（2014）西民初字第11814号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2018-07-14
案件名称
北京鑫地园林集团有限公司等与中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京鑫地园林集团有限公司,北京鑫地龙悦商务酒店管理有限公司,中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第11814号原告北京鑫地园林集团有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇文华东路10号楼1层101。法定代表人杨兰华，总经理。委托代理人李卓雅，女，北京鑫地园林集团有限公司职员，联系地址北京市昌平区回龙观镇文华东路10号楼1层101。原告北京鑫地龙悦商务酒店管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇文化居住小区体育公园西侧。法定代表人王金锋，总经理。以上原告之共同委托代理人金寅，北京市天睿律师事务所律师。被告中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局，住所地北京市西城区石景山西街48号。法定代表人李穆涛，局长。委托代理人王才亮，北京市才良律师事务所律师。委托代理人李国红，总参管理保障部法律顾问处律师。原告北京鑫地园林集团有限公司（以下简称鑫地集团）、北京鑫地龙悦商务酒店管理有限公司（以下简称龙悦酒店）与被告中国人民解放军总参谋部管理保障部服务局（以下简称总参服务局）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告鑫地集团之委托代理人李卓雅，原告鑫地集团及龙悦酒店之共同委托代理人金寅，被告总参服务局之委托代理人王才亮、李国红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫地集团、龙悦酒店诉称：2010年总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店透过招标的方式对外招租，原告参加投标。由于原告经营方案合理且租金数额较高，原告的竞标方案超出其他竞标人，被告决定与原告签订租赁合同。2010年10月18日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店项目租赁管理合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将海南省三亚市xx号地块（土地使用权证：三土房字第xx号）上的总参管理保障部服务局三亚接待处酒店租赁给乙方使用，租赁期限5年，自酒店开业日为起租日（开业日定于酒店资产正式交接完成后60日内）。除此以外，《租赁合同》还约定了以下主要条款：1、乙方除按年度向甲方交纳租金外，还须向甲方交纳租赁保证金1800万元，《租赁合同》终止时，甲方应将全额保证金连同利息一并退还乙方；2、甲方承诺对酒店资产与地块拥有合法权益，并承诺出租标的合法有效，否则乙方有权终止《租赁合同》，且甲方不得损害乙方已取得的任何权利；3、甲方提供给乙方关于酒店资产相关证件及乙方证照办理所需甲方提过的相关证书、资料等，其中包括酒店项目批准文件、酒店用地批准文件、酒店建筑执照、酒店工程竣工验收证书等；4、甲方不迟于本合同签订后60日内向乙方交付全部酒店资产。《租赁合同》签订后，原告向被告先后支付了租赁保证金1800万元及租金，并投入两千多万元对酒店进行装修改造、聘用工作人员。此后，原告一直催促被告提供酒店合法手续，以按照《租赁合同》约定的租赁物用途开始合法经营，但被告从未向原告出示作为租赁物的酒店的任何合法手续，且承认酒店并未办理建筑报建手续等一切手续，也未办理军用房地产开展经营活动的许可证，导致酒店无法正式营业，给原告造成了重大的经济损失。原告认为：第一、被告未按照合同约定的期限向原告交付酒店资产，被告亦认可其因项目未履行报建手续故未取得房产证等房产合法证明和办理酒店经营许可所需的相关文件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《租赁合同》应认定为无效合同。第二、三亚接待处酒店属总参谋部所有的军队房地产，根据《军队利用房地产开展经营活动的规定》第四条、第五条、第六条的规定，军队利用房地产开展经营活动，实行《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》（简称《许可证》）管理制度，凡利用房地产开展经营活动的单位，均必须到军队房地产管理部门申领《许可证》，而被告将上述酒店出租给原告使用，至今并未将上述《许可证》出示或交付原告，且在原、被告多次公函往来以及专题会议纪要中，被告均认可其并为办理《许可证》，被告与原告签订的《租赁合同》违反中国人民解放军关于军队房地产经营使用的许可制度，应属无效。第三、《中国人民解放军房地产管理条例》明确规定，军队房地产的权属归中央军委。国务院办公厅、中央军委办公厅作出的《关于地方、军队密切配合搞好军队房地产清查整顿工作的通知》亦明确规定：切实纠正军队一些单位擅自处理军队房地产的问题。军队房地产的权属统归中央军委和总部。处理军队房地产必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的审批权限履行报批手续，否则均属擅自处理。