（2015）成民终字第7177号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-12-26
案件名称
四川环福置地有限公司与许波、刘俊佳商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川环福置地有限公司,许波,刘俊佳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第7177号上诉人（原审被告）四川环福置地有限公司。住所地：四川省成都市双流县东升镇迎春桥社区。法定代表人张高峰，经理。委托代理人刘涛，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）许波，女，1985年8月2日出生，汉族，住四川省蒲江县。委托代理人鲁灵西，四川瑞利恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘俊佳，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省双流县。委托代理人鲁灵西，四川瑞利恒律师事务所律师。上诉人四川环福置地有限公司（以下简称环福置地公司）因与被上诉人许波、刘俊佳商品房预售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第3979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月18日依法受理，组成合议庭于2015年10月19日公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人刘涛、被上诉人的委托代理人鲁灵西到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年11月14日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定，许波、刘俊佳购买环福置地公司开发的位于双流县东升街道葛陌村成都美国城一期1幢4层41295号商铺，测绘建筑面积23.74平方米，总价款177911元。第十条约定，“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。第十二条约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。许波、刘俊佳分别于2013年11月14日、2014年6月7日向环福置地公司支付了购房款，共计177911元。因环福置地公司逾期交房，许波、刘俊佳于2015年4月4日通过邮政快递向环福置地公司送交了解除合同通知书，环福置地公司于2015年4月5日签收。2014年6月7日，许波、刘俊佳与成都普菲特公司（以下简称普菲特公司）签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定许波、刘俊佳将购买的该商铺委托给普菲特公司使用或租赁，委托期限为十五年，自2014年6月8日开始计算经营管理时间，从第四年起普菲特公司向许波、刘俊佳支付租金。另查明，环福置地公司因美国城项目用电问题导致其无法按期进行施工，环福置地公司曾向供电公司提出申请，并于2014年2月19日收到成都供电公司的回复单—《关于四川环福置地有限公司供电方案的通知》，环福置地公司知环福置地公司的申请用电不具备可操作性，后环福置地公司与供电公司沟通希望尽快解决项目正式用电事宜，成都供电公司于2014年12月2日下发项目临时过渡用电方案。许波、刘俊佳在本案中诉请判令：1、确认双方签订的商品房买卖合同已于2015年4月1日解除；2、环福置地公司返还许波、刘俊佳已付购房款177911元，支付违约金17791.10元，并以195702.1元为本金，按中国人民银行公布的金融机构同类同期贷款基准利率支付利息，自2015年4月1日起计算至环福置地公司实际还清之日止，现暂计算至2015年5月8日，为1108.07元。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、收款收据、邮政快递单、成都电业局供电方案答复单、商铺委托经营管理合同等证据在卷佐证。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按合同的约定严格履行各自的义务。许波、刘俊佳按约定向环福置地公司全额支付了购房款177911元，环福置地公司应按约定于2014年12月31日前向许波、刘俊佳交付符合交付条件的商品房。环福置地公司辩称其延迟交房是因为用电问题一直未得到解决，是供电公司的原因，而非环福置地公司导致，但该辩称理由不属于双方签订的合同中规定的因不可抗力导致不能按期交付房屋的情形，故环福置地公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。环福置地公司辩称许波、刘俊佳与普菲特公司签订了《商铺委托经营管理合同》，许波、刘俊佳已将办理商铺交接事宜委托给普菲特公司，但合同具有相对性，该辩称理由不能免除环福置地公司的违约责任。依合同约定，环福置地公司逾期90日未交房，许波、刘俊佳有权退房，环福置地公司应当向许波、刘俊佳退还全部已付款，即177911元。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，许波、刘俊佳主张的违约金为177911元×10%=17791.1元，许波、刘俊佳已向环福置地公司支付了全部购房款，现因环福置地公司违约，其未能按期取得房产，资金也存在占用损失，其所主张的违约金并未过分高于因合同解除给许波、刘俊佳造成的资金占用损失，故环福置地公司抗辩违约金过高要求调整的请求，原审法院不予采纳。对于许波、刘俊佳主张环福置地公司承担全部已付购房款及违约金的利息损失的诉讼请求，因双方合同约定的违约金已对违约损失进行了概括计算，弥补了守约方损失，许波、刘俊佳该主张无法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、许波、刘俊佳与环福置地公司签订的商品房买卖合同于2015年4月5日解除。二、环福置地公司于判决生效后十日内向许波、刘俊佳返还购房款177911元，支付逾期交房违约金17791.1元。三、驳回许波、刘俊佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2118元，由环福置地公司承担。宣判后，原审被告环福置地公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：双方订立买卖合同的同时，许波、刘俊佳还与成都普菲特公司订立了商铺委托经营管理合同，说明许波、刘俊佳购买房屋的目的是为了进行投资，而不是为了自住，所以许波、刘俊佳不存在损失。环福置地公司也没有收到过解除合同通知书。请求撤销原判，改判驳回许波、刘俊佳全部诉讼请求。被上诉人许波、刘俊佳答辩称，一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，故请求维持。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。另查明，截止2014年12月31日，环福置地公司未取得案涉房屋规划验收合格证。本院认为，按照双方合同约定，环福置地公司应于2014年12月31日前向许波、刘俊佳交付符合交付条件的房屋，但截止上述时间，环福置地公司未能取得案涉房屋规划验收合格证，已构成违约，本案中许波、刘俊佳以双方合同第十二条约定主张解除合同并要求环福置地公司承担违约责任符合双方约定，原判予以支持正确。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费4236元，由四川环福置地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 骥代理审判员 赵 锋代理审判员 龚 耘二〇一五年十月二十七日书 记 员 吴丹丹 关注公众号“”