（2015）历民初字第1707号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2017-06-20
案件名称
刘伟与马彧等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘伟,马彧,冯坤,济南历下浩正商务旅馆
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2015)历民初字第1707号原告刘伟，男，1988年出生，汉族，住济南市。委托代理人李孝刚，山东平正大律师事务所律师。委托代理人管清杰，山东平正大律师事务所律师。被告马彧，男，1979年出生，汉族，济南历下浩正商务旅馆经营者，住济南市。被告冯坤，女，1984年出生，汉族，住山东省平原县。被告济南历下浩正商务旅馆，住所地济南市。经营者马彧，身份情况同上。以上三被告共同委托代理人乔伟立，济南历下金宏法律服务所法律工作者。原告刘伟与被告马彧、冯坤、济南历下浩正商务旅馆（以下简称“浩正旅馆”）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托代理人李孝刚、管清杰、被告马彧、冯坤、浩正旅馆的共同委托代理人乔伟立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟诉称，2015年5月30日，原告刘伟与被告马彧签订《酒店经营权转让协议》，约定被告马彧将其经营的浩正旅馆转让给原告刘伟，转让款总计382万元。转让协议签订后，原告刘伟按约向被告马彧支付了定金，双方按约完成了交接，但被告马彧未按合同约定履行负责完成原告刘伟与房东签订房屋租赁合同。被告马彧于2015年7月13日强行收回了旅馆。原告刘伟经营期间，向被告马彧支付了6、7月份的房租333300元，垫付了快递费用1380元。原告刘伟认为，被告马彧未负责完成原告刘伟与原房东按照约定年限、租金标准签订房屋租赁合同，并强行收回旅馆，致使原告刘伟的合同目的无法实现。被告马彧的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告冯坤作为被告马彧的妻子，应对被告马彧的债务承担共同清偿责任。综上，请求法院依法判令解除《酒店经营权转让协议》，并判令被告马彧、冯坤、浩正旅馆双倍返还定金264万元、退还房租333300元、支付快递费用1380元。原告刘伟为证实其主张，提交以下证据：证据1，《酒店经营权转让协议》一份；证据2，原告刘伟支付132万元定金的付款凭证及被告马彧书写的收到条各一份；证据3，被告马彧向原告刘伟交付的浩正旅馆的公章、财务章、负责人章及对公账户密码器；证据4，被告马彧给原告刘伟送达的书函一份；证据5，电话录音一份；证据6，被告马彧出具的房租收条一份；证据7，被告马彧与冯坤的结婚证明一份。被告马彧、浩正旅馆共同辩称，原告刘伟所诉与事实不符，根据双方签订的《酒店经营权转让协议》第二条第三项的约定，被告马彧仅负责协助原告刘伟与房东签订房屋租赁协议。同时，根据协议第六条的约定，非因甲乙双方的原因或本意致使协议无法履行时，双方应清算并据实返还对方的先期支付，友好终止本协议。因此，房屋租赁合同是原告刘伟与原房东签订的，不属于原、被告签订的《酒店经营权转让协议》中被告马彧应尽的合同义务。此外，原告刘伟所谓的定金132万元，实际为前期的转让款，且该约定远远高于法律规定。综上，请求法院依法驳回原告刘伟的诉讼请求。被告马彧、浩正旅馆为证实其主张，提交以下证据：证据1，原告刘伟于2015年7月1日通过手机微信向被告马彧发送的《酒店经营权转让补充协议》一份；证据2，被告马彧、冯坤的离婚证一份。被告冯坤辩称，被告冯坤与被告马彧已于2015年5月8日协议离婚，对于原告刘伟与被告马彧签订的《酒店经营权转让协议》被告冯坤不知情也未参与，故请求法院依法驳回原告刘伟对被告冯坤的诉讼请求。被告冯坤未提交证据。经审理查明，2015年5月30日，原告刘伟（乙方）与被告马彧（甲方）签订《酒店经营权转让协议》一份，约定甲方将其名下的浩正旅馆转让给乙方，转让款为320万元；协议签订后，乙方应于三天内向甲方支付人民币132万元作为转让定金（冲抵转让款）；甲方负责协助乙方与房东签订房屋租赁协议后，乙方再付给甲方150万元；甲方协助乙方办理完所有变更手续后，乙方应于2015年8月30日前一次性结清余款100万元；协议签订后立即开始交接，自2015年6月3日起浩正旅馆的经营权及收入归乙方所有。该协议第四条第四款约定：“酒店的物业是甲方租用房东的，因房东出差在外地，甲方承诺：甲方负责乙方完成与原房东签订本酒店的房屋租赁合同，合同期最少是11年，自2015年6月起约至2025年以上，并确定整租价格为160万元∕年或以下，每次递增不超过5%，递增年限不低于3-4年一次。”