（2015）宁民终字第4939号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-12-13

案件名称

上诉人沈和友因与被上诉人南京市浦口区房产经营有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈和友,南京市浦口区房产经营有限责任公司,南京市浦口区副食品公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第4939号上诉人（原审原告）沈和友，男，1957年12月1日生，汉族。委托代理人张皓，江苏益和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京市浦口区房产经营有限责任公司，住所地南京市浦口区新马路54号。法定代表人郭汇陵，该公司经理。委��代理人甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。原审第三人南京市浦口区副食品公司，住所地南京市浦口区浦铁一村540号。法定代表人姚素华，该公司经理。委托代理人徐飞，男，1964年6月23日生，汉族，南京市浦口区商务局法律顾问。上诉人沈和友因与被上诉人南京市浦口区房产经营有限责任公司（以下简称浦口房产经营公司）、原审第三人南京市浦口区副食品公司（以下简称浦口副食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第701号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈和友原审诉称，南京市浦口区南门菜场与浦口房产经营公司于1993年7月8日签订了《南京市直管非住宅公房租赁合约》一份，浦口房产经营��司将位于南京市浦口区菜市场街31号的房屋出租给南门菜场，租赁期限到1995年7月7日止。1995年7月7日房屋租期到期后，由于南门菜场体制改革，南门菜场经营困难，因此解体，所有职工下岗，南门菜场将承租的上述房屋退还给浦口房产经营公司，但是原南门菜场职工即沈和友为了维持生计又重新将上述房屋从浦口房产经营公司处承租下来用于经营鲜肉生意，至今已经20多年，这期间该房屋的租金一直由沈和友承担并支付给浦口房产经营公司。在20多年的承租期间，沈和友多次要求与浦口房产经营公司重新签订房屋租赁合约，但因该房屋属于商业用房，如改为个人承租将会改变房屋商业性质，但浦口房产经营公司一直声称为了自身的管理方便，并为了不影响自身的租金收益，一直不与沈和友签订房屋租赁合约。现该房屋面临拆迁补偿，浦口房产经营公司不承认沈和友的承租人身份，致使沈和友应当享有的拆迁补偿无法享有，损害了沈和友的合法权益。现向法院起诉，请求判令：1、确认沈和友系位于南京市浦口区菜市街31号房屋的承租人；2、浦口房产经营公司承担本案的全部诉讼费用。浦口房产经营公司原审辩称，沈和友不是房屋的产权人和承租人，浦口房产经营公司将房屋出租给浦口副食品公司，菜场交付房租至2013年10月，沈和友提供的交纳房租的票据载明，出租方和承租方（菜场）之间存在租赁关系；2013年，浦口区拆迁办已对案涉房屋进行了拆迁公告，并与商贸局签订了房屋拆迁补偿协议，给付了房屋拆迁补偿款，确认了房屋的承租人为商贸局下属的浦口副食品公司，即菜场。沈和友的诉讼请求无事实依据，请求驳回沈和友的诉讼请求。浦口副食品公司原审辩称，同意浦口房产经营公司的答辩意见。原审法院经审理查明，南京市浦口区菜市街31号房屋系由浦口房产经营公司管理的南京市直管非住宅公房。1993年7月8日，浦口房产经营公司与南京市浦口区南门菜场（以下简称南门菜场）签订《南京市直管非住宅公房租赁合约》，合同约定：浦口房产经营公司将其管理的浦口区菜市街31号房屋（建筑面积18.4平方米）出租给南门菜场使用；每月租金为96.17元，因房屋条件或租金标准发生变化时，房屋租金额予以调整；本合约为期二年，租赁期间，因承租人原因需变更租赁户名或退租的，应提前三个月向出租人出具书面申请，经同意后重新办理租赁手续，租赁期满，承租人如继续租用房屋，须经双方议定并办理续约手续。