（2014）乌中民四初字第101号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-11-27

案件名称

阎秀英与新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

所属地区

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2014）乌中民四初字第101号原告：阎秀英，女，1949年11月1日出生，汉族，乌鲁木齐市石油化工总厂退休职工，住乌鲁木齐市新市区。委托代理人：唐作，乌鲁木齐市三元法律服务所法律工作者。被告：新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园，住所地乌鲁木齐市。负责人：关峙，该公司总经理。委托代理人：吴乃新，男，1976年12月27日出生，汉族，新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园法务部主管，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告阎秀英与被告新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园（以下简称美居物流园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月2日��理后，美居物流园在答辩期内于2014年9月30日向本院提出管辖异议，本院于2014年10月15日作出裁定，驳回了美居物流园的管辖异议。美居物流园不服向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出上诉，2015年2月9日新疆维吾尔自治区高级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。裁定后我院依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案，原告阎秀英及其委托代理人唐作，被告美居物流园的委托代理人吴乃新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阎秀英诉称：一、2003年12月19日我与被告美居物流园签订了美居物流园B座第2层3-00005号商铺的《商品房买卖合同》，合同签订后，2007年8月美居物流园代租的时间到了以后应该将商铺交付我方使用，但被告无法将商铺交付给我方使用，并将此后商铺的租赁费占为已有。根据生效判决，我与美居物流园签订的《商品房买卖合同》已解除，且生效判决认定美居物流园无权擅自回购涉诉的商品房，合同无法继续履行的原因是美居物流园将商铺有进行了改建。二、我方购买商铺的目的是为取得一定的经济效益，但因被告美居物流园的违约行为，致使我无法取得应有的经济效益，对此我有权要求被告予以赔偿。三、被告自2003年12月19日至2011年2月共计收取租赁费326176元，减去被告垫付的首付款110835元和被告垫付的银行按揭款165000元，被告还应退还代租的租赁费差额50341元。综上，请求判令被告支付商铺回购款2046600元；赔偿我方的收益损失2259446元；支付代租商铺的租赁费差额50341元。被告美居物流园答辩称：原告阎秀英主张的商铺回购款我方不同意给付，回购款的价值双方并没有约定。原告主张的收益损失我方也不同意支付，在本案中没有法定的赔偿依据。关于阎秀英主张的租赁费差额，我��亦不同意支付，我方仅同意对相关费用进行冲减，对阎秀英主张的冲减项目和数额都没有异议。经本院审理查明：2003年12月19日，原告阎秀英与被告美居物流园签订了《商品房买卖合同》，约定：阎秀英购买亚中公司位于广汇美居物流园B座2-3-00005号商铺一套，建筑面积为34.11平方米（套内面积24.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.39平方米）；单价为9300元，购房总额为317223元；付款方式为阎秀英应于2003年12月19日之前向亚中公司支付房款127223元，余款190000元向银行申请十年期贷款一次性支付亚中公司。2003年12月20日，美居物流园又与阎秀英签订了补充协议，约定：美居物流园保证阎秀英所购商铺两年内升值率达20%；如未达到，美居物流园予以回购所售商铺；阎秀英所购商铺由美居物流园代为出租。代租期为自购买之日起至三年零八个月；��租期内，阎秀英不得行使所购商铺使用权；阎秀英在代租期满后，可正式办理所购商铺入住手续；美居物流园负责在代租期满前二个月，以书面形式通知该商铺租赁商户办理搬迁手续；阎秀英在代租期满前二个月，可以书面形式通知美居物流园，由美居物流园按市价继续代为出租该商铺。