（2015）碑民初字第03332号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-11-13
案件名称
原告严智明与被告陕西奥盛商贸有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市碑林区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严智明,陕西奥盛商贸有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十三条第一款
全文
西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2015）碑民初字第03332号原告（反诉被告）：严智明，男，1978年1月4日出生，汉族，个体户，住陕西省铜川市印台区东坡二户区单元楼**单元楼*单元*号。委托代理人：李朝阳，陕西伟龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西奥盛商贸有限责任公司，住所地：西安市碑林区建设路4号6幢30101室。法定代表人：王红燕，该公司执行董事。委托代理人：李鸿博，陕西乐友律师事务所律师。原告（反诉被告）严智明与被告（反诉原告）陕西奥盛商贸有限责任公司（以下简称“奥盛公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）严智明及其委托代理人李朝阳、被告（反诉原告）奥盛公司委托代理人李鸿博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年，被告位于碑林区建设西路新旅城小区的在建商铺招租，原告考察并交纳租赁定金10万元后承租5号楼三层后半部分共计512平方米的商铺。被告拖延至2014年4月10日交付租赁房屋，双方才签订《商铺租赁合同》。签订合同后，原告按约交纳了房屋租金、履约保证金（174080元）、广告费（30720元）、电梯费等相关费用，开始装修。原告又投资18万元开通房屋天然气，装修花费50余万元，开始经营“闫老客斑鱼王火锅”。由于经营不善，至2015年5月份，亏损严重，在2015年5月17日向被告申请解除合同，并将该店转让出去，被告同意。原告向被告交纳房屋租金至2015年7月3日，按照合同原告应在6月3日前交纳下半年租金，鉴于原告正在谋取转店的事实，所以原告在到期前申请在转店成功时由受让方交纳房屋租金。2015年7月3日原告正在和受让方谈判转让事宜时，被告突然派人强行锁上店门，告知原告其收回房屋，即使原告要求撤离店内物品（详见清单），也被拒绝。到7月13日，被告竟然将该店内原告的所有在售商品全部搬走。强行关店后，原告多次找被告协商索要物品和房屋的履约保证金，均遭拒绝。另外，自原告向被告交纳广告费的一年来，被告未按其承诺提供广告服务。原告认为，原告和被告的《商铺租赁合同》合法有效，双方达成解除的合意，原告在整个合同履行中没有违约行为，在合同解除后被告理应退还保证金，并让原告搬离店内在售商品和物品。被告的行为已经严重违法。请求判令：1、被告退还原告履约保证金174080元和广告费30720元，共计204800元；2、被告退还扣押在承租房屋内的在售商品和店内物品（详见附件清单）；3、由被告承担本案诉讼费用。在本院审理过程中，原告增加诉讼请求，请求判令解除原被告之间的商铺租赁合同。被告辩称：1、原告违反合同约定，逾期未缴纳租金及其他费用，被告有权解除合同，不退还履约保证金，并有权要求原告支付违约金。原被告2014年4月10日签订《商铺租赁合同》，由原告承租建设西路新旅城小区五号楼3层301、302后半部分，建筑面积512平方米，该合同经双方签字盖章已经生效并履行。合同约定租期为五年，自2014年4月10日至2019年4月9日，装修期为合同签订日起至2014年7月3日，免装修期3个月租金，即租金从2014年7月3日计付，月度租金和设备装修使用费为每月43520元，支付方式为每六个月为一期支付一次，第一期于合同签订后当日支付，以后每期应于上届租期届满前一个月支付，每推后一天，承担未付金额1%的违约金，如拖延超过一个月，被告有权立即解除合同，原告应立即清腾离场，同时支付相当于两个月租金和设备装修使用费的违约金，合同还约定原告同意被告收取商场物业管理费，按每月每平米5元收取，签约时缴纳首期商场管理费22613.3元，以后每期交纳日期同租金及设备装修管理使用费，每推后一天，承担欠缴金额1%的违约金，超过一个月，被告有权要求原告离场，并承担相当于两个月商场管理费的违约责任。合同约定原告缴纳相当于4个月租金和设备装修使用费的履约保证金合计174080元，约定如原告逾期缴纳租金和其他费用的，被告有权解除合同，并不退回履约保证金。按照合同约定，原告应在2015年6月3日前缴纳下一期租金等，但一直未付，直至2015年7月3日，逾期一个月仍未支付租金等，构成根本违约，我方有权解除合同并要求原告承担违约责任。