（2015）鄂荆州中民三终字第00170号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-11-19
案件名称
李玲与长江大学、荆州市第一人民医院租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂荆州中民三终字第00170号上诉人（原审原告）：李玲，个体工商户。委托代理人：康丛林，湖北荆楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长江大学，住所地荆州市荆州区南环路。法定代表人：谢红星，该校校长。委托代理人：徐前权，该校教师。委托代理人：程爱军，该校教师。原审第三人：荆州市第一人民医院，住所地荆州市沙市区航空路*号。法定代表人：邱平，该院院长。委托代理人：汤运芝，湖北博智律师事务所律师。委托代理人：曾宪龙，该院职工。上诉人李玲因与被上诉人长江大学、原审第三人荆州市第一人民医院（以下简称荆州一医）租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2014）鄂沙市民初字第01694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李玲及其委托代理人康丛林，被上诉人长江大学的委托代理人徐前权、程爱军，原审第三人荆州一医的委托代理人汤运芝、曾宪龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审认定，原被告双方自2003年即建立租赁关系，合同一年一签。2013年3月原告与被告下属的长江大学后勤服务集团商业网点管理中心签署《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2013年1月1日至2013年12月31日，租赁面积73平方米，年租金40740元……在合同条款五“甲方责任（义务）”中主要约定：租赁期内乙方应注意租赁物瑕疵，如发现屋面漏水、房屋裂缝等应及时报告甲方，由甲方负责维修并承担相关费用，若因发现不及时造成房屋及乙方的装修、装饰部分损失，由乙方负责；租赁期内，因政策变化或市政建设等公共利益需要拆迁，乙方应无条件服从，及时迁出，归还租赁物，甲方不另行给乙方安排房屋，合同自行终止。在合同条款六“乙方责任（义务）”中主要约定：乙方应合理使用承租房屋及附属设施，租赁期内发生损坏的，乙方应立即负责修复或承担赔偿责任，乙方不得擅自改动房屋结构，毁损房屋设施，如装修房屋须改造、改变房屋结构的，需提交申请报告及改造方案，在征得甲方书面同意后方可施工。合同期满，应保持房屋完好，甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿，乙方不得擅自将承租房屋转借或转租他人；在合同条款七“合同的变更、解除与终止”中主要约定：甲乙双方在某一特定情形出现时均有权解除合同，但需提前3个月书面通知对方，租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前40日内书面通知甲方，甲方在租赁期满前20日内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同（未答复视为不同意续租），乙方在租赁期满前40日内不通知甲方的，视为放弃优先承租权；在合同条款九“甲方违约责任”中主要约定：甲方怠于履行维修义务，乙方组织维修的，甲方应支付乙方维修费用，甲方违反本合同约定提前收回房屋的，按本合同年度租金总额的20%向乙方支付违约金；在合同条款十“乙方违约责任”中主要约定：乙方应按时交付租金及水电费，租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，租金按本合同租金的3倍计算，至房屋归还为止。本案原告向长江大学交付租金至2013年12月。2012年12月，涉案房产经市政府专题会议确定，由市国土部门对土地使用权及地面附着物收回，然后再划拨给荆州一医。2012年，第三人荆州一医按专题会议确定要求，向被告长江大学支付了1亿元补偿费。2014年4月23日荆州一医向原告发出《关于长江大学临床医学院门面产权变更、门面处置的通知》、2014年9月17日又向原告发出《关于再次要求腾退房屋的紧急通知》。2014年10月29日，原告以被告长江大学与荆州一医签订资产转让协议时，没有依照法律规定通知原告，其行为侵害了原告的优先购买权为由，诉请判令长江大学赔偿经济损失193万元，其中优先购买权损失1680000元，房屋装修损失250000元，本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告为提供损失依据，向一审法院申请对其租赁门面装修价值进行评估；对优先购买权部分损失亦申请就租赁门面每平方米市场价格评估。被告及第三人均以原告不享有优先购买权为由，对此鉴定结论不予质证。一审认为，本案双方讼争凸显出来的焦点是一个事实的法律判断问题，即出租人出售房屋的认定标准。按照《中华人民共和国合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依此规定，房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公用征收等法律关系中则不得行使，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。赠与为无偿法律行为，并不具有买卖合同等价有偿的特征；互易作为古老的以物易物方式在现代的延续，虽法律允许准用买卖的规定，但其与买卖仍有较大的不同，互易侧重特定物之交换，而买卖合同的双方当事人注重利益的交换；因公用目的而为的征收、征用等，为依照公法手段实现租赁房屋的物权变动，亦不应属于买卖的范畴。根据对物权变动交易特例的法律判断，结合本案事实，本案被告与第三人之间的资产转移系荆州市人民政府行使公共事务的管理职能，为依照公法手段实现租赁房屋的物权变动，不同于一般商事主体之间的商业行为，故不应属于买卖的范畴。鉴此，原告的诉讼请求不能成立。据此，依据《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告李玲对被告长江大学、第三人荆州市第一人民医院的诉讼请求。