（2015）马民一终字第00419号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-11-19

案件名称

张国庆与丁志舜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省马鞍山市中级人民法院

所属地区

安徽省马鞍山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

安徽省马鞍山市中级人民法院民事判决书（2015）马民一终字第00419号上诉人（原审被告）：丁志舜，男，1952年3月6日出生，汉族，农民，住安徽省马鞍山市雨山区。被上诉人（原审原告）：张国庆，男，1953年2月24日出生，汉族，马钢退休职工，住安徽省马鞍山市雨山区。委托代理人：杨大华，安徽华冶律师事务所律师。上诉人丁志舜因与被上诉人张国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人丁志舜、被上诉人张国庆及其委托代理人杨大华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国庆在原审中诉称：其经人介绍于2012年10月15日与被告丁志舜签订了房屋租赁协议书，该协议书约定：丁志舜将雨山区银塘镇前进自然村计庄村的房屋出租给其使用，租赁期为20年，每年租金为4000元，预付二年租金，租赁期间出租人要回房屋，必须赔偿承租人装潢等设施的全部损失。协议签订的当天，其支付二年的租金8000元，丁志舜将出租的房屋交其使用。之后其对租赁的房屋进行装修和添置了必备的生活设施和设备，共花费70000多元。2013年5月22日始，丁志舜见其将租赁的房屋已全部装修完毕、厨房已盖好、院子水泥地也打好，其没有再利用的价值，便要收回房屋，其不同意，丁志舜便找茬闹事，不但自己闹，还唆使自己的哥哥不停地闹事，无故将其家中断电，故意损坏其财产，危及其人身安全，为此110出警5次（其中2013年6月3日，丁志舜的哥哥用斧子将其菜园和鸡窝围栏全部砍坏，110出警批评后，下午丁志舜的哥哥又来闹事，拿斧子砍其，被邻居抱住，后用斧子将椅子砍坏；2013年阴历8月15日，丁志舜又唆使哥哥到其家中闹事，用铁锹将灶台二个铁锅砸坏，并用热水瓶砸到其前胸；2014年春节期间大年三十，丁志舜又叫哥哥到其家中院内吵骂），附近村民人人都知，都为其抱打不平。后来其出于安全考虑同意解除协议，丁志舜多次假装同其算账赔偿损失，每次又借故推脱。2014年6月7日，丁志舜又来找其算账，并提出装潢和家用电器按二年折旧赔偿，其同意后写好赔偿协议，可丁志舜却不签字，借故要司法所来处理，又一次不愿赔偿。鉴于此，其认为丁志舜多次要求解除房屋租赁协议，其不同意就违法严重干扰其生活，其同意解除房屋租赁协议，丁志舜又不想按协议约定赔偿损失，故为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除双方于2012年10月15日签订的雨山区银塘镇前进自然村计庄村房屋租赁协议书；2、被告赔偿其装潢等损失70000元；3、本案诉讼费用由被告承担。丁志舜代理人在原审中辩称：一、张国庆诉称承租的房屋内添置和装修了必要的生活设施花费了70000元没有依据，即使有也没有经过其同意。二、张国庆诉称是其要求收回房屋和是其或其唆使哥哥找茬闹事与事实不符。其哥哥和张国庆共用一个大门出入，张国庆将大门锁换掉，交给其哥哥的大门钥匙不能打开大门，导致哥哥无法回家，张国庆也不配合开门是导致矛盾的原因之一；张国庆未经同意擅自将其哥哥的厕所毁掉是原因之二；张国庆未经其哥哥同意将菜园地和菜园地上几颗白果树毁坏是原因之三。发生纠纷时，其哥哥没有用斧子砍人砍物；张国庆和其哥哥发生纠纷后，张国庆到其家中找其吵闹，为此其报警，110的民警对张国庆也进行了批评教育。三、张国庆曾多次找到其要求解除协议，但无果，张国庆提出无理要求，其没有同意。综上，张国庆要求解除租赁合同没有法定和约定的事由，要求赔偿损失70000元没有依据，请求驳回张国庆的诉讼请求。丁志舜本人在原审中辩称：张国庆只支付了两年房租8000元，租期自2012年10月15日至2014年10月15日止到期，其签字的收条说的很清楚，以付“现金”为年限，关于合同中签订的“意愿二十年”不受法律保护。