（2015）虹民三（民）初字第617号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-03-29
案件名称
张国华与马建兰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张国华,马建兰,姜宝林,仲星
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第617号原告张国华，男，1964年12月17日出生，汉族，住江苏省海门市。委托代理人陆振标，上海文勋律师事务所律师。委托代理人刘乾，上海文勋律师事务所律师。被告马建兰，女，1959年2月10日出生，汉族，住上海市。委托代理人石舫，上海岷颉律师事务所律师。第三人姜宝林，男，1958年11月10日出生，汉族，住上海市。第三人仲星，男，1957年10月17日出生，汉族，住上海市。委托代理人石舫，上海岷颉律师事务所律师。原告张国华与被告马建兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知姜宝林、仲星作为第三人参加诉讼。依法由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告张国华及其委托代理人陆振标，被告马建兰的委托代理人石舫，第三人姜宝林，第三人仲星及其委托代理人石舫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张国华诉称，原告因借款需要经朋友介绍与经营民间借贷业务的第三人姜宝林相识，姜宝林安排原告于2008年5月15日向案外人杨某借款22万元、2008年6月20日向案外人蔡某某、仲某某借款80万元，借款期限均为2个月，借款月利率2%，并以原告所有的上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）为抵押物，原告收到借款后即预付了全部利息。因原告未按期归还借款，姜宝林为控制原告房屋，于2009年2月22日安排原告与案外人王某某签订房屋租赁合同，之后姜宝林安排他人入住系争房屋，形成原告房屋被姜宝林接管的事实。2009年4月30日，为迫使原告还款，姜宝林要求原告将系争房屋作为担保物过户至姜宝林的财务人员即被告马建兰名下，如原告在三个月内还清借款，就将房屋过户归还给原告；如三个月内未归还借款且经催告后仍不还款的，就将该房屋出售，所得款项偿还借款后余款给付原告。同日，姜宝林安排原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，并至虹口区房地产交易中心办理过户手续，鉴于该过户并非真实买卖，为节省交易费用，房屋转让价仅为160万（不包括装修设备及家具物品）。此后原告为还款赴外地做生意，因经营不善四处躲债，期间与马建兰及姜宝林均无联系。2013年6月至7月，原告先后找到姜宝林及马建兰询问系争房屋情况，均未果。经查询，马建兰于2009年5月16日将该房屋以168万元转让给案外人李某某、肖某某，另装修设备补偿款12万元，房屋实际出售价为180万元，房款已全部支付给马建兰。现起诉要求被告给付原告房款78万元并赔偿原告利息损失（以78万元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2013年8月起至判决生效日止），被告赔偿原告系争房屋内财产损失20万元。被告马建兰辩称，原告向被告追讨2009年4月30日支付的购房款差价78万元系债务返还请求，已超过诉讼时效。2009年被告向原告购房约定房价为160万，被告购房后又将系争房屋出售与本案无关。被告向原告购房时，发现房屋内有抵押，原告至2009年4月30日止，共欠付借款本金102万元，利息228，800元，经协商，被告代原告清偿上述借款及利息，由第三人仲星代被告支付。涤除抵押后，被告向原告以现金形式支付351，200元，其中包括25，200元应当由原告承担的税款。此外，被告向原告账户汇入5，000元作为原告在外租房的开支。原告配合被告进行了房屋过户。原告系具有完全民事行为能力的成年人，在过户后长达6年之久未向被告主张购房款，双方已经无经济纠葛。原告提出的物损情况，收据只能证明送货的事实，而未提供送货家具的清单，无法证明其实际损失。不同意原告诉讼请求。第三人姜宝林述称，原告通过我向案外人杨某、仲某某、蔡某某借钱，共借款102万，约定利息为百分之二，预先扣除了2个月的利息，借款设定了抵押。借款通过转账至原告名下，原告收到102万后，从卡中取出现金支付利息给我。因原告还款有难度，我与原告协商签订协议，先过户至我公司的财务被告马建兰名下，三个月内来赎回，否则按照市场价出售。至于原告拿房款抵充多少借款也不清楚。原告房屋内的物品搬至定西路宝启投资公司的住所，我是该公司法人代表，当时有电视机、音响等家电家具，是被告去搬的。第三人仲星述称，同意被告意见。我与原告通过姜宝林认识，原告其中一笔借款的债权人仲某某是我姐姐。在房子处理的过程中，我也帮忙处理了。原告称借款利息是预先扣除的情况，这些都是姜宝林操作的，我不清楚。