（2015）沈中民二终字第02376号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-11-30

案件名称

上诉人徐继文与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第02376号上诉人（原审被告）：徐继文，男，1952年11月8日生，汉族，住址：沈阳市于洪区。委托代理人：张桂花，女，1952年11月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：沈阳万维物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托代理人：王春莉，女，汉族，1978年2月7日出生。上诉人徐继文与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第03527号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员于利军担任审判长，代理审判员单立主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告沈阳万维物业服务有限公司诉称：该业主拖欠2013年2月1日至2015年3月31日物业费3247元，在欠费期间，我公司一直按照物业服务合同约定为被告提供服务。现要求被告立即支付拖欠的物业费3247元、滞纳金3811元并承担诉讼费。原审被告辩称：欠费数额属实，时间属实，但是我不交物业费是有原因的。1、业主委员会的产生有异议，并非业主选举产生，重大事件从来没有召开过业主大会，选票从未公开，业主委员会成员违反了业主委员会的规定；2、原告没有按照约定履行服务义务，未按照相关规定提供服务，构成违约；3、原告在服务过程中严重侵害了业主的利益，原告违规拟定租赁车位协议，车位费至今未交予业主委员会，原告工作人员长期占用业主公共车位，导致业主无法使用车位，原告在服务过程中没有服务标准，服务行为不规范，不穿着工装，原告工作人员车辆随意进入园区，不进行登记，园区主要景观被占用，安置广告牌，广告收入没有进行公示，园区擅自引入经营项目；4、原告安保人员纪律差，未进行夜班巡逻，并私自关闭监控设备的显示器，向原告物业公司的领导进行投诉，物业公司员工用办公电话对业主进行骚扰，物业公司人员没有对业主进行道歉，涉事安保人员调离其他园区继续向业主进行骚扰；5、园区多次出现盗窃事件；6、原告损坏业主所有的树木，并且态度恶劣，事后园区出现多名陌生人员，骚扰业主；7、有业主女儿结婚，已提前3天向物业人员沟通打开消防通道，但物业工作人员索要钱物，车队出行受阻，车队到达时间延迟；8、曾有媒体介入，对业委会的产生过程及物业服务存在的问题进行报道；9、园区多个业主对现在的物业不认可；10、对于业主委员会引进原告物业公司不认可；11、自行车在楼道内丢失，向物业反映，无人管理；12、冬季锄雪不及时，造成业主摔伤，物业人员不予管理；13、保洁不到位；14、门禁卡要求业主频繁更新；15、车位费与物业费捆绑；16、对于物业服务合同不知情，对服务合同不认可；17、我家房屋漏水，长毛，墙皮脱落；18、物业公司工作人员破坏我私自栽种的果树。原审法院查明：原告万维物业公司是合法经营的物业服务企业。2013年1月31日，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会（甲方）与沈阳万维物业服务有限公司（乙方）签订《君安花园小区先期物业服务协议》，约定“三、甲、乙方一致同意乙方先期物业服务期限为四个月，即2013年2月1日——2013年5月31日止。期间乙方按每月每平米1元物业费标准服务，届时，由甲方报备街道、社区和区小区办指导和监督，并按照沈政办发（2012）83号文件规定……甲方委托市房产局物业管理招投标代理机构招聘物业服务企业，乙方参加招投标活动，如果中标则从2013年2月1日起计收物业费。如果未中标，乙方承诺将主动放弃君安花园小区物业服务，同时放弃四个月服务收费，并与中标的物业公司进行正常移交”。2013年7月31日，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会对“君安花园”物业服务项目进行了公开招标选聘物业服务企业。原告沈阳万维物业服务有限公司中标。2013年11月29日，沈阳市于洪区君安花园小区业主委员会（甲方）与沈阳万维物业服务有限公司（乙方）签订《沈阳君安花园小区物业服务合同》，约定“依据联席会议决议，业主1、应于2013年2月1日起至2013年7月31日，按0.70元／平米交纳物业服务费；2、2013年8月1日起至物业服务合同期满止，按1.00元／平米交纳物业服务费……如逾期未缴费，从逾期之日起，每逾期一日应按欠费总额的日万分之三向乙方支付违约金”；合同期限为2013年8月1日起至2015年7月31日止。被告徐继文系居住在由原告提供物业服务的小区业主。被告拖欠2013年2月1日至2015年3月31日物业费3247元。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与君安花园小区业主委员会签订的君安花园物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。故对于原告的请求，本院予以支持。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的对业主委员会的产生有异议的问题，与本案不属同一法律关系；对车位费未交予业主委员会、广告收入没有进行公示、园区多次出现盗窃事件及被告提出物业服务质量存在的问题，因被告提供的证据不足以证明其主张，故对被告的主张不予支持。关于被告提出的家中墙体渗水、长毛的问题，系原告2013年1月接手园区前即已存在的房屋质量问题，故对被告的该项主张不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、被告徐继文于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司2013年2月1日至2015年3月31日物业费3247元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐继文承担。宣判后，徐继文不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，改判交纳物业费的收费标准为0.7元／平方米，承诺免费及超出时效的共计310元，因服务质量差再减少1066元，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：君安花园于2012年12月底所定选聘物业的标准是物业费0.7元／平方米，被上诉人收取1元不当，君安花园公示的日期中标日期为2013年8月2日，万维物业服务质量差，房屋墙体长毛，物业公司也不管，2015年8月3日小区办已下达沈阳万维物业撤园通知，综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人沈阳万维物业服务有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述，《君安花园小区先期物业服务协议》、《沈阳君安花园小区物业服务合同》、中标通知书、联席会议决议的公示、沈阳警备区后勤部提供的君安花园住户原始房主信息证明等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：沈阳万维物业服务有限公司与君安花园小区业主委员会签订的君安花园物业服务合同，系双方真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。作为物业公司被上诉人履行了服务义务即有权收取业主相应费用。关于上诉人提出应按0.7元／月／平方米标准收取物业费及减免部分物业费的上诉主张，与物业服务合同的约定不符，本院不予支持。关于上诉人提出物业服务质量存在瑕疵及房屋质量问题构成物业费减免的上诉请求，因上诉人提供的证据不足以证明其主张，故本院对该请求，亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐继文负担。本判决为终审判决。审　判　长　　于利军代理审判员　　单　立代理审判员　　吕长辉二〇一五年十月二十七日书　记　员　　张　磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。来自