对方违约给我方造成了巨大的经济损失，包括商铺重新出租出去之前的空置期租金损失、我方基于为期五年的合同而给予原告方三个月的装修免租期和减免一个月租金的优惠政策等。2、被告履行了广告宣传义务，原告无权要求被告退还广告费。3、原告无权要求返还店内物品。4、同意解除合同。被告提出反诉，请求判令：1、原告严智明承担266240元的违约责任（计2个月租金、设备装修使用费和物业管理费92160元及履约保证金174080元；）2、原告严智明承担本案诉讼费用。针对被告的反诉原告辩称，1、其违约逾期交纳房屋租金的事实属实，但应只承担一次违约责任；2、履约保证金是为了担保合同的甲方所受到的损害，它并不是违约责任，履约保证金并不是承担违约责任的方式，应予以退还；3、合同中约定的违约责任即相当于两个月的租金和设备装修使用费，不包含物业管理费。经审理查明，2014年4月10日，原告严智明（承租人、乙方）与被告奥盛公司（出租人、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告位于陕西省西安市碑林区建设西路新旅城小区五号楼3层301、302后半部分，建筑面积512平方米，租赁期限为五年，自2014年4月10日到2019年4月9日。关于租金，约定月度租金和月度设备装修使用费合计为43520元，该标准两年内不变，自第三年起，按照每一年8%递增。支付方式为租金和设备装修使用费按六个月为一期支付，第一期于合同签订后当日支付，以后各期均应在上期届满提前一个月支付，每推后一天，乙方要承担未付金额百分之一的违约金，如拖延超过一个月，甲方有权立即解除合同，乙方在甲方在乙方承租商铺张贴通知当日清腾撤离，同时，乙方还应向甲方支付相当于两个月租金和设备装修使用费的违约金。免租（装修）期限为合同签订起至2014年7月3日，期间不计租金和设备装修使用费。关于物业管理费，约定物业管理费为每月每平米5元，签约时缴纳首期商场管理费22613.3元，以后每期缴纳日期同租金和设备装修使用费交付日期一同支付，乙方每推后一天，应缴纳管理费百分之一的违约金，如拖欠至一个月，甲方有权要求乙方退场，乙方还应承担支付相当于两个月商场管理费的违约责任。关于广告费，约定乙方应向甲方一次性缴纳12个月的广告费，标准为每月每平米5元。共计30720元，与第一期租金和设备装修使用费一同支付。关于履约保证金，约定，为确保乙方按照本合同约定的期限和方式支付租金等费用，合同签订时，乙方须缴纳相当于四个月租金和设备装修使用费的履约保证金合计174080元，不计利息，甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同时，或乙方按照本合同应承担责任时，在不影响甲方行使其他合同权利和补救办法的前提下，抵扣乙方已经支付的履约保证金，以补偿甲方的一切损失、损害；在上述情况下，如果甲方同意乙方继续履行合同，则乙方应重新补足全额保证金，本合同方能继续履行，如乙方不履行本条约定，甲方有权立即解除合同，提前收回商铺，并有权不退还履约保证金。合同到期时，没有发生或部分发生扣除履约保证金的情形，在乙方清腾搬离所租商铺后七日内，甲方全额或将剩余部分履约保证金无息退还乙方。关于乙方的权利义务，约定，合同期内若因特殊原因转让的，必须提前一个月以书面形式向甲方提出申请，甲方审核同意的，乙方须按照承租商铺最近一期的租金、综合运营费标准向甲方支付一个月租金和设备装修使用费作为违约金，方可办理转让手续。关于甲方的权利义务，约定，乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同，不退回履约保证金或扣除相应的履约违约金，如履约保证金不足以支付，则可以留置乙方商铺内任何财产物品，直至乙方付清欠款及违约金为止：D、逾期交纳租金和其他费用的。甲方向乙方发出通知，可以采取在乙方承租商铺张贴通知的方式送达，张贴即为通知送达。关于违约责任，约定甲方、乙方的任一方如需提前解除本合同，提出方必须提前一个月以书面形式提出，并支付相当于违约当月双倍月租金、设备装修使用费的违约金。本合同及甲方与乙方其他合同中有关于解除合同的特别约定的，从其约定执行。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告严智明在该商铺内经营“闫老客斑鱼王火锅”。2014年4月14日缴纳履约保证金174080元，广告费30720元，缴纳第一期六个月的租金和设备装修使用费共261120元（即2014年7月3日至2015年1月3日），2014年12月26日缴纳第二期五个月的租金和设备装修使用费217600元（2015年1月4日到2015年7月3日，被告因故免去一个月租金）。后因原告严智明经营不善，于2015年5月27日向被告提交转让申请，写明：“因本店‘闫老客斑鱼王火锅’资金周转不良造成无法营业，现申请转让，并告知贵公司”，被告奥盛公司表示同意，由该公司张焕利、苟福军签字，并加盖有该公司公章。后原告严智明未成功转让，也未继续缴纳租金等费用。