除供暖公司、郭明之间的房屋租���合同，双方应该继续履行租赁合同；2、郭明不存在拖欠供暖公司租金的问题；3、供暖公司租给郭明的房屋，原是供热用的锅炉房，由于改造集中供热，锅炉房闲置对外进行出租，郭明租赁供暖公司锅炉房后，支出大量资金对房屋进行装修并改造后进行使用；4、郭明租赁供暖公司房屋时，供暖公司认可郭明对该房屋进行的装修改造，如果供暖公司收回房屋应赔偿装修损失费。原审判决认为：供暖公司、郭明签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。在本案中，供暖公司、郭明双方所签订的房屋租赁合同期限届满后，双方未再续签房屋租赁合同，而郭明仍继续占有使用供暖公司出租房屋，故双方租赁合同应更改为不定期租赁合同，供暖公司作为不定期租赁合同的出租人，可以随时要求解除供暖公司、郭明之间的租赁合同。故供暖公司请求解除供暖公司、郭明之间的租赁合同，郭明从其出租的房屋中迁出并将该房屋交还给供暖公司，以及给付拖欠的房租金36000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。郭明关于不拖欠供暖公司房租金及不同意解除双方租赁合同的辩解，无事实与法律依据，对其抗辩理由不予采信。郭明关于对供暖公司出租的锅炉房投入大量资金进行装修和改造，如供暖公司收回房屋应对郭明赔偿装修损失的抗辩，因供暖公司、郭明在签订房屋租赁协议中，对安装在墙上、地面、天棚的各种设施不得拆除、无偿归供暖公司所有已明确约定，故对郭明上述辩解主张不予采纳。据此判决：一，解除供暖公司与郭明签订房屋租赁协议；二、郭明于本判决生效十五日内从哈尔滨市道里区安宁街132号房屋中迁出，将该房屋交还给供暖公司；三、郭明于本判决生效十五日内给付供暖公司房租金36000元。如果未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由郭明负担（此款供暖公司已预交，郭明于本判决生效之日起十五日内给付供暖公司）。郭明不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方解除租赁合同的同时，供暖公司应当补偿郭明装修房屋的损失。2、郭明未缴纳部分租金的原因是供暖公司地址变更以及怠于收取，不是郭明有意拖欠。供暖公司答辩称：1、请求维持原判；2、郭明应当支付供暖公司延期租用房屋的租金；3、供暖公司没有对郭明装修进行补偿的义务。二审审理期��双方均未举示新证据。本院二审对一审认定的案件事实予以认定。二审另查明，双方于2009年10月28日签订的房屋租赁协议在乙方的权利和义务中第一条中约定，“合同到期如继续租用需提前一个月申请并交付租金，对逾期仍未交纳租金，供暖公司有权解除合同”。本院认为：本案的争议焦点是：郭明是否违反租赁合同义务迟延交付租金；双方租赁合同解除后，供暖公司是否应支付郭明房屋装修、改造的补偿款。关于郭明是否违反租赁合同义务迟延交付租金问题。供暖公司与郭明签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不损害国家或社会公共利益，不存在《合同法》第五十二条规定的应确认合同无效的其他情形，合同有效，双方应当按照协议约定履行各自的义务。根据双方合同约定，郭明应支付拖欠供暖公司的租金36000元，郭明上诉辩称因供暖公司地址变更以及怠于收取，未交纳租金责任在供暧公司的抗辩理由，无事实依据，本院不予支持。关于双方租赁合同解除后，供暖公司是否应支付郭明房屋装修、改造的补偿款问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中双方合同约定，“合同到期如继续租用需提前一个月申请并交付租金……”“……租用期满如继续租用，须提前两个月通知供暖公司……”。但郭明既未按约定缴纳租金，其行为已构成违约，也未举示有效证据证明其在租赁期届满前，按合同约定提前一个月申请继续租用或提前两个月通知供暖公司继续租用案涉房屋。双方合同约定，如不继续租用安装在墙体、地面、天棚上的各种设施不得拆除，无偿归供暖公司所有。故基于上述法律规定及双方合同的约定，对郭明关于合同解除的同时由出租人供暧公司补偿附合装饰装修费用的上诉请求，本院不予支持，原审法院的判决并无不当。综上所述，郭明的上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由郭明负担。本判决为终审判决。审 判 长 文华英代理审判员 周力平代理审判员 孟朋卓二〇一五年十月二十七日书 记 员 王梦薇刘晶 来自