（2015）长中民三终字第04264号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-11-05

案件名称

管敬东、罗玉珍与湖南省长沙县黄花镇合心村委会租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

管敬东,罗玉珍,湖南省长沙县黄花镇合心村委会

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2015）长中民三终字第04264号上诉人（原审原告）管敬东。委托代理人宋传毅，湖南通程律师事务所律师。委托代理人欧阳春兰，湖南通程律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）罗玉珍。委托代理人宋传毅，湖南通程律师事务所律师。委托代理人欧阳春兰，湖南通程律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）湖南省长沙县黄花镇合心村委会，住所地湖南省长沙县黄花镇合心村。法定代表人曹亿民，系该村书记。委托代理人曹学武，系该村村委会主任。委托代理人梁艳红，湖南君卓律师事务所律师。上诉人管敬东、罗玉珍因与被上诉人湖南省长沙县黄花镇合心村委会（以下简称合心村委会）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2014）长县民初字第2130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：管敬东系南京市建邺区管佳炒货厂的业主，系个体工商户。2007年7月9日，管敬东（乙方）与合心村委会（甲方）签订《土地租用协议书》，租用合心村曹坪学校土地及学校老校舍从事炒货生产经营，租赁期限为5年，从2007年8月1日起至2012年7月31日止。协议第一条约定租赁范围，载明：“租用土地及学校老房一栋（约200㎡）。”第七条载明：“如市政建设或国家征用该宗土地，地面上的乙方建设投资的建筑场及其设施（不动产），按征收所得，采取甲方40％、乙方60％的比例分享，生产设备归乙方所有。”合同第二条载明老房为危房。落款加盖有南京市建邺区管佳炒货厂印章，并有管敬东签名。2008年6月24日，管敬东、罗玉珍夫妻以罗玉珍名义申请登记注册了字号名称为“长沙县黄花镇管佳炒货厂”，系个体工商户，管敬东、罗玉珍以该厂的名义继续共同经营。2011年年底，合心村曹坪小学（含新老校区及校舍）被长沙经济技术开发区管理委员会征收，按长沙市政府103号令及长县办发（2008）16号文件，征收款项共计3374916元，依照企业房屋补偿标准，其中管敬东所租赁范围内的征收款项数额为1779684元。其组成为：合法面积房屋（即经开区征地拆迁房屋平面图中标号为4、5、6的部分，面积共计883.32㎡），补偿费580918元，其中标号4的房屋面积104㎡，砖混结构，标准为715元／㎡，管敬东、罗玉珍主张旧房面积为28㎡，其余均由其新建，被告合心村委会认为旧房面积为64㎡。标号为5（含左、右两部分）的房屋面积为453.6㎡，砖木结构。其中标号为5（右）的房屋共224㎡管敬东、罗玉珍与合心村委会均认可系保留的旧房，标号为5（左）的房屋共229.6㎡，管敬东、罗玉珍主张旧房面积为54.12㎡，合心村委会认为旧房面积为82㎡。标号为6的房屋面积为325.72㎡，砖木结构，补偿标准为650元／㎡，管敬东、罗玉珍与合心村委会均认可系管敬东新建。综上，管敬东主张的旧房面积为306.12㎡，合心村委会认为旧房面积为370㎡。原审法院认为，虽然租赁合同载明旧房面积约200㎡，但签订合同当时并未实地测量，该200㎡仅为估算，经合心村委会申请，原审法院进行实地勘测，管敬东、罗玉珍与合心村委会有争议部分房屋有改造的痕迹，非完全新建。管敬东、罗玉珍主张因承租房屋系危房，已完全不具使用价值，故其必须新建，合心村委会对此不予认可，认为交房时并非危房，不需修缮、改造。对于有争议部分，经原审法院释明后管敬东、罗玉珍未申请鉴定，故管敬东对争议部分除了口头陈述外未能提供其他证据印证，也无证据证明其改造行为系经合心村委会同意。在未经出租人同意对租赁物改造的情况下而导致租赁物承租前后状况无法判别时，应当作出不利于承租人的事实认定。因此，根据当事人自认原则，因合心村委会认可合法面积中有370㎡系旧房面积，原审法院依法认定合法面积中370㎡系旧房面积，故管敬东新建房屋面积（合法面积）为513.32㎡（883.32㎡-370㎡）。房屋装饰装修及设施补偿费358528元，其中砖混结构补偿价为450元／㎡，砖木结构补偿价为400元／㎡。