（2015）长中民三终字第06004号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-29
案件名称
陈淑平与湖南八达置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈淑平,湖南八达置业投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第06004号上诉人（原审原告）陈淑平。委托代理人陈雄茂。上诉人（原审被告）湖南八达置业投资有限公司，住所地湖南省长沙国家生物产业基地山地街四栋306号。法定代表人王冬山，执行董事。委托代理人丁卓扬，系公司员工。委托代理人夏小友，湖南天地人律师事务所律师。上诉人陈淑平与上诉人湖南八达置业投资有限公司（以下简称八达公司）房屋买卖合同纠纷一案，湖南省浏阳市人民法院于2015年8月3日作出（2015）浏民初字第02013号民事判决。陈淑平、八达公司均不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2014年1月25日，陈淑平（买受人）与八达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：“买受人所购买的商品房位于长沙国家生物产业基地永龙路商业街第24幢1603号房，建筑面积为139.71㎡，用途为住宅，属钢筋混凝土结构；按建筑面积计算，该商品房单价为2988元／㎡，总金额为417453元。买受人采用市公积金贷款方式付款，在合同签定当日支付首付款（含定金）127453元，剩余房款290000元以贷款方式支付；出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如果出卖人遭遇不可抗力，且在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期；除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，出卖人应从2014年11月1日起每日按已交付房价款的万分之三的标准支付违约金直至实际交付之日止，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应从2014年11月1日起每日按已交付房价款的万分之五的标准支付违约金直至实际交付之日止”。当日，陈淑平、八达公司还签订了《合同补充协议》，约定：“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理房屋交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期且不承担违约责任；双方因签订或履行商品房买卖合同及其附件、补充协议所涉往来函文、通知等，均统称为通知。通知如系出卖人发出的，应加盖有出卖人的公章（或合同专用章），通知未按上述约定签署的，视为无效；通知可采用当面交付、以挂号信或EMS邮件邮寄、发送电子邮件、发送传真或在本地报纸刊登等可供查询的方式中的一种或多种送达”。2014年3月，陈淑平按约向八达公司支付了127453元首付款并成功申办了个人住房公积金贷款。此后，八达公司未按约交房，八达公司主张逾期交房的原因在于浏阳中油管道燃气有限公司未按约完成燃气入户及庭院管网施工任务。2014年12月12日，永龙路商业街第24幢房屋依法通过竣工验收。2015年3月29日，八达公司向陈淑平发出《新城1号（永龙路商业街）入伙通知书》（未加盖被告的公章），要求陈淑平在接到通知后前去办理入伙手续。2015年3月30日，八达公司在浏阳日报刊登交房公告，要求1栋、23栋及24栋业主于2015年3月31日办理交房手续。此后，陈淑平到其所购买的房屋内进行了察看，陈淑平认为房屋存在质量问题，要求八达公司将质量问题处理好以后再通知其交房，双方因此产生纠纷，陈淑平遂起诉至原审法院，请求判令：一、八达公司向陈淑平发出的《新城1号（永龙路商业街）入伙通知书》无效；二、八达公司继续履行合同约定的交房义务；三、八达公司支付逾期交房违约金39292元［从2014年11月1日起按每日209元（418000元×0.0005）暂计算至2015年5月8日，要求计算至实际交房之日止］；四、本案诉讼费由八达公司承担。原审法院认为，陈淑平、八达公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，内容合法、有效，双方均应当按约全面履行各自的义务。陈淑平主张八达公司违约，要求八达公司继续履行合同并支付违约金，八达公司同意继续履行合同，对违约的事实不持异议并自愿支付违约金，双方的争议焦点在于：一、八达公司向陈淑平发出的入伙通知书是否有效？八达公司是否已履行通知陈淑平收房的义务？二、八达公司违约的时间如何认定？违约金如何计算？关于争议焦点一，根据补充协议的约定，八达公司向陈淑平发出的通知应加盖其公章或合同专用章，否则视为无效。本案八达公司向陈淑平发出的入伙通知书中未加盖八达公司的公章或合同专用章，不符合合同约定的通知形式要求，应视为无效；虽然入伙通知书无效，但八达公司在房屋具备法定交付条件时在浏阳日报刊登了交房公告，此种方式属于补充协议约定的通知送达方式之一，故八达公司已按约履行通知陈淑平交房的义务。关于争议焦点二，八达公司向陈淑平邮寄送达入伙通知书并刊登交房公告后，陈淑平对所购房屋进行了查看。陈淑平认为房屋质量存在问题，要求八达公司进行修复后才同意收房，并据此主张截至实际交房之日的违约金。对此，原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，买受人可拒绝收房并有权解除合同。结合本案，陈淑平并无证据证明所购房屋主体结构质量不合格，且陈淑平目前并无解除合同的意思表示，故陈淑平应在交房公告发出之后的15日内即2015年4月14日前及时收房。如果陈淑平认为房屋存在质量问题，陈淑平可在收房后依法向八达公司主张权利，但不能以质量问题为由而拒绝收房；根据《商品房买卖合同》的约定，违约金应以陈淑平已交付的房价款为基数来计算，陈淑平主张按房屋总价款为基数计算，但陈淑平系采取首付款＋公积金贷款的付款模式，陈淑平未能在举证期限内提交借款借据、个人贷款凭证等证据来证实其公积金贷款已实际发放到位，故本案只能以陈淑平的首付款作为违约金的计算基数；八达公司主张违约金标准过高，要求予以核减。