原审经审理查明：2012年10月15日，出租方丁志舜（甲方）与承租方张国庆（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，主要约定：现有甲方愿将银塘镇前进自然村房屋产权属于甲方的主房的一半，包括靠主屋西边的小房屋以及主房的前后院落出租给乙方居住使用。为明确双方的责任，经双方协商同意，本着诚信守信的原则，双方订立如下条款，以便双方遵照执行。一、经双方协商同意，乙方意愿承租二十年，房屋的租金每年4000元。在租赁期间不得提高房屋租金。二、租金支付方式，本协议双方签订后乙方首付2年的租金8000元，以后每年到期乙方支给甲方4000元，乙方不得拖欠。三、甲方不得在乙方承租意愿的年限内要回房屋。如遇此情况，因房屋产权属甲方，乙方也必须归还房屋，但乙方花费在房屋装潢等设施的经济损失，甲方须给与乙方赔偿全部经济损失。四、乙方如在承租意愿年限内不愿再承租，乙方除归还房屋外，乙方在甲方的房屋装潢等设施归甲方所有。乙方在承租意愿年限内如遇政府征迁用地，乙方须配合甲方让出房屋。五、本协议双方签订后，甲方须负责将院子大门的门柱、门楼、墙搞好，院子大门前路修好，将前院内小屋拆除。并从前院土屋靠东边土坡到后院土坡上搭建一道篱笆。六、甲方同意乙方在主屋后院东边土坡搭建鸡舍羊舍等，并同意适当提供给乙方一点种菜用地。七、乙方在租住期间，水、电费用必须按期支付不得拖欠。乙方租住期间由于人生地不熟，如出现什么情况，由甲方出面帮助协调。八、本协议双方签字后即开始生效。双方同意具有法律效力。双方必须本着诚信守信的原则认真履行。为约束双方，双方同意聘请王某作为本协议的担保人及见证人。共同在本协议上签字。协议签订当日，张国庆依约向丁志舜支付了二年房租8000元，并对涉案房屋进行装饰装潢。后双方常为琐事发生争议，派出所为此多次出警。在诉讼中，张国庆对涉案房屋装饰装修物价值申请评估，原审法院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，该公司评估意见为：涉案房屋装饰装修物市场价值为31067元。张国庆为此支付鉴定费4000元。原审认为：一、本案的争议焦点之一涉案房屋装修装修物所有权人。根据双方当事人的陈述及张国庆提供的销售清单、四位证人证言可以证明涉案房屋装修装饰物系张国庆在承租后添置的。根据双方当事人的表述，可以认定评估报告中所涉的吊顶的木条、池塘土方使用的砖头、外厨房的围墙为丁志舜提供或建造。二、丁志舜本人抗辩合同期限为“意愿”二十年，以实际支付年限为准。“意愿”字面意思就是愿意承租二十年，且张国庆在承租后也进行精装潢，双方真实意思表示应当认定为租赁期限为二十年。双方当事人对双方常因琐事发生多次冲突这一事实均不持异议，双方房屋租赁关系已无继续维持的信任基础，丁志舜也无继续租赁的意思表示。故张国庆的第一项诉讼请求，予以支持。对于装饰装修物，被告在抗辩中曾表示未经其同意。但从法院查明的事实来看，从双方合同的约定可以看出租赁房屋后出租人有改造房屋的义务，丁志舜居住房屋与涉案房屋位于同一村民组，且证人王某证言证明丁志舜是参与装潢材料采购与施工的，故可以认定张国庆添置装修装饰物的行为丁志舜是知道且同意的。对于已形成附和的装饰装修物客观上造成了房屋价值的增值，丁志舜应当补偿张国庆装饰装修物的价值，在扣除装饰装修物的折旧，丁志舜提供的装潢材料及评估报告中涉及到丁志舜原住房的含有的建筑物、张国庆自认损害的两颗白果树，原审法院酌情认定为5000元。涉案财产鉴定费也应由丁志舜承担。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年7月20日作出如下判决：一、解除张国庆、丁志舜于2012年10月15日签订的《房屋租赁协议书》。二、丁志舜于本判决生效之日起十五内一次性赔偿张国庆经济损失30067元。一审诉讼费1550元，由丁志舜负担665元，张国庆负担885元。宣判后，丁志舜不服，向本院提起上诉称：一、原审判决解除双方的房屋租赁合同没有事实依据。1.张国庆知道所承租的涉案房屋不会给国家征收，是张国庆要求解除合同的根本原因。2.原审认定其与张国庆常因琐事发生冲突与事实不符，与张国庆冲突的不是其而是其哥哥，且张国庆是过错方。3.原审判决解除合同不符合我国合同法的有关规定。二、原审即使判决解除合同，也不应判决其一次性赔偿张国庆经济损失。1.张国庆没有法定的和约定的理由提出解除合同，张国庆是违约方，应当承担违约责任。2.房屋租赁合同约定了张国庆要求解除合同的处理方式，即张国庆对该房屋的装修和投入部分无偿归其所有。