（2015）金义民初字第2247号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-12-03

案件名称

义乌市恒风物业管理有限公司与朱恒进物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

义乌市人民法院

所属地区

义乌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

义乌市恒风物业管理有限公司,朱恒进

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第2247号原告义乌市恒风物业管理有限公司。法定代表人王斌。委托代理人许贞朋。委托代理人易晓斌。被告朱恒进。委托代理人朱碧莲。原告义乌市恒风物业管理有限公司为与被告朱恒进物业服务合同纠纷一案，于2015年8月12日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用小额诉讼程序独任审判，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告义乌市恒风物业管理有限公司的委托代理人易晓斌；被告朱恒进及其委托代理人朱碧莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市恒风物业管理有限公司诉称，被告系义乌市江滨社区梅园XX幢X单元XXX室业主。原告与义乌市江滨社区业主委员会签订有两份《江滨社区“四园”物业管理委托合同》和一份通告，约定由原告负责义乌市江滨社区的物业服务，服务期限为2010年8月15日至2016年8月14日，江滨社区各业主应按合同约定向原告交纳物业费。合同签订后，原告即向江滨社区派出公司专业团队提供了各项物业服务。原告的服务得到了绝大多数业主的认可。但被告却不积极主动交纳物业费，虽经原告多次催讨，被告至今仍然未交纳2010年8月15日至2014年8月15日年度的物业费共计1890元。为此，要求判决：被告交纳2010年8月15日至2014年8月15日的物业服务费共计1890元并赔偿利息损失（按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。被告朱恒进辩称，物业公司提供的证据是一份过期的、无效的、假的合同。日期是2010年9月8日，这是一份早就过期的、作废的合同，已经过期几年了，已经不具备法律效力的合同。江滨社区业主委员会也不是我们业主选出来的，我住在这里已经20年了。从来没有选举业主委员会。也没有我们的签名。江滨委员会在哪里。业主委员的家住哪里。合同的第4章18条，业主没有交物业费，委员会也该协调，怎么没有业主委员会的人组织过。第十九条八，也没有公布账目。这个合同没有头的直接就是第三章。服务的日期是2010年8月15日而签订合同的日期是2010年9月8日，哪有先服务后签合同的。所以合同是假的。我们和物业公司总有代收水电费的和卫生费的服务。2010年已经没有水电费的服务了，就只有卫生费了。2014年5月至2015年4月物业公司没有来打扫卫生，主要是301室的业主打扫。302室和我们也扫。物业公司不服务，还把其他化粪池的大便倒到我们这边来，严重影响我的健康。现在都美绿义乌了，物业公司的这种行为，应当受到法律的制裁。第一次开庭的审理的时候，我说19、20、21栋分别是审计局，城镇职校，检察院的集资房，也是只交卫生费的，原告说不知道不了解情况，原告回去之后，也应该了解我说的是不是事实。原告明知我说的是事实，原告作为律师，来起诉我，难道不知道要负法律责任的吗。这个案件已经审理2次了，事实已经清楚，法官和律师是靠打官司吃饭的，其实我不懂应诉。请求法院公正公平判决。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：一、物业管理委托合同两份、通告一份，证明物业合同关系和被告应向原告交纳物业费及物业费的标准。被告质证意见：合同的时间不对，第一份合同签订2010年9月8日，服务的日期是2010年8月15日，按常理来说先签合同后服务。在说第二份合同的落款日期有涂改，管理期限是2013年8月13日，签订的合同是2013年10月15日。通告我们这里业主委员会，哪里的通告。没有江滨业主委员会。本院认为，该组证据中均盖有义乌市江滨社区业主委员会的公章，系原告与义乌市江滨社区业主委员会的真实意思，应认定合法有效，故本院对该组予以采信。二、《函》、《复函》各一份，证明物业费的标准。被告质证意见：没有江滨业主委员会，函、复函就不存在。本院对该组证据予以采信。三、《证明》一份，证明原告已经依约履行各项物业服务。被告质证意见：业主委员会有异议，没有业主委员会。本院对该证据予以采信。四、房产档案证明一份，证明涉案房屋是被告所有。被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。五、照片打印件三张，证明原告已经向被告催缴物业费的事实。被告质证意见：1-401的照片中说09年没有交物业费，我已经交过了。这些律师函我没有看到过。本院认为，该组证据证明了原告曾通过张贴律师函的形式向被告朱恒进催缴过2009年8月15日至2014年8月14日期间的物业管理费的事实。被告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：一、邮电局普通收据一份，证明涉案房屋是集资房，不是商品房。原告质证意见：对公章没有异议，但与本案没有关联性。集资房也有物业服务的。具体是不是集资房是被告与邮政局的法律关系。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。二、义乌市恒风物业公司有限公司收款收据一份，证明物业公司2009年还是代收水费的，收取服务费。水费3元，物业公司是一个乱收费的企业。原告质证意见：没有异议，收据恰好证明被告曾经接受原告的服务。业委会不知道在哪里是被告的托词。本院对该证据的真实性予以采信。三、用户信息复印件一份，存款分户明细三张，证明2010年由自来水公司抄水表，由银行代扣以及2010年物业公司没有抄水表的服务。原告质证意见：用户信息只是复印件，真实性无法确定，只是说明业主曾经交过水费，是自来水公司的法律关系，和本案没有关系。