2003年12月26日，双方及中国工商银行乌鲁木齐市经二路支行签订了《个人购房借款合同》，约定：阎秀英向中国工商银行乌鲁木齐市经二路支行（以下简称工行经二路支行）借款190000元，用于购买涉案商铺，贷款期限为10年，自2003年12月26日起至2013年12月25日止；该贷款阎秀英共分120期归还。同时，三方又签订了《担保及回购协议》，约定：阎秀英将该商铺抵押给工行经二路支行；在贷款期限内，不论阎秀英因何种原因连续三个月或累计六个月未按期偿还所欠工行经二路支行��款本息的，即视为违约；由工行经二路支行依法收回房屋产权并按规定由美居物流园回购；工行经二路支行直接从美居物流园存款账户及保证金账户中扣收阎秀英所欠工行经二路支行的剩余贷款本息；如阎秀英出现前述违约，美居物流园须在接到工行经二路支行的催收通知30天内回购阎秀英房产，以现金偿还工行经二路支行全部贷款本息；在代阎秀英偿还贷款剩余本息后，美居物流园回购阎秀英房产并依法处理；阎秀英对此声明无异议。工行经二路支行依约给阎秀英发放了贷款。签订上述合同后，阎秀英首期付了16388.8元，剩余的110835元按照补充协议的约定，以由美居物流园代租的方式，以商铺3年8个月的租金（至2007年7月）用于抵付剩余的110835元。2004年1月9日，新疆维吾尔自治区公证处对前述《中国工商银行个人购房借款合同》、《担保及回购协议》、《借��》出具（2004）新证经字第315号具有强制执行效力的债权文书公证书。2010年9月20日，工行经二路支行向美居物流园发送了要求履行回购义务通知书，要求：根据美居物流园与该行签订的《担保及回购协议》约定，如借款人连续3个月或累计6个月未按期偿还所欠该行贷款本息，即为违约，按规定由美居物流园回购，承担连带清偿责任。现阎秀英已累计违约44期，现要求美居物流园在接到本通知后3日内，回购借款人房屋，并对阎秀英所欠该行的贷款本息予以清偿，如3日内没有进行回购，该行将直接从美居物流园的账户及保证金账户扣收。2011年2月15日，美居物流园向阎秀英送达了回购通知，告知阎秀英，由于阎秀英未按《个人购房借款合同》约定偿还个人贷款，截止2010年9月，阎秀英已累计违约44期，美居物流园作为担保人已垫支44期本息。依据《个人购房借款合同》、《担保及回购协议》相关条款约定（如借款人连续3个月或累计6个月未按期偿还贷款本息，即为违约，由开发商回购此商铺，承担清偿责任），美居物流园于2010年9月20日接到工商银行经二路支行《要求履行回购义务通知书》，现通知阎秀英，美居物流园依据合同及协议约定将此商铺回购。阎秀英于2011年4月7日，签收该通知。2011年4月25日，美居物流园偿还了阎秀英所欠的贷款本息。现该商铺已由美居物流园回购。乌鲁木齐市新市区人民法院于2012年10月25日作出（2012）新民三初字320号民事判决书，该判决解除了美居物流园与阎秀英签订的《商品房买卖合同》，驳回了阎秀英要求交付商铺的反诉请求。阎秀英不服该判决提出上诉，本院于2013年5月3日作出（2013）乌中民四终字第181号民事判决书，判决认定美居物流园无权依据《担保及回购协议》的约定收回阎秀英所购买的房屋。双方商品房买卖合同中约定的3-00005号商铺已不存在，事实上合同已不能履行，遂驳回上诉，维持原判。现上述民事判决书于2013年5月8日已发生法律效力。本案在审理过程中，阎秀英申请对涉诉商铺的租金收益及价值进行司法鉴定。对此本院摇号确定由乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司（以下简称达飞合信公司）对涉诉商铺的租金收益进行评估，达飞合信公司于2015年6月16日出具乌达信价估字（2015）第060号价格评估结论书一份，估价结论为2011年2月15日至2014年9月2日期间平均每天每平方米的租金收益为3.109元。另，本院摇号确定由新疆华远房地产评估有限公司（以下简称华远公司）对涉诉商铺的价值进行评估，华远公司于2015年6月28日出具新华远（2015）估字第00481号房地产司法鉴定估价报告一份，估价结果为，估价对象在2013年5月1日满足本次估价的全部假设和限制条件下的市场价格为712801元，房地产单价为20897.13元／建筑平方米。以上事实有商品房买卖合同、补充协议、公证书、个人购房借款合同、担保及回购协议、回购通知、民事判决书、鉴定报告、当事人的陈述及法庭审理笔录等证据存卷为证。本院认为：一、关于美居物流园是否应当承担违约责任的问题。（2012）新民三初字第320号及（2013）乌中民四终字第181号民事判决书现已发生法律效力，两份判决书判决解除了阎秀英与美居物流园签订的商品房买卖合同。（2013）乌中民四终字第181号判决认定造成阎秀英与美居物流园双方所签订的商品房买卖合同不能履行的原因是美居物流园对商铺进行了改建，双方合同中所约定的商铺已不存在，美居物流园应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定��合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，本案中美居物流园应承担相应的违约责任。