该合同由南门菜场在承租人处加盖印章，并由闻兰洲在经办人处签名。原审庭审中，沈和友陈述，南门菜场自1995年经营状况就亏损，��有职工下岗，南门菜场已不存在，在此情况下南门菜场租赁的房屋退还给了浦口房产经营公司，当时南门菜场实际租赁了四处房屋，除案涉房屋外，还有菜场和另一间房屋作为会计室，另两间房屋的实际承租人浦口房产经营公司都进行了变更，只有案涉房屋以及13号房屋浦口房产经营公司不予变更，其原因是如果进行变更，房屋的性质就由营业用房变为住宅用房，租金会减少，而且，在房屋拆迁时营业用房和住宅用房所得的拆迁补偿款相差30%，沈和友系菜场的职工，浦口房产经营公司没有进行承租人的变更；案涉房屋的租金是由沈和友交纳的，且实际承租时间已近20年，并非浦口房产经营公司所述的房屋租金由南门菜场交纳，因为南门菜场已因企业改制不存在了；南门菜场改制前，闻兰洲是南门菜场的主任，其负责将房屋退还给浦口房产经营公司，沈和友是南门菜场的职工；1995年7月租期届满后，南门菜场因经营不善被商贸局撤销，菜场用房全部退还给浦口房产经营公司，菜场也不再经营，1997年5月，工商局为解决老百姓吃菜问题又将菜场租赁下来，并恢复了市场，同年，沈和友、闻兰洲从浦口房产经营公司处将案涉房屋租赁下来，并将原租赁合约从南门房管所取回，后沈和友要求将承租人变更为个人，但商业用房的租金和住宅用房的租金差额很大，因此浦口房产经营公司不同意将承租人变更为沈和友；虽然租金收据中载明的是“菜场”，但是南门菜场和商贸局从未交纳过租金，实际交纳租金的主体是沈和友，因此，沈和友是案涉房屋的实际承租人；案涉房屋已在2014年6月拆迁。为此，沈和友提交了其自行书写的“情况说明”、由他人签名的“证明”以及租金收据，并申请证人潘某出庭作证。“情况说明”的内容为：原南��菜场在计划经济年代租用房管所四套房屋，其中最大一间用于经营销售，一间会计室，另两间为库房，改革开放以后，菜场由原来的计划集体经营转为市场经营、个体经营，菜场经营亏损，无能力支付房租，因此，九十年代中期，南门菜场把所租的四套房屋全部退还给南门房管所，后来，闻兰洲、沈和友为自谋生路维持生活，重新从南门房管所拿下两间库房作经营场所，其中菜市街13号由闻兰洲租下经营小吃，菜市街31号由沈和友租下经营鲜肉，直到现在，我们继续在经营，房租费一直由我们各自交付，南门房管所按月派员上门收取，其中有郑琴收过，单玉贵收过，近几年由小邓来收。“证明”由潘某、潘如双、李双琴等人签名。“证明”的内容与“情况说明”基本一致。租金收据记载，房屋坐落为菜市场31号，住户姓名为“菜场”，租金数额为48.1元／月。证人潘��陈述：我原居住在琵琶街14号，2013年年底拆迁时搬走的，南门菜场31号、13号房屋一直由沈和友和闻兰洲占有使用，闻兰洲卖早点，沈和友卖肉；我也是租的房管所的房子，沈和友怎么交房租我不清楚，我也记不清房管所是否向沈和友收房租；我刚搬去时，菜场没什么人做生意，后来经过改建慢慢做生意的人多了；我在浦厂工业公司工作，对于菜场改制、职工下岗等这些事我都不知道，我只是看到菜场改建后又重新启用的现象；租赁协议我没有见过，是沈和友和我讲房子是租的；我与沈和友是门口邻居，“证明”上的签名是我本人所签，但是内容记不清了，在签字的时候我大概看了一下；“证明”中的内容与我当庭陈述不一致的地方以我当庭陈述为准，沈和友找我签名时我还睡在床上。原审庭审中，浦口房产经营公司陈述，租赁合同到期后，双方没有解��合同，而是继续履行合同，承租人一直都是南门菜场；南门菜场原来的经办人为闻兰洲，我们有理由相信闻兰洲是代表南门菜场办理租赁，沈和友也陈述四间房屋中的两间变更为工商局，而案涉房屋的承租人一直没有进行变更，如果南门菜场改制或撤销，应由其主管部门商贸局解决相关租赁问题，但截至目前，南门菜场或商贸局从未提出与我们解除租赁关系；也不存在沈和友所述的房屋退还后又重新承租的情况，房屋从未退还；我们认可与南门菜场之间的房屋租赁关系。