原审法院认为，双方约定的违约金支付标准系双方的真实意思表示，且该《商品房买卖合同》的文本系八达公司提供的格式文本，所约定的违约金并未过分高于实际损失，故该标准合理、合法，原审法院对八达公司的上述抗辩理由不予采纳，八达公司应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金10515元（以首付款127453元为基数，从2014年11月1日起按每日万分之五计算至2015年4月14日）。综上，原审法院对陈淑平的诉讼请求依法予以部分支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、湖南八达置业投资有限公司于2014年1月25日与陈淑平签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、湖南八达置业投资有限公司于2015年3月29日向陈淑平发出的《新城1号（永龙路商业街）入伙通知书》无效；三、湖南八达置业投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付陈淑平逾期交房违约金10515元；四、驳回陈淑平的其他诉讼请求。本案受理费3634元，因适用简易程序减半收取1817元，由陈淑平负担1331元，由湖南八达置业投资有限公司负担486元。上诉人陈淑平不服判决，上诉称：1、原审法院认定违约金计算基数与事实不符，长沙住房公积金管理中心浏阳市管理部已通过长沙银行浏阳支行将贷款290000元划入八达公司账户内，故应认定陈淑平按合同支付的购房总价款417453元为违约金计算基数。2、原审法院认定违约金计算天数适用法律不当。根据《民事诉讼法》的规定，八达公司刊登的《交房公告》应经过六十日才能算送达。且该《交房公告》与2015年3月29日发出的EMS一样，只是《入伙通知书》的不同送达方式之一，《入伙通知书》违反了《合同补充协议》关于通知的规定，本身无效，因此不能据此认定被上诉人履行了通知交房的义务。综上，请求撤销原判决，依法改判，并由八达公司承担全部诉讼费用。八达公司答辩称：关于违约金计算基数，请求法院依法核实。关于违约金计算天数原审法院认定准确，虽入伙通知书不符合合同约定的形式，但八达公司在房屋具备法定交付条件时在浏阳日报刊登了交房公告，故八达公司履行了通知交房义务。上诉人八达公司亦不服判决，上诉称：1、八达公司逾期交房确受水、电灯配套问题没有及时解决而致竣工验收延期所致，八达公司积极采取了相关补救措施，并无恶意违约的故意。水电等配套均应由园区按期完成。2、根据《合同法》及司法解释的规定，当事人主张违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。陈淑平未举证证明因违约交房所受损失的大小，且合同约定的违约金标准过分高于陈淑平因此造成的损失，故请求法院予以酌减。综上，请求撤销原判决，依法降低违约金标准及违约金。陈淑平答辩称：如确因第三人原因造成违约，八达公司可以向第三人追偿。合同约定的违约金标准并未过分高于实际损失。二审过程中，陈淑平提交了如下两份证据：证据1、长沙住房公积金个人贷款计划下达书及情况查询，拟证明按揭贷款290000元已在起诉前发放至八达公司账户；证据2、房屋验收交接单及物业公司相关收据，拟证明陈淑平在2015年8月21日才收房。对于陈淑平提交的两份证据，八达公司的质证意见为：证据1无异议；证据2真实、合法性无异议，关联性有异议，达到交付条件后，八达公司通知陈淑平收房，后续损失应由陈淑平自行承担。本院对陈淑平提交的两份证据认证如下：证据1、证据2均真实、合法，且与本案有关联，均予以认定。本院二审查明，长沙住房公积金管理中心浏阳市管理部已于2014年5月28日将陈淑平的贷款29万元划入八达公司账户。陈淑平于2015年8月21日收房。本院二审查明的其它事实与原判决认定的事实一致。本院认为，陈淑平与八达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。根据合同约定，八达公司公司应于2014年10月31日前向陈淑平交付房屋，但其直至2015年3月30日才公告通知收房，延期交房构成违约，应向陈淑平支付自2014年11月1日至2015年4月14日期间的延期交房违约金。虽八达公司主张延期交房系因案外第三人原因所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，八达公司仍应向陈淑平承担违约责任。对于延期交房违约金，双方合同约定的标准为每日按已付房款的万分之五计算，本院认为，双方约定的违约金标准过高，故综合合同履行情况及当事人过错程度，根据公平原则，酌情调整为按日万分之三计算。另根据查明的事实，陈淑平已按合同约定足额向八达公司支付了全部房款417453元，应以此金额为基数计算违约金，故八达公司应向陈淑平支付延期交房违约金20664元（417453元×万分之三×165天）。综上，原审判决判处不当，应当予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第02013号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第02013号民事判决第三项为“湖南八达置业投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付陈淑平逾期交房违约金20664元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3634元减半收取1817元，二审受理费3634元，共计5451元，均由上诉人湖南八达置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴波审 判 员 刘英代理审判员 周卓二〇一五年十月二十七日书 记 员 陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：