（2015）顺民初字第15137号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-04
案件名称
北京首都机场物业管理有限公司与李艳美物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京首都机场物业管理有限公司,李艳美
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第15137号原告北京首都机场物业管理有限公司，住所地北京市顺义区北京空港物流基地物流园八街1号，组织机构代码75770285-6。法定代表人颜寒，总经理。委托代理人杨鹏飞，男，1988年2月7日出生。被告李艳美，女，1959年2月23日出生。委托代理人连梓汐（李艳美之女），1985年9月6日出生。原告北京首都机场物业管理有限公司（以下简称机场物业公司）与被告李艳美物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告机场物业公司委托代理人杨鹏飞，被告李艳美委托代理人连梓汐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告机场物业公司诉称：原告（甲方）与被告（乙方）于2006年12月26日签订《物业服务协议》，该协议第四条约定：1、物业管理费乙方按年度交纳；2、住宅按建筑面积每月每平方米1.38元；3、乙方出租物业时，物业管理费用由乙方交纳；4、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；5、物业管理服务费用收费标准，甲方须按北京市物业管理服务费标准调整；6、每次交费时间每年度第一个月20日前。但经多次催缴，被告至今仍未交纳，拖欠物业费共14533.1元。被告的行为严重损害了我公司的利益。综上，为维护原告的合法权益，根据双方签订的《物业服务协议》的有关约定，起诉至法院，要求：1、判令被告交纳所欠物业费14533.1元；2、判令被告支付违约金1000元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告补充事实与理由为：涉诉房屋为顺义区×镇×小区×号。第一项诉讼请求包括2010年1月1日到2014年12月31日的物业费及该期间的照明费合计14533.1元；第二项诉讼请求中违约金计算依据是双方签订的《物业服务协议》的第7条第4款，按每天千分之三收取，酌情确定1000元。被告李艳美辩称：涉诉房屋为顺义区×镇×小区×室，该房屋登记在被告名下，房屋建筑面积是169.02平方米，地下有个储物间面积是14.42平方米。被告同意交纳照明费。入住涉诉房屋时，阳台边框是裂的，被告找物业，物业说先住着，后维修，但一直没有修。后来阳台裂缝越来越大，被告多次找物业。物业不管，说让找开发商；入住时陪被告验房的人说房屋后面的机场快轨晚上十点就停运了，但是被告入住后，机场快轨十点之后还是照常营运；原告要求小区业主均要办理停车证，无证不得入内，被告按照要求办理，并每年交纳1200元的停车费，但是小区没有固定和足够的车位，经常致使被告在小区内无法停车，只能停在边道和小区外，车辆经常被剐蹭；交房时物业告知小区一进门有会所，业主可以活动，但实际上该会所从未开放；被告所在单元楼的门禁锁经常坏，原告往往隔四五天才维修，存在安全隐患。综上，被告不同意交纳物业费。经审理查明：被告系顺义区×镇×小区×室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为169.02平方米，地下储物间为14.42平方米。被告尚未交纳2010年1月1日到2014年12月31日期间的物业费。2006年10月30日，涉诉小区的开发商（甲方）与原告（乙方）签订《×前期物业委托管理服务合同》，约定自2006年11月1日起至2009年10月30日止，由原告为涉诉物业项目提供前期物业服务，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。前期物业服务合同到期后，仍然由原告为小区提供物业服务。2006年12月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《×小区服务协议》约定物业管理费按住宅建筑面积1.38元／月／平方米，每次交费时间为每年度第一个月20日前，乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。2007年7月30日被告（甲方）与原告（乙方）签订《×小区地下储物室物业管理委托协议》约定，储物室的物业管理费按地上房屋物业管理费的30%收取（即：0.41／月／平方米），公共照明用电按1元／户／月收取，以上物业管理费、公共照明费乙方将按年度收取。被告同意交纳2010年1月1日到2014年12月31日期间的照明费合计180元，其中地上照明费为2元／户·月，地下照明费为1元／户·月。庭审中，针对被告提出拒交物业费的各项理由，原告称：阳台裂缝在被告入住时就存在，属于窗户质量问题，应找开发商解决，当时还在保修期内，应该由施工单位维修，原告没有维修义务；机场快轨属于市政规划，是在小区建成之后建的，营运时间原告决定不了；关于停车问题，原告与被告单独签过协议，停车费在物业费之外，小区车位配备无法达到每户一车位，原告每年按照停车位数量办理停车证，对于未办理停车证的小区业主车辆，按临时停标准收费，但是小区车辆较多，原告给整个小区上了公共事故责任险，若业主车辆在小区内发生剐蹭，由保险赔偿；原告没有向被告承诺过可以使用会所，原告在接收×小区时，并没有接收×号楼（即会所），开发商没有将钥匙交付原告；被告所在单元楼的门禁质量确实有问题，但是现在已经更换了大门，已经拽不开了。上述事实，有庭审笔录、《×前期物业委托管理服务合同》、《×小区服务协议》等在案佐证。本院认为：原告受开发商委托为涉诉小区提供物业服务，并未损害业主的合法权益。2006年12月26日，原被告双方签订的《×小区服务协议》及2007年7月30日签订的《×小区地下储物室物业管理委托协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。原告在涉诉期限内按照《×小区服务协议》及《×小区地下储物室物业管理委托协议》的内容为涉诉小区提供了物业服务，被告认可在此期间原告系涉诉小区的物业服务企业，为小区提供了物业服务，其实际接受了原告提供的物业服务，也认可并没有交纳原告主张的2010年1月1日至2014年12月31日的物业服务费，故被告应该向原告支付相应的物业费。关于被告所述的阳台窗户裂缝问题，在被告入住涉诉房屋时就存在，当时还在保修期内，应该由施工单位维修。原告作为小区的物业服务管理单位，对小区内房屋共用部位、公共设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。原告对被告专有房屋内阳台窗户的裂缝没有维修义务。被告以此拒交物业管理费的答辩意见，本院不予采纳。关于涉诉房屋后机场快轨营运时间问题，机场快轨是在小区建立之后由政府规划建立的，原告无权决定其营运时间，被告据此交纳物业费的意见，本院不予采纳。关于被告所述的小区停车问题，因为停车管理费是在物业费之外原被告双方单独约定的，被告就停车问题可与原告另行解决。关于会所问题，原告不认可曾经向被告承诺过可以使用会所，另，原告没有从开发商处交接会所，因此会所不属于原告的管理服务范围，被告以此抗辩，本院不予支持。关于门禁锁维修的问题，原告承认之前的门禁存在质量问题，但原告已然更换了大门，解决了问题，被告以此证明原告的服务存在瑕疵，据此拒交物业费，本院不予支持。综上，被告未能提供充分的证据证明原告提供的物业服务与现行法律法规所确定的物业管理服务标准和质量之间存在明显的差距，被告拒交物业费无事实和法律依据，本院对其抗辩意见不予采信。被告并非恶意拖欠物业管理费，对原告要求被告交纳违约金的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李艳美于本判决生效之日起七日内给付原告北京首都机场物业管理有限公司二〇一〇年一月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业费合计一万四千三百五十元；二、被告李艳美于本判决生效之日起七日内给付原告北京首都机场物业管理有限公司二〇一〇年一月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的照明费一百八十元；三、驳回原告北京首都机场物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九十四元，由原告北京首都机场物业管理有限公司负担六元（已交纳），由被告李艳美负担八十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 杨秀芝二〇一五年十月二十七日书 记 员 曾庆贺 微信公众号“”