原审庭审中，浦口副食品公司陈述，浦口副食品公司是国有公司，浦口房产经营公司与浦口副食品公司之间的租赁价格实际上只是管理费，并不是以房屋面积计算的租金；租金收据中载明交款人为菜场，即浦口副食品公司下属的南门菜场；租赁合同到期后，房屋空置，被沈和友留下私用，��没有找我们签订租赁协议，考虑到沈和友是浦口副食品公司的职工，我们也同意由沈和友使用至今，但不存在沈和友所述的房屋退还后重新承租的情况，房屋从未退回重租；南门菜场是浦口副食品公司的下属单位，租金是由实际使用人交纳的，浦口副食品公司未交纳租金；浦口副食品公司确实就案涉房屋与拆迁部门签订了拆迁协议。上述事实，有《南京市直管非住宅公房租赁合约》、租金收据以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。原审法院认为，沈和友、浦口房产经营公司与浦口副食品公司的争议焦点在于谁是案涉房屋的合法承租人。《南京市直管非住宅公房租赁合约》系认定案涉房屋承租人的直接有效证据，根据上述租赁合约以及浦口房产经营公司的陈述，案涉房屋承租人为浦口副食品公司下属的南门菜场。沈和友认为案涉房屋由其实际使用并交纳租金，故其应为承租人，对此，原审法院认为，案涉房屋系由浦口房产经营公司管理的公房，不能仅凭沈和友实际使用并交纳租金的事实即认定其为承租人，况且，沈和友一直系以南门菜场的名义交纳租金，浦口房产经营公司也已明确表示认可南门菜场为承租人，故沈和友与浦口房产经营公司之间并未形成房屋租赁合同关系，沈和友对于案涉房屋的实际使用并不影响浦口房产经营公司与浦口副食品公司之间的租赁合同关系的存续，因此，沈和友主张确认其为案涉房屋的承租人，缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条的规定，原审法院判决：驳回沈和友的全部诉讼请求。案件受理费80元，保全费1520元，合计1600元，由沈和友负担（沈和友已预付案件受理费40元，保全费1520元）。��诉人沈和友不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实不清。1、南门菜场与浦口房产经营公司就涉案房屋签订的《南京市直管非住宅公房租赁合约》已于1995年7月8日到期，此后双方未再签订租赁合同，因此双方的租赁关系已经解除。原审法院将该合约作为认定涉案房屋承租人的直接有效证据，是错误的。2、1995年南门菜场因经营不善，已经解体，其作为承租方的主体资格已不复存在，也不可能与浦口房产经营公司存在租赁关系。3、我方提交的长达20年的租金缴纳收据可以证明我方为涉案房屋的实际承租人，至于收据上缴纳方为“菜场”系被上诉人书写不规范。综上，上诉人请求依法撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。被上诉人浦口房产经营公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人浦口副食品公司述称，南门菜场改制后，所有的资产归我方接管，涉案房屋仍由我方承租。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院对原审法院查明的事实依法予以确认。二审中，双方当事人均无提供新的证据。本院认为，当事人主张民事权利，应有相应的事实和法律依据。本案中，被上诉人浦口房产经营公司与原审第三人浦口副食品公司提供了《南京市直管非住宅公房租赁合约》，该承租证中记载的承租人是浦口副食品公司的下属单位南门菜场，据此，浦口房产经营公司与浦口副食品公司存在租赁合同关系。上诉人沈和友虽然曾是涉案房屋的实际使用者，并具有向浦口房产经营公司缴纳租金的事实，但其系以菜场名义缴纳的，并非以其个人名义缴纳，租金发票的缴款人也不是沈和友，因涉��房屋并非住宅公房，且被上诉人浦口房产经营公司从未与上诉人沈和友签订过租赁合约，被上诉人亦拒绝认可其与上诉人存在合同关系，因此，上诉人沈和友主张其与被上诉人存在租赁关系，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人沈和友负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李飞鸽代理审判员　　涂　甫代理审判员　　马　帅二〇一五年十月二十七日书　记　员　　朱亚芳百度搜索“”