房屋搬迁补助费10600元，补偿标准为12元／㎡，房屋过渡补助费529992元，补偿标准为25元㎡，按期拆迁房屋奖励费176664元，户外设施拆迁补偿费44166元，以50元㎡包干补偿，上述补偿均系对合法房屋面积内的补偿。后管敬东、罗玉珍诉至法院，请求法院判决：合心村委会根据双方协议的约定偿付管敬东、罗玉珍拆迁安置补偿款共计人民币1279807.2元并承担本案的诉讼费用。原审法院认为：管敬东与合心村委会之间签订的《土地租用协议书》合法有效，在管敬东的租赁期，其所租赁房屋遇到征收，合心村委会应当依照双方协议约定，对由管敬东投资建设的建筑场及设施（不动产）按征收所得的60％分配给管敬东。根据双方合同约定，在合法建筑面积房屋补偿费中，管敬东可分得的补偿款项分别为标号4处17160元（（104㎡-64㎡）×715元／㎡×0.6）；标号5处57564元（（229.6㎡-82㎡）×650元／㎡×0.6）；标号6处为127030.8元（325.72㎡×650元／㎡×0.6），共计201754.8元。非法面积房屋（即标号为7、8、9，均系管敬东新建）系包干补偿，补偿费为78816元，依上述比例，管敬东可分得47289.6元（78816×60％），故管敬东可分得的房屋补偿费共计249044.4元（201754.8元＋47289.6元）。管敬东、罗玉珍主张对所有征收项目，均享有60％的分配权利，其中的房屋过渡补助费管敬东、罗玉珍享有全额分配的权利。合心村委会对此不予认可，主张除针对房屋本身补偿外的其他补偿项目管敬东、罗玉珍不享有分配的权利。原审法院认为，关于房屋补偿外的其他补偿项目，房屋装饰装修及设施补偿费、户外设施拆迁补偿费，系与房屋本身不可分割的补偿项目，且户外设施补偿费系以50元／㎡计算的包干补偿，故管敬东享有分配资格，房屋装饰装修及设施补偿费管敬东可分得124396.8元（40㎡×450／㎡×60％＋147.6㎡×400／㎡×60％＋325.72㎡×400／㎡×60％），户外设施补偿管敬东可分得15399.6元（513.32㎡×50元／㎡×60％）。房屋搬迁补助费、房屋过渡补助费、按期拆迁房屋奖励费因管敬东所租赁房屋系合心村委会所有，此次被征收拆迁的主体系合心村委会，作为被征收房屋的租赁人即管敬东能够分得征收补偿款是基于其与合心村委会签订的租赁合同，且合同第七条的约定仅限对房屋本身作出的补偿，虽然补偿时是以企业用房标准作出的补偿，但企业用房标注只是对征收当时该处房屋用途的区分，不影响拆迁的主体认定，故管敬东对房屋搬迁补助费、房屋过渡补助费、按期拆迁房屋奖励费不享有分配权。但鉴于房屋过渡补助费包含过渡期间停产停业损失等补助，补助期为24个月，因房屋征收时离协议约定的租赁到期时间尚余6个月，故原审法院酌情认定基于合法房屋建筑面积的房屋过渡补助费管敬东可分得46198.8元（513.32㎡×25元／㎡×6个月×60％）。综上所述，管敬东共可分得征收补偿款435039.6元，应由合心村委会依照协议约定对管敬东进行支付。虽本案征收补偿款的分配依据是基于《土地租用协议书》，罗玉珍非《土地租用协议书》的签约当事方，但罗玉珍与管敬东系夫妻关系，是夫妻共同创办的个体工商户的共同经营者，同时罗玉珍作为共同原告起诉也不影响合心村委会的实体权利，因此在诉讼主体问题上并无不妥，故原审法院对合心村委会提出罗玉珍主体不适格的主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条之规定，遂判决：一、限合心村委会在本判决生效之日起十日内支付管敬东、罗玉珍征收补偿款435039.6元；二、驳回管敬东、罗玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费16318元，由合心村委会负担6530元，管敬东负担9788元。上诉人管敬东、罗玉珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据管敬东与合心村委会的《土地租用协议书》，管敬东、罗玉珍有权对租赁房屋进行维修和改造，不需要经过合心村委会的同意，原审判决没有按照双方协议约定和管敬东、罗玉珍投资改建、新建的面积计算管敬东、罗玉珍应得的补偿款。根据《土地租用协议书》约定，房屋为危房，确有安全问题，由管敬东负责维修，管敬东承担重建房屋的费用，即管敬东、罗玉珍对租赁房屋进行维修改建而无需合心村委会的同意，原审判决在未查明事实的情况下，仅按照合心村委会认可的所谓旧房面积来认定管敬东、罗玉珍的建设面积，属认定不当。