存款明细查询只能证明被告和有限电视台等部分发生法律关系，与原告没有关系。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。四、居民生活用电开户登记表一份，证明2005年就没有抄电表的服务。原告质证意见：被告与电力局的法律关系，与原告没有关系，也无法证明水电费如何收取。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。五、自动转账付款授权书一份，证明电费由银行自动转账。原告质证意见：自动转账付款授权书只是一个授权书，有无交水电费看不清楚，也与本案没有关系。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。六、更换下水管道协议书一份，证明2009年就开始叫物业公司维修共用下水管道，本来小修就修好了，而物业公司一直没有小修，后来越来越漏，2014年已无法使用，只好更换水管，损失很大。原告质证意见：真实性无法确认，与本案没有关联性。本院认为，该证据的真实性无法确认，本院不予采信。七、购货凭证一份，证明401和402是共买的开关，物业公司的合同中房屋共用设施，设备的小修，养护费用，由物业公司承担。原告质证意见：只能说明买过开关，用在哪里，与本案没有关联性。本院认为，该证据的真实性无法确认，本院不予采信。八、照片打印件七份，证明物业公司服务不到位。原告质证意见：所有的照片看不清楚，真实性无法确认。拍摄时间及拍摄地方不清楚，与本案没有关联性，是不是在小区拍摄的也不清楚。本院认为，该证据既无法证明原告未履行合同义务，也无法证明原告未履行义务的行为达到可以扣免物业费的程度，故对该证据不予认定。经审理查明，被告朱恒进系义乌市梅园新村XX幢X单元XXX室业主，房屋计费面积为104.49平方米。2010年9月8日，义乌市江滨社区业主委员会与原告义乌市恒风物业管理有限公司签订《江滨社区“四园”小区物业管理委托合同》一份，双方约定：委托管理期限定为叁年，自2010年8月15日起至2013年8月14日止；本物业住宅房和店面房的管理服务费按现行收费标准不变；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按月交纳管理费的10%交纳滞纳金。2012年2月8日，经江滨小区业主委员会通过决定于2012年1月1日起物业管理收费标准进行了调整：套间100平方米以下，原收费标准320元／年，现收费标准400元／年；套间100平方米，原收费标准330元／年，现收费标准410元／年；套间100平方米以上，原收费标准360元／年，现收费标准450元／年；楼中楼原收费标准530元／年，现收费标准670元／年；垂直房原收费标准0.30元／㎡·年，现收费标准0.38元／㎡·年。2013年11月15日，义乌市江滨社区业主委员会又与原告义乌市恒风物业管理有限公司签订《江滨社区“四园”小区物业管理委托合同》一份，双方约定：委托管理期限为三年，自2013年8月15日至2016年8月14日；本物业住宅房和店面房的管理服务费按现行收费标准不变；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按月交纳管理费的10%交纳滞纳金。原告义乌市恒风物业管理有限公司以张贴律师函的形式向被告朱恒进催缴物业费。被告朱恒进至今未向原告义乌市恒风物业管理有限公司支付2010年8月15日至2014年8月14日期间的物业管理费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告义乌市恒风物业管理有限公司与义乌市江滨社区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，被告朱恒进作为接受物业服务的业主，应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业管理费。关于计算标准，原告义乌市恒风物业管理有限公司自愿主张被告朱恒进的房屋面积按照100平方米的标准计算物业管理费，系其对自身权利的处置，本院予以准许。故被告朱恒进尚欠2010年8月15日至2014年8月14日期间物业管理费为（330元／年＋330元／年÷365×139天＋410元／年×2＋410元／年÷365×226天）=1530元事实清楚，证据充分，本院予以认定。关于违约金的起算时间，合同中并未约定物业管理费的交纳时间，故被告朱恒进未及时交纳物业费，则还应向原告义乌市恒风物业管理有限公司支付从起诉之日即2015年8月12日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止的违约金。综上，原告合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告朱恒进辩解其与原告义乌市恒风物业管理有限公司仅存在卫生费的服务，但未提供相关证据予以证明，故该辩解本院不予采信。被告朱恒进还辩解原告未尽到管理义务，本院认为，被告朱恒进提供的证据既无法证明原告未履行合同义务，也无法证明原告未履行义务的行为达到可以扣免物业费的程度，故对该辩解，本院不予采信。另，被告朱恒进辩称，2010年至2012年期间的物业管理费已过诉讼时效，本院认为，合同中并未约定物业管理费的交纳时间，未约定过履行期限的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算二十年，故原告义乌市恒风物业管理有限公司主张2010年8月15日至2012年8月14日期间的物业管理费未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告朱恒进于本判决生效后十日内支付原告义乌市恒风物业管理有限公司物业管理费1530元及利息损失（从2015年8月12日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。二、驳回原告义乌市恒风物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱恒进负担。本判决为终审判决。代理审判员　　俞霞珍二〇一五年十月二十七日书　记　员　　张艳琳 微信公众号“”