据此，被告无权擅自将军队房地产出租使用。综上，被告将酒店出租给原告使用并签订《租赁合同》，其作为出租方应对租赁物的合法性以及出租人享有处分租赁物合法权利负有法律责任，《租赁合同》因被告出租行为违法而无效，被告为导致合同无效的过错方。根据《中华人民共和国合同法》第五十条之规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承相应的责任”，被告应返还原告已向被告支付的租赁保证金，并应赔偿原告经济损失。故原告请求法院判决：1、确认二原告与被告于2010年10月18日签署的《总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店项目租赁管理合同》（包含相关附属文件）无效；2、被告返还原告已交纳的租赁保证金1800万元及利息，利息从2010年10月18日计算至实际退还保证金之日止，暂计算至2015年7月10日，共计2529616.44元；3、被告赔偿原告经济损失37344897.92元，包括：酒店装修改造损失22390884.72元、酒店资产采购投入6705304.10元、酒店大型设备设施维修及维保项目支出损失406500元、酒店固定资产采购项目投入635819元、2014年4月27日被告抢占酒店行为给原告带来的经济损失1058521.04元（即抢占行为给原告造成的原告支付员工工资赔偿款、原告派人往返北京三亚协调的车辆租赁费、机票费、住宿费等相关损失）、酒店库存商品采购投入3432700元、酒店接待处被告欠付费用2415169.06元（包括酒店绿化承包费用、热水供应、沙滩吧欠付水电费用，以上费用由我方实际垫付）；4、诉讼费由被告承担。被告总参服务局辩称：原、被告签署的合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，不具备合同无效的条件。原告主张的理由均不影响合同效力。被告方房屋系军产，建设时部队手续完备，根据上级决定，将此招待所对外进行招标，原告投标。招投标严格按照法定程序进行，所有证件、材料、房屋现状均是公开的。被告不否认房屋确实未办理房产证，是军产与地方协调问题，但并非违法建筑，被告方有报建手续、批准手续。总参系统房产管理部门就是管理保障部，经批准，被告方招标行为有效。原告陈述合同无效导致其受损。合同签订后，被告依约将标的物交付给原告使用，原告经营四年期间，无任何部门因缺少相关手续而查处，不影响原告正常经营。酒店亏损与否与本案无关，与被告无关，原告现陈述亏损也未提供合法证据。原告陈述房屋质量问题，被告方招标房屋现状为招待所，原告自行将招待所更改为星级酒店，产生的装修费用应自行承担。如原告破坏房屋结构，影响房屋安全，破坏被告方原有设施，被告方保留诉讼权利。国务院行政管理机关不认可原告陈述的军队产权房屋的特许许可证，故原告已经取得特许经营许可证及执照，不存在其陈述的被告方未提交相关资料导致其无法办理特许经营许可证及执照等情况。总后勤部颁布许可证仅为管理性规定，不影响合同效力。另外，原告提交的工商档案可证明，其第一次申请经营范围中不包括住宿，此后申请当天即批准，故原告是怠于行使相关权利。原告拖欠巨额租金，被告为了防止国家利益遭受更大损失才收回涉诉酒店，原告如对此提出异议，可另行提起诉讼，被告保留另案起诉追讨租金的权利。综上，被告不同意原告诉讼请求。经审理查明：2010年10月18日，原告鑫地集团、龙悦酒店（乙方）与被告总参服务局（甲方）签订《总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店项目租赁管理合同》，约定：甲方将位于海南省三亚市xx号的三亚接待处酒店资产出租给乙方经营使用。酒店资产主要包括建筑物1栋，共计11层（含地下室1层）；总建筑面积34803.81平方米；包括客房、会议室等在内的附属设施、设备。甲方保证其对酒店资产的使用权。租赁期限自酒店开业起持续5年，酒店开业日为起租期，酒店开业日定于酒店资产正式交接完成后60日内；如合同期满前5个月，双方未书面通知对方继续续约，则合同到期后自动终止；5年合同期满后，如乙方愿意继续承租，在同等条件下，乙方可优先承租。第一至第五个租赁年度的租赁费分别为1600万元、1900万元、2000万元、2300万元、2500万元，支付时间为每租赁年度的第一季度第一个月的5日前，乙方把本季度应支付的租赁费存入甲方指定的银行账户中。根据政府相关法律法规的要求，甲方提供给乙方关于关于酒店资产相关证件及乙方证照办理所需甲方提供的相关证书、资料等。用于酒店经营的如企业设立（公司注册）等必备手续，由乙方负责办理具体审批，包括但不限于营业执照、特种行业经营许可证等。双方约定甲方就酒店资产的交付时间不迟于本合同签署后的60天。本合同经双方议定后，须进行双方的”审批生效程序”，合同正式签订后即日起生效执行。本合同的附件及补充协议为本合同不可分割的部分，与主合同有同等的法律效力。附件包括：酒店资产移交明细及处置方法、酒店的业主代表和财务副总监职责、服务支持协议、酒店业主用房及餐饮协议、乙方连带责任承诺函。2011年3月10，被告（甲方）授权代表人与原告（乙方）授权代表人签署《三亚接待处酒店资产租赁移交明细及处置办法（酒店资产确认单）》，约定该协议于双方授权代表人签字之日有效，为酒店资产的交接完成。三亚龙悦海景大酒店有限公司系原告鑫地集团成立的全资子公司，用于经营涉诉酒店。原、被告双方合同履行过程中，原告主张涉诉酒店资产存在质量问题并向被告过函交涉，原告还就酒店装修改造、资产移交、需要被告解决的问题等事宜向被告过函，被告进行了复函。