而原审判决其对张国庆给予赔偿，显然违背了合同约定。三、原审既然认定张国庆损害了其两颗白果树，并确定由张国庆承担，但并未对张国庆损坏其的其他财产予以确认，显然不公。四、原审即使判决解除合同，也应判决张国庆支付租赁期间的租金。原审查明张国庆只支付了2012年10月15日至2014年10月15日的租金，但该房屋从2014年10月16日以后至今仍由张国庆占有使用，原审应当判决张国庆向其支付从2014年10月16日至房屋交付给其之日止的租金。综上，请求二审撤销原判，并改判驳回张国庆的诉讼请求，一、二审诉讼费用均由张国庆承担。张国庆辩称：第一，一审解除合同有事实依据。1.丁志舜上诉称其要求解除合同的原因是租赁房屋不会被征收不属实，实际上是丁志舜认为租赁合同只有两年，多次提出解除合同，其不同意，丁志舜就闹事以达到解除合同的目的，其没有办法只好解除合同，即使涉案房屋被征收，权利也由丁志舜享有，与租赁合同的履行与否没有关系。2.丁志舜上诉称没有与其发生冲突也不是事实，丁志舜的邻居都是他的亲属，都证明丁志舜不仅自己闹事而且指使他的哥哥闹事，目的就是为了赶走其，又不愿意赔偿，过错明显。3.丁志舜上诉称解除合同不符合法律的规定错误。丁志舜对双方发生的纠纷是认可的，双方的房屋租赁关系已无维持的基础，一审判决解除合同符合法律规定。第二，丁志舜上诉称解除合同也不应当一次性赔偿其损失错误。丁志舜在租赁期限内多次要和其算账，为了要解除合同，其同意，丁志舜又躲避，为了达到不赔偿的目的，找茬闹事赶其走，违约责任是明显的，一审判决赔偿是正确的。第三，丁志舜上诉称一审未予判决两颗白果树之外的损失无理，其根本没有损坏丁志舜的任何财产。第四，丁志舜上诉称一审未予判决其支付2014年10月16日以后的租金无任何理由。丁志舜在一审中未提起反诉，一审不需处理，其也不会欠丁志舜的租金。综上，丁志舜的上诉没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。丁志舜在二审中提供了一组照片打印件，证明张国庆买通了相关人员干扰自己。张国庆质证认为：对证据的真实性、关联性有异议，达不到证明目的。张国庆在二审中没有提交新的证据。本院认证意见为：丁志舜提供的证据缺乏与本案的关联性，不予认定。二审确认一审认定的事实与证据。鉴于丁志舜提出的第三项上诉请求，因与本案不是同一法律关系，应另行主张；第四项上诉请求，因其在一审中没有提出反诉，在二审中双方又未能就此达成调解协议，应另行提起诉讼。故本案二审争议焦点为：原审判决解除涉案房屋租赁合同及丁志舜赔偿张国庆经济损失，有无事实和法律依据。本院认为：丁志舜与张国庆于2012年10月15日签订的房屋租赁协议书，是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。一、关于涉案房屋租赁合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，张国庆承租涉案房屋是为了长期居住使用，但在张国庆对涉案房屋进行装饰装修并添置生活设施居住使用之后，因丁志舜认为双方签订的房屋租赁协议书中约定的租期二十年太长，违反房屋租赁协议书的约定只愿意租给张国庆两年，丁志舜由此经常与张国庆发生纠纷，亦未能按照房屋租赁协议书中的约定帮助协调其哥哥与张国庆之间的纠纷，派出所为此多次出警，导致张国庆无法实现长期居住使用承租房屋的合同目的，故张国庆要求解除合同，符合法律规定，原审判决解除涉案房屋租赁合同并无不当。因此，丁志舜上诉认为原审判决解除房屋租赁合同没有事实和法律依据，不能成立。二、关于赔偿经济损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，张国庆经丁志舜同意对承租房屋进行装饰装修，现因丁志舜违约导致合同解除，张国庆要求赔偿装潢损失，符合法律规定，应予支持。故丁志舜上诉认为原审不应判决其赔偿张国庆经济损失，不能成立。综上，丁志舜的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审诉讼费用的负担按照一审判决执行。二审案件受理费1550元，由上诉人丁志舜负担。本判决为终审判决。审　判　长　　汪和平代理审判员　　张茂进代理审判员　　方　芳二〇一五年十月二十七日书　记　员　　吴方圆附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。关注公众号“”