2009年4月为涤除系争房屋抵押登记手续，我代被告分别向抵押权人杨某、蔡某某、仲某某偿还借款本金及利息共1，248，800元，用于冲抵被告向原告购房系争房屋的购房款。办理解除抵押手续原告也去了，被告和下家的交易原告也是清楚的。经审理查明，2008年5月15日、6月20日，原告先后与案外人杨某、蔡某某、仲某某签订《房地产借款抵押合同》，约定原告以系争房屋为抵押，向杨某借款22万元，借款期限为2个月；向蔡丽珍、仲某某借款80万元，借款期限为1个月，利息每月均按借款金额的2%计算。2009年2月22日，原告与案外人王某某签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给王某某居住，租金每月3，000元，租赁期限自2009年2月22日至2010年2月22日。2009年4月30日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：647691），约定被告以160万元向原告购买系争房屋，双方在2009年5月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，系争房屋产权过户至被告名下。期间，被告支付了25，200元税款，并向原告支付5，000元。2009年5月16日，被告与案外人李某某、肖某某签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：664873），约定李某某、肖某某以168万元向被告购买系争房屋，并另行约定支付被告12万元作为装修补偿。2009年6月16日，系争房屋产权过户至李某某、肖某某名下。现原告起诉要求判如所请。另查明，原告张国华曾起诉被告马建兰、案外人李某某、肖某某要求确认张国华与马建兰签订的《上海市房地产买卖合同》无效，马建兰与李某某、肖某某签订的《上海市房地产买卖合同》无效，李某某、肖某某将系争房屋返还原告并由将该房屋恢复至原告名下【（2013）虹诉前调字第6431号即（2013）虹民三（民）初字第2747号】。该案中，原告提供“2009年4月30日协议”一份，后经华东政法大学司法鉴定中心鉴定：该协议的实际形成时间与标注时间不符，倾向认定为2009年12月（不含本数）之后形成。该案原告申请撤诉。审理中，双方各执己见，无法调解。上述事实，有原告提供的两份房地产借款抵押合同、上海市房屋租赁合同、两份上海市房地产买卖合同、户口簿、房地产登记簿、（2013）虹诉前调字第6431号案诉前调解笔录、（2013）虹民三（民）初字第2747号案法庭审理笔录、案外人李某某购房付款情况说明、付款凭证、购房特别约定、交付协议书、搬场费暂支单、发票，被告提供的第三人仲星的情况说明、被告提现记录、文检鉴定意见书及各方当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的“上海市房地产买卖合同”系双方真实意思表示，合法有效。合同约定房价款为160万元，原告认为该约定价款系做低房价，而按照被告向案外人李某某、肖某某出售系争房屋的价款为180万，并不能就此认定房价过低，故原告此项理由没有事实和法律依据。被告抗辩原告主张购房款差价已过诉讼时效，纵观双方签订的房屋买卖合同，其中并未对房款支付时间作出明确约定，故被告该节抗辩意见，本院不予采纳。关于被告代原告清偿抵押借款的数额，原告认为102万的债务已包含利息，被告则坚持102万系本金，至2009年4月30日双方签订买卖合同时止利息为228，800元，连本带息共计1，248，800元，由第三人仲星代其向债权人清偿，根据原告与案外人的房地产抵押借款合同，并无本金已包含利息的相关约定，结合原告对涤除抵押权具体情况表述不清及第三人仲星的陈述，应认定被告代原告清偿抵押借款的数额包含本金102万元及利息228，800元更符合客观事实，存在高度盖然性。被告抗辩其已通过现金形式向原告支付房款351，200元（包括税款25，200元），但买卖合同对税款的承担并无明确约定，故不应当在房款中予以扣除，且被告对其已支付上述款项未能提供相应证据，对此应承担举证不能的不利后果。原告认可被告曾向其支付5，000元，也认为该款不属租金，可以认定该款系被告支付原告的部分房款。因买卖合同对购房款支付时间未作约定，原告主张利息损失没有法律依据，本院不予支持。至于原告主张系争房屋内财产损失20万元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告马建兰应于本判决生效之日起7日内，向原告张国华支付上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋购房余款346，200元；二、原告张国华的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13，600元，减半收取6，800元，由原告张国华负担4，397.80元，被告马建兰负担2，402.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 曹北霖二〇一五年十月二十七日书记员 陆 兆附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”