上述协议签订后，原告刘伟于2015年6月1日通过网银向被告马彧支付132万元。同日，被告马彧出具收到条一份，记载：“今收到泺文路锦江之星首期转让款壹佰叁拾贰万元整。”此外，原告刘伟向被告马彧支付了2015年6月1日至7月31日期间的房屋租金333300元。2015年6月3日，原告刘伟与被告马彧进行了涉案酒店的交接，自该日起涉案酒店由原告刘伟经营，期间的收益由原告刘伟占有、支配。原告刘伟主张，因房东不同意《酒店经营权转让协议》第四条第四款约定的条件，其未能与房东签订租赁合同。2015年7月13日，被告马彧从原告刘伟处将涉案酒店的经营权收回。另查明，被告马彧与被告冯坤于2009年6月30日登记结婚，于2015年5月8日登记离婚。浩正旅馆系个体工商户，业主为马彧。本院认为，原告刘伟与被告马彧签订的《酒店经营权转让协议》合法有效，本院予以认定。因该转让协议系经营权转让，因此酒店经营所使用的房屋，作为经营权的载体，应为《酒店经营权转让协议》必要组成部分，为此被告马彧承诺负责完成原告刘伟与原房东签订本酒店的房屋租赁合同，并对房屋租赁的年限、价格作出了明确约定，原告刘伟正是基于对被告马彧上述承诺的信赖，与之签订了《酒店经营权转让协议》。因此，促成原告刘伟与房东按照《酒店经营权转让协议》第四条第四款约定的条件签订房屋租赁合同，系被告马彧应当履行的合同义务。因原告刘伟与被告马彧均认可涉案《酒店经营权转让协议》未能履行的原因系原告刘伟未能与房东签订租赁合同，因此被告马彧的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。对于原告刘伟要求被告马彧双倍返还定金的诉讼请求，虽然原告刘伟与被告马彧在《酒店经营权转让协议》中约定了定金为132万元，且原告刘伟也已向被告马彧支付了132万元款项，但被告马彧于2015年6月1日出具的收条中记载收到的132万元为“首期转让款”，该收条一直由原告刘伟持有，其从未对收条记载的内容提出过异议，据此本院认定原告刘伟于2015年6月1日向被告马彧支付的132万元款项的性质为转让款，而非定金。因此对原告刘伟要求被告马彧双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。因原告刘伟与房东未能就涉案酒店占有使用的房屋签订租赁合同，且被告马彧已将涉案酒店的经营权收回，故《酒店经营权转让协议》的合同目的已无法实现，应予解除。合同解除后，被告马彧应当向原告刘伟返还已收取的转让款132万元。对于原告刘伟要求被告马彧返还其支付的2015年6月1日至7月31日期间的房屋租金333300元的诉讼请求，因原告刘伟、被告马彧均认可涉案酒店自2015年6月3日至2015年7月13日期间由原告刘伟实际经营，经营期间的收益由原告刘伟占有支配，故原告刘伟应当承担其实际经营期间的房屋租金，其余时间的租金被告马彧应予返还。据此，本院认定被告马彧返还原告刘伟房屋租金109278.7元（333300÷61×20）。对原告刘伟要求被告冯坤对被告马彧的债务承担共同清偿责任的诉讼请求，因被告冯坤与被告马彧已于2015年5月8日登记离婚，而原告刘伟与被告马彧签订涉案《酒店经营权转让协议》的时间为2015年5月30日，故因《酒店经营权转让协议》产生的债务并非被告马彧与被告冯坤的夫妻共同债务，原告刘伟无权要求被告冯坤承担共同清偿责任。对原告刘伟要求被告浩正旅馆承担责任的诉讼请求，因浩正旅馆并非《酒店经营权转让协议》的一方当事人，其仅为转让标的，故原告刘伟无权要求浩正旅馆承担清偿责任。原告刘伟要求被告马彧支付其垫付的快递费用1380元的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，本案不予合并审理，原告刘伟可以另案主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘伟与被告马彧签订的《酒店经营权转让协议》；二、被告马彧于本判决生效之日起十日内返还原告刘伟转让款132万元；三、被告马彧于本判决生效之日起十日内返还原告刘伟房屋租金109278.7元；四、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30600元，财产保全费5000元，共计35600由原告刘伟负担18500元，由被告马彧负担17100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 孙晓博人民陪审员 张 忠人民陪审员 修 芳二〇一五年十月二十七日书 记 员 高理力 关注公众号“”