2015年6月3日被告在原告承租的店铺张贴了催缴下一期租金、设备装修使用费、物业费等的通知。2015年6月25日，原告经营的商铺停止营业，7月3日被告奥盛公司在该商铺门上加锁，同日在被告承租商铺张贴解除合同的通知。原告店内的物品，物品清单原被告已经在庭审中确认（包括7月13日被告取走的酒水饮料）。另查，原告的物业费、电梯费均缴纳至2015年7月3日。后原、被告一直商议未果。关于被告收取广告费是否提供了广告服务，为证明其已经履行了广告宣传义务，被告奥盛公司提供：1、其与陕西传众文化传播有限公司于2014年4月17日签订的《陕西广播电视台广告业务发布合同》，证明委托陕西传众文化传播公司发布“金萨餐饮世界吃在西安”广告，对此原告主张此合同与其无关，2、被告奥盛公司在金萨世界（即原告承租商铺所在大楼）户外建筑立面上发布的户外广告照片，三处均有对原告经营的“闫老客斑鱼王火锅”的宣传，对此原告予以认可；3、其与陕西百川广告文化传播有限公司签订的《广告发布合同》，对此原告主张此合同与其无关；4、其在百川电梯里的广告宣传照片3份，证明其在电梯广告里宣传了原告的店铺，原告予以认可。以上事实，有庭审笔录及原被告提交的证据等在卷佐证。本院认为，原告严智明与被告奥盛公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。原告未按照合同约定于2015年6月3日前支付下一期的租金等，属于违约，应当按照合同约定承担违约责任。虽原告主张其申请转让且已得到被告奥盛公司的同意，但其实际一直未成功转让，合同的权利义务未发生转移，还应继续按照合同约定履行支付租金等义务。根据合同约定，承租人即原告严智明逾期缴纳下一期租金和其他费用超过一个月，甲方有权解除合同。至2015年7月3日原告严智明已逾期一个月未交纳下一期租金，被告奥盛公司即享有解除权，且被告已在2015年7月3日以张贴解除合同通知的方式通知原告，按照《合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，原被告双方的合同已于2015年7月3日解除；合同解除后，因违约方违约而产生的违约责任承担问题，可通过双方协商或者协商不成诉诸正常的法律途径解决，被告奥盛公司采取了锁门挂锁、扣留原告严智明所属物品的方式，此行为不当。属原告严智明所有的店内物品（见原告提供的物品清单两张），已经双方在庭审中进行确认，其所有权为原告严智明，被告奥盛公司应予退还；关于履约保证金，涉案合同第八条第三款约定，乙方逾期缴纳租金和其他费用的，甲方有权解除合同，不退还履约保证金或扣除相应的履约违约金。现因原告严智明逾期缴纳租金和设备装修使用费超过一个月，原被告均同意解除合同，致使签订五年的租赁合同不能继续履行，原告违约在先，确实给被告造成了损失，因此，被告奥盛公司无需退还履约保证金，对原告要求退还履约保证金的请求不予支持；关于广告费，因涉案合同并未具体约定广告费的服务方式和范围，被告奥盛公司已举证证明其履行了广告宣传义务，对原告严智明要求退还广告费的诉请，本院不予支持；关于被告奥盛公司反诉要求原告严智明承担违约金，因原告违约，涉案为期五年的合同只履行了一年，因双方对提前解除合同的违约责任合同确有约定，但被告奥盛公司已经收取了原告严智明的履约保证金，综合考虑被告奥盛公司因原告违约而解除合同造成的损失，本院酌定违约金35000元。综上所述，依照《中华人民共和国《合同法》第八条、六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）严智明、被告（反诉原告）陕西奥盛商贸有限责任公司于2014年4月10日签订的《商铺租赁合同》已经解除；二、被告（反诉原告）陕西奥盛商贸有限责任公司收取的履约保证金174080元，不予返还；三、原告（反诉被告）严智明于本判决书生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陕西奥盛商贸有限责任公司违约金35000元；四、被告（反诉原告）陕西奥盛商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内将原告（反诉被告）严智明所有的店内物品（见原被告在庭审中确认的物品清单）归还原告（反诉被告）严智明；五、驳回原告（反诉被告）严智明、被告（反诉原告）陕西奥盛商贸有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4372元，反诉案件受理费减半收取2647元，由原告严智明承担6359元，被告陕西奥盛商贸有限责任公司承担660元。（上述费用，原告严智明已预交4372元，被告陕西奥盛商贸有限责任公司已预交2647元，在支付上述款项时由原告严智明直接支付被告陕西奥盛商贸有限责任公司1987元）。如不服本判决，可在送达之日起十五日内向本院递交，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 王健审判员 张鹏审判员 张娜二〇一五年十月二十七日书记员 张帆 来自