李玲上诉称，一、涉案租赁合同至2013年12月31日届满，但上诉人至今仍在使用租赁物，根据合同法236条的规定，原租赁合同继续有效。二、被上诉人长江大学转让租赁物的行为不是政府行为，是商业行为，2012年长江大学与荆州一医签订的《国有土地使用权转让意向书》可以证明是买卖合同关系。荆州市人民政府并没有对上诉人租赁的房屋进行征收征用。三、根据合同法第230条的规定，长江大学出卖租赁物，上诉人作为出租人对承租的房屋享有优先购买权。长江大学没有履行通知义务，损害上诉人的优先购买权，应当承担相应的赔偿责任。四、被上诉人在2012年5月2日与第三人签订转让意向书，将租赁物出售给第三人后，仍然同意上诉人在10月份对租赁物进行装修，故由此造成的装修费用损失及鉴定费用应由被上诉人承担。据此，请求依法撤销原判，改判被上诉人长江大学赔偿上诉人优先购买权损失840661.92元及装修工程损失154000元；诉讼费及鉴定费用由被上诉人承担。被上诉人长江大学答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，恳请维持原判决。原审第三人荆州一医发表意见称，一、涉案房地产的所有人并非长江大学。涉案房产转让给了荆州一医，相关权利应由第三人享有。二、上诉人与长江大学签订的合同早已期限届满，事实上，荆州一医接受涉案房产之后多次向上诉人发出通知，要求撤离房屋。三、荆州一医与被上诉人长江大学均系公益性事业单位，市政府通过会议纪要对两家公益性事业单位资产进行互换是有效的，一医院并非通过买卖出让等方式取得土地，上诉人主张优先购买权没有依据。上诉人的赔偿请求没有依据，不应得到支持。恳请二审驳回上诉人的上诉请求。上诉人二审向本院申请证人杨某出庭作证，本院予以准许。证人杨某当庭陈述：其在长江大学后勤服务集团工作，2012年时是该校后勤服务集团商业网点管理中心主任，负责长江大学门面的出租工作。2012年其代表长江大学签订租赁合同，是严格按照租赁合同办事的，门面租赁合同都是一年一签，出租人进行装修时只要按照合同约定提交申请报告，商业网点管理中心都是会同意的。2012年下半年李玲提出装修申请时确实经过同意，但当时商业网点管理中心并不知道长江大学于2012年5月2日与荆州一医签订了转让意向书。被上诉人长江大学发表质证意见认为，对证人陈述的事实没有异议。证人证言证明长江大学是按照合同约定办事，证人在2012年不知道有转让意向，土地转让是政府主导，以政府纪要为准，基层人员不知情也情有可原。该证据不能达到上诉人的证明目的。第三人认为，上诉人申请证人出庭作证超过了举证期限，不应采信。从证人陈述的意见来看，装修发生在2012年，而本案争议的是2013年的合同。故长江大学不应该承担乙方的任何装修补偿。李玲当庭自认其最后一次装修发生在2012年7月。对证人证言本院认为，该证言能够证明李玲在2012年7月进行装修，且装修通过长江大学同意的事实，对该证人证言本院予以采信。二审与一审查明的事实一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。另查明，李玲在2012年7月向长江大学提出装修申请，装修通过长江大学商业网点管理中心同意。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、上诉人李玲是否享有优先购买权。二、被上诉人长江大学对上诉人李玲是否应当承担损害赔偿责任。一、关于上诉人李玲是否享有优先购买权的问题。根据合同法二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。即承租人的优先购买权只能在出租人出卖租赁房屋时享有。李玲认为，长江大学与荆州一医在2012年签订过一份国有土地使用权转让意向书》，说明长江大学和荆州一医之间是买卖合同关系。对此本院认为，一个合同所指向的民事法律关系不是依据合同的名称判断的。上述意向书虽冠名为“转让”，但实际上是两个单位根据政府指导意见先期进行的协商接洽。其后的实际流程是市国土部门收回长江大学涉案国有划拨土地以及地面附着物，然后再划拨给荆州一医。再结合荆州一医嗣后取得的土地使用权证记载土地使用权类型仍然是“划拨”的事实，充分说明荆州一医取得涉案房产属于城市房地产管理法规范的土地使用权划拨行为，不是平等主体之间的合同关系。长江大学与荆州一医之间并不存在房屋买卖合同关系，故上诉人李玲主张房屋优先购买权没有事实和法律依据。二、关于被上诉人长江大学对上诉人李玲是否应当承担损害赔偿责任的问题。因上诉人李玲主张房屋优先购买权没有事实和法律依据，故主张的优先购买权损失840661.92元不予支持。关于其主张的房屋装修损失154000元的问题。李玲认为，长江大学同意装修，且在装修时长江大学已经和荆州一医达成转让意向，因此应当承担装修损失。对此本院认为，1、涉案租赁合同约定，承租人装修时应当提交申请报告及改造方案，经出租人同意后方可施工，合同期满后，出租人不承担承租人改造、装修部分的任何补偿。故，李玲装修经过长江大学批准，是合同约定的流程。租赁合同本就约定一年一签定，出租人对装修不承担补偿，故长江大学不应基于其同意出租人的装修申请而承担后续补偿义务。2、李玲申请的证人出庭的证言，证明长江大学商业网点管理中心同意李玲装修时，并不知道长江大学的资产将会发生变化。况且李玲申请时是2012年7月，2013年3月双方又签订了2013年的合同，租赁期间至当年12月底，并继续履行完毕。另，根据李玲上诉时所做“上诉人至今仍在继续使用租赁物”的陈述，说明装修不仅仅只产生2013年一年的价值。故李玲认为长江大学故意隐瞒事实导致其装修损失应予赔偿的主张没有证据支持。综上，李玲对长江大学主张优先购买权以及由此产生的损害赔偿的相关请求没有事实和法律依据，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，但荆州一医在本案中的诉讼地位是第三人，李玲并未对第三人提出诉讼请求，故一审驳回李玲对第三人的诉讼请求不当，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销荆州市沙市区人民法院（2014）鄂沙市民初字第01694号民事判决；二、驳回李玲的诉讼请求。一审案件受理费22170元，二审案件受理费13747.0元均由李玲负担。本判决为终审判决。审判长 李慧敏审判员 郭 莉审判员 谢成勇二〇一五年十月二十七日书记员 唐君玲 关注公众号“”