（2015）安开民初字第00759号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-04-28
案件名称
华井林与海安宏海物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华井林,海安宏海物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十三条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2015）安开民初字第00759号原告华井林。委托代理人陈源，海安县城东立发法律服务所法律工作者。被告海安宏海物业管理有限公司，住所地海安县海安开发区长江东路2号。法定代表人毛迎卫，公司总经理。委托代理人林晓春，公司职员。原告华井林诉被告海安宏海物业管理有限公司（以下简称宏海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法由代理审判员徐烨独任审判，于同年9月15日公开开庭进行了审理。原告华井林及其委托代理人陈源、被告宏海公司的委托代理人林晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华井林诉称：原、被告于2009年12月份签订”金海安大厦底层商铺租赁合同”一份，约定原告将金海安大厦底层A23号商铺出租给被告，双方约定了租期、租金、租金给付方式及违约金。起初，被告尚能给付房租，可后来原告给付租金就有点拖拖拉拉的了。2014年12月31日合同到期，被告也未能交付商铺，2015年7月原告发函催告，被告拒收。请求判令：1、被告将所租商铺恢复原状后退还给原告并恢复商场共用通道通行；2、被告赔偿原告租赁期外房租直至被告交付商铺时止；3、被告承担违约金20000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告宏海公司辩称：关于租金问题，需要回去核查一下。至于合同外的房租问题，由于我公司现在严重亏损，已停止运营，故无力承担。关于店铺恢复原状问题，暂时有困难，因为业主比较多，意见不统一，有的业主要求恢复，有的业主不要恢复而要求给钱。我公司也曾经找人恢复的，即使要恢复也要整体恢复，不可能单独恢复一家，所以一直拖到现在没有能整体恢复。关于违约金问题，我方不同意支付。经审理查明：2009年12月12日，原、被告签订”金海安大厦底层商铺租赁合同”一份，约定原告将金海安大厦底层A23号商铺出租给被告［金海安大厦底层A23号商铺位于金海安大厦一层左临陈美兰（平面图标注为A24号）店面，右临崔金军（平面图标注为A22号）店面，北临韩云莲（平面图标注为A6号）店面，南面为过道（详见平面图）］，由被告整体出租给第三方。租赁期五年，即自2010年1月1日至2014年12月31日，租赁期内，未经被告同意原告不得解除租赁合同，将此商铺转租给他人，否则原告承担违约金20000元；年租金7952元，每年分2次支付，第一次支付时间为4月26日，第二次支付时间为10月26日，租赁期内，被告有权对房屋进行装修。租赁期满后，被告应将房屋交还原告（如装修造成墙面、屋顶面的损伤，原告不得提出异议，如造成结构的改变，被告应恢复原状），本合同自行终止。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告已支付了合同约定租期内的全部租金。2014年12月31日房屋租赁期限届满至今，被告仍未交还承租房，也未支付2015年1月1日后的房屋占用费。2015年7月2日，原告华井林等业主委托海安县城东立发法律服务所法律工作者陈源发函给被告，要求被告结清所租房屋的水费、电费、物业管理费等一切费用；将房屋恢复原状并归还给相关业主；按合同约定或法律规定给付（或赔偿）相关业主租金，直至将房屋交给业主；恢复业主商铺所在区域所有通道等。后因被告拒收函件，引起纠纷，部分业主起诉来院。以上事实有房产证、土地证、租赁合同、函、海安农村商业银行打款凭证及当事人陈述等在卷佐证。关于原告要求恢复过道通行的问题。原告及其他部分业主要求恢复的共用通道有4个，这4个通道在双方提交的“金海安大厦一层平面图”中均已标明，其中“1号通道”名称为门厅，其余“2、3、4号通道”在平面图中名称均命名为“过道”，双方均已在各自提交的平面图中标注，被告宏海公司称：“1号门厅”实际上是消防通道，并不是过道，该门厅里外两扇门，里面堆放了些东西，只要打开门厅的两扇门，把东西清理掉就恢复通行了。“2号过道”后面砌了一堵墙，实际上就是钟表眼镜店南面一间后面的墙，将“2号过道”后面砌的那堵墙拆除掉，过道原状也就恢复了，所以我公司同意恢复“1号门厅”、“2号过道”的原状，恢复通行。“4号过道”中间实际上就是被纤维板隔了一堵纤维板墙，只要把纤维板墙拆掉，过道原状也就恢复了，我公司亦同意恢复“4号过道”的原状，恢复“4号过道”的通行。至于“3号过道”，因为是其他业主将商铺租给电玩城和网吧后，“3号过道”在电玩城和网吧的使用范围内，所以我公司不同意恢复原状。原告等业主称，过道1（门厅）、2、4的现状与被告描述的一致，要求被告将过道1（门厅）、2、4恢复通行。对于“过道3”我们认为也应当由被告宏海公司进行恢复，该过道亦是由被告法定代表人毛迎卫一并出租给次承租人，被次承租人占用的。该过道也有所有业主的公摊面积，系所有业主共有。本院认为：原、被告签订的租赁合同不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。租赁合同约定，租赁期满后被告应将房屋恢复原状交还原告，现租赁期限已满，原告要求被告将房屋恢复原状交还原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。租赁期限届满至今，被告仍未交还承租房，应向原告支付房屋占用费，占用费的标准可参照原租赁合同约定的租金标准支付。原告要求被告承担20000元违约金，并称其依据为租赁合同第二条约定，如原告违约需承担20000元违约金，同等条件下，原告认为被告违约也应当承担20000元违约金。本院经审查认为，租赁合同第2条约定：租赁期限为伍年，自2010年1月1日至2014年12月31日止，租赁期内，未经乙方同意甲方不得解除租赁合同，将此商铺转租给他人，否则甲方承担违约金20000元；同时租赁合同第6条又约定租赁期内甲方同意乙方有权将此房屋转租给他人经营，且被告已向原告支付了合同约定的租赁期内的全部租金，原告亦予以接受，故原告要求被告承担20000元违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院难以支持。建筑区划内的道路，公共场所、公共设施属于业主共有，业主对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权力。本案中，原告等部分业主要求被告恢复1号（门厅）、2号、4过道的通行，被告对此表示同意，本院照准。原告要求被告恢复3号过道的通行，并称3号过道是由被告法定代表人毛迎卫一并出租给次承租人，被次承租人占用的。但其对此并无证据证明，故本院对原告及其他部分业主要求被告恢复3号过道通行的诉讼请求难以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告宏海公司将租赁原告华井林坐落于海安县开发区长江东路2号”金海安大厦”底层的A23号商铺恢复原状后交还原告华井林。二、被告宏海公司恢复”金海安大厦”底层的”1号门厅”、”2号过道”、”4号过道”的通行（详见平面图）。三、被告宏海公司按年租金6764.18元的标准向原告华井林支付2015年1月1日起至实际交还承租房时止的房屋占用费。以上一、二、三项于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告华井林的其他诉讼请求。案件受理费380元，减半收取190元，由被告宏海公司负担。（已由原告代垫，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费380元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。代理审判员 徐烨二〇一五年十月二十七日书 记 员 徐阳《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。附《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”