原告向被告支付了租赁押金及部分租赁期间的租金。被告曾向原告发函催缴租金，原告向被告复函进行了回复。原告称被告未向其提供涉诉房产证、军方各种许可证，导致其无法在工商管理部门办理酒店特许行业经营许可证。2013年4月27日，原告在被告方人员陪同下至工商管理部门办理工商执照经营范围变更手续，在经营范围内增加了住宿、餐饮事项。2014年4月，被告向原告发出书面通知后自行收回涉诉酒店资产。原告称事先未经双方协商一致，被告单方强行收回涉诉酒店资产，被告称2014年3月经双方协商一致解除合同，因原告拖欠巨额租金，故被告收回涉诉酒店资产。2015年4月16日，中国人民解放军总参谋部管理保障部出具《说明》，内容为：”三亚接待处酒店资产招租是经报上级同意，我部批准由总参管理保障部服务局对外进行酒店资产现状招租，招租过程严格按照了招投标的相关法律规定进行。特此说明”。庭审中，被告还提交三亚市规划局印制的《建设工程规划许可证（临时）》、《企业机读档案登记资料》，用于证明原告方涉诉酒店建设取得建设工程规划许可以及原告接受酒店资产后，正常开展了经营活动，不存在因被告未提供证件导致其无法正常营业的情况。《企业机读档案登记资料》记载三亚龙悦海景大酒店有限公司成立于2010年12月17日，经营范围包括住宿、餐饮服务。庭审中，原告申请本院释明本案涉诉合同效力，本院认为本案涉诉合同是否有效系原告的一项独立诉讼请求，原告请求本院在作出判决前告知其本院对诉讼请求的认定意见，没有法律依据，本院不予准许。上述事实，有当事人陈述、《总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店项目租赁管理合同》、《三亚接待处酒店资产租赁移交明细及处置办法（酒店资产确认单）》、复关于三亚接待处酒店功能装修改造事函、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店清点交接情况、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店目前急需解决的问题函、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店迫切急需解决的问题函、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店迫切急需解决的问题函、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店发电机改造项目函、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店大堂改造项目申请函、关于总参三亚接待处催缴租金的回复函、关于总参谋部管理保障部服务局三亚接待处酒店项目租赁管理合同有关问题解决的意见函、关于收取服务局三亚接待处酒店租赁费事传真件的复函、关于催缴三亚龙悦酒店租赁费事函件的复函、原告已付租金及押金明细、支付凭证、三亚龙悦海景大酒店有限公司工商档案、中国人民解放军总参谋部管理保障部出具的说明、《建设工程规划许可证（临时）》、《企业机读档案登记资料》、2014年4月26日被告向原告送达的通知、2015年4月27日被告向原告送达的支付拖欠租金及滞纳金的函件等证据材料在案佐证。本院认为：根据法律规定，民事活动应当遵循诚实信用的原则。根据合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定。根据司法解释规定，合同法中的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，在签署合同前，原告对涉诉租赁标的物的产权状况、实物现状等应当是明知的；原、被告签署的租赁合同（包括相关附属文件）系双方真实意思表示；合同签订后，被告按照约定向原告交付了涉诉租赁标的物，原告实际长期使用涉诉标的物经营酒店业务，原告也按照约定向被告交纳了租赁期限内部分租金。在合同双方当事人均实际履行了部分合同义务后，原告现主张涉诉合同无效，原告应负责举证证明存在致使涉诉合同无效的法定事由。原告现未提供充分有效证据证明涉诉合同及相关附属文件违反全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规中的效力性强制性规定，原告也未向本院提供充分证据证明存在致使涉诉合同及相关附属文件归于无效的其他法定事由，原告应承担举证不能的不利后果。此外，被告为部队单位，被告的上级主管部门出具书面证明，载明涉诉标的物对外出租获得部队上级部门批准；被告当庭出示了标的物所在地建设规划部门制作的临时许可证，故原告关于适用相关司法解释条款认定涉诉合同无效的主张，没有法律依据，本院不予采纳。原告主张标的物存在质量问题、被告强行收回涉诉标的物等事项，属于合同履行问题，不影响合同本身的效力，如果原、被告就双方合同履行问题产生争议，应当依约、依法另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京鑫地园林集团有限公司、北京鑫地龙悦商务酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费三十三万一千一百七十三元，由原告北京鑫地园林集团有限公司、北京鑫地龙悦商务酒店管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长 马维洪人民陪审员 郝寒娟人民陪审员 宋迎春二〇一五年十月二十七日书 记 员 杨丽萍-2--5- 来自