二、原审判决认定管敬东、罗玉珍新建房屋合法面积为513.32平方米的事实是错误的，经开区征地拆迁房屋平面图中的标号4号和5号房屋属于危房，根本无法正常使用，均是管敬东、罗玉珍投资改建、新建后才能够使用，因此租赁范围内属于管敬东、罗玉珍建设投资的合法房屋面积应当为605.20平方米，请二审法院依法予以查明和认定。三、根据双方签订的《土地租用协议书》约定，管敬东、罗玉珍有权取得其建设投资的建筑物及设施所有征收项目所得补偿款的60%。但原审判决认定管敬东、罗玉珍对房屋搬迁补助费、房屋过渡补助费、按期拆迁房屋奖励费不享有分配权完全是枉法裁判。请求二审法院在查清案件事实的基础上依法判决。被上诉人合心村委会答辩称：原审判决对于管敬东、罗玉珍在租赁期间投资修建的曹坪小学房屋面积的认定事实清楚，客观真实。在原审法院的主持下，双方一起对租赁房屋进行了实地勘测，双方争议的面积有两处，即经开区征地拆迁房屋平面图中的标号4号和5号房屋，管敬东、罗玉珍认为其系危房而必须重建，而实际上管敬东、罗玉珍仅系对房屋进行了维修而并非重建，通过现场勘验，旧房屋和新房屋使用的建筑材料均有所不同。原审判决认定的管敬东、罗玉珍可分得的征收补偿款，既有事实依据又符合法律规定。经开区的文件明确曹坪小学才是被征收主体，征收补偿款是对合心村委会永久失去该土地及地上附着物的一种补偿。管敬东、罗玉珍不是征收对象，此次征收中也未实际失去财产，管敬东、罗玉珍对其租赁的房屋及其在租赁期间新建和修缮的房屋均不具有所有权，管敬东、罗玉珍只依据租赁协议中的约定才取得投资所建房屋的部分补偿款，对于针对被拆迁对象的补偿款，管敬东、罗玉珍无权获得。在本院二审诉讼过程中，管敬东、罗玉珍又向本院提交以下证据：1、照片6组，拟证明管敬东、罗玉珍投资建设的房屋实际面积为4号房104㎡、5号房屋175.48㎡，另外对54㎡的房屋进行了装修；2、证人曹某甲、曹某乙的证言，拟证明管敬东、罗玉珍对4号房中的旧房进行了改建并在4号房左右各新建了一间房，对5号房的旧房进行了装修和维修，对5号房左边的药房进行了改建，药房后的房屋均是管敬东、罗玉珍新建。经质证，合心村委会认为对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到其证明目的，对证据2中的证人证言认为能够证明4号和5号房屋原来是有旧房的，管敬东、罗玉珍对于房屋的维修不等于重建和新建。本院认为，以上证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》所规定的二审程序中新的证据的范围，且不能达到其证明目的，即照片和证人证言均未能证明管敬东、罗玉珍对于租赁房屋新建和重建的确切面积，故本院对以上证据不予采信。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。本院认为，管敬东与合心村委会之间签订的《土地租用协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方协议中约定，管敬东租用合心村曹坪学校土地及学校老校舍从事炒货生产经营，在管敬东的租赁期内其所租赁房屋遇到征收，合心村委会应当对由管敬东投资建设的建筑物及其设施（不动产）按征收所得的60％分配给管敬东。后合心村曹坪小学被长沙经济技术开发区管理委员会征收，被征收拆迁的主体系合心村委会，相关拆迁补偿款均应由合心村委会取得，现管敬东、罗玉珍基于与合心村委会签订的租赁合同要求分配征收补偿款，管敬东、罗玉珍有权分配的征收补偿款范围应仅限于租赁合同的约定范围，即仅限于对建筑物及其设施本身作出的补偿，故管敬东、罗玉珍对房屋搬迁补助费、房屋过渡补助费、按期拆迁房屋奖励费等针对被征收拆迁主体进行的补偿不享有分配权。管敬东、罗玉珍另上诉主张原审判决对其投资建设的房屋的面积认定有误，本院认为，管敬东、罗玉珍要求按照租赁合同约定分配补偿款，应就其投资建设的建筑物的实际面积承担举证责任，但管敬东、罗玉珍在本案诉讼中提供的相关证据仅能证明其对租赁房屋存在维修、改建及重建的事实，而不能证明租赁房屋中实际由管敬东、罗玉珍投资建设的具体面积，经原审法院释明后管敬东、罗玉珍亦未申请鉴定，故原审判决以合心村委会自认的旧房面积推定由管敬东、罗玉珍新建部分面积并无不当，本院对管敬东、罗玉珍的该上诉理由不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费16318元，由上诉人管敬东、罗玉珍负担。本判决为终审判决。审判长　周　坤审判员　熊　伟审判员　刘完玲二〇一五年十月二十七日书记员　毛　韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”