二、关于阎秀英主张的收益损失如何认定的问题。根据生效的民事判决书，双方签定的商品房买卖合同已于2013年5月3日解除，在合同解除前，涉诉商铺一直由美居物流园占有使用，美居物流园应当将合同解除前的租金收益支付给阎秀英。按双方的代租协议，合同签订后的三年零八个月的租金折抵购房款110835元，故从2003年12月20日至2007年8月18日期间的租金收益应为110835元。从2007年8月19日至2011年2月14日（共计三年六个月），按上述双方约定的租金标准，租金收益应为105797.05元（110835元÷44个月×42个月=105797.05元）。依据阎秀英申请本院委托达飞合信公司对2011年2月15��至2014年9月2日期间的租金收益进行了鉴定，每平米每天的租金收益为3.109元，按此标准，从2011年2月15日至2013年5月3日（共计797天）期间的租金收益应为84520.25元。从合同签订至双方合同解除租金合计为301152.3元，现双方当事人均同意将美居物流园垫付的首付款110835元及按揭款165000元进行折抵，故将美居物流园垫付的款项减去后，美居物流园还应向阎秀英支付合同解除前的租金收益为25317.3元。三、关于阎秀英与美居物流园对达飞合信公司出具的评估报告提出的异议能否成立的问题。庭审中阎秀英对达飞合信公司出具的鉴定报告提出了四项异议，对于租金价格在实例中均包括暖气费、物业费和管理费，对此应从租金价格中扣除；对于评估调查的范围不能代表该地段商铺租金的普遍性的异议，达飞合信公司答复，其评估采用的是市场比较法，评估报告所选取的四个参照实例从位置、经营状态、房租支付等方面均具有代表性，符合价格鉴定的替代原则；对于十年租金价格应翻一番的异议，达飞合信公司答复称，“商铺两年内升值率达20%”的约定属于民事双方的个别约定，不能以此衡量乌鲁木齐市广汇美居物流园2011年至2014年租金的涨跌趋势，评估报告采用10%的涨幅对2011年至2014年租金进行测算，取值适用于市场比较法参照物，符合价格鉴证的预期原则；对于鉴定报告未了解涉诉商铺以外的其他商铺的租金价格的异议，达飞合信公司答复称，其在评估报告中采用市场比较法将鉴定对象与在鉴定时点，交易类型相同、物理状态相近的相同标的物进行比较，求取价格的价格鉴定方法是按照相应规章做出的，阎秀英的异议不应采纳。庭审中美居物流园对达飞合信公司出具的鉴定报告提出了六项异议，达飞合信公司针对美居物流��的异议分别答复如下：对于评估方引用单价数值的依据的异议，达飞合信公司答复称，评估报告采用的四个实例从位置、经营状态、房租支付等状况均具有代表性，房屋租金的取值适用于市场比较法参照物；对于收益单价涨幅10%无事实依据的异议，达飞合信公司答复称，其采用10%的涨幅对2011年至2014年租金进行测算，是在对广汇美居物流园及其周边类似商圈进行广泛询价调查得出的，取值适用于市场比较法参照物；对于未采用涉诉商铺点位上的租金单价数值，达飞合信公司答复称，合同租金背离了市场等价交换原则，而合同中约定承租方附加交纳的会费，属于租赁方使用该房屋的变相租金补偿，违背了价格鉴证的客观性原则，不应作为鉴定依据；对于评估报告背离了商业地产位置决定价值的交易原则的异议，达飞合信公司答复称，涉诉商铺所处位置属于该市场一般性普通地段，位置固定，门前通廊双侧畅通，可前往其它区域，不存在异议书中“商铺位置相对较偏，且位置待定”的情况；对于物业费引用标准不当的异议，达飞合信公司答复称，美居物流园未单独收取物业费，物业费已包含在租金内，与商户也未签订《物业服务合同约定》，故采用了住宅的物业服务收费最高标准；对于管理费按3%记取的依据的异议，达飞合信公司答复称，管理费属于经营性综合杂费，其依据属于该行业社会平均中准市场价格，不存在无法经营运作，无法支出人工成本的问题。对于上述双方当事人的异议及达飞合信公司的答复，本院认为，达飞合信公司作为专业评估机构，对双方当事人的异议均从专业的角度进行了解释说明，其答复较为符合客观性、科学性，本院予以采纳，对双方当事人的异议本院不予支持。四、关于阎秀英��张的商铺回购款如何认定的问题。阎秀英在诉讼请求中的表述虽为商铺回购款，但从其在庭审中的陈述及辩论意见可以认定，其实际主张的是按现价对商铺的赔偿款。对此经阎秀英申请，本院委托华远公司对该商铺价值进行了评估，评估结论为涉诉商铺的市场价格为712801元，单价为20897.13元／建筑平方米。对该评估报告美居物流园无异议，阎秀英对该评估报告就租金水平、租金损失率、其他收入、运营费用中的管理费和中介费、资本化率和纯收益每年递增比率、收益法计算公式、房屋建筑安装工程费、房屋折旧率等问题提出了异议，其中对于租金水平，华远公司经测算认为估价对象的租金水平为1.6元／㎡·日，阎秀英认为该租金水平过低，与实际情况不符，对此本院认为，经本院委托的达飞合信公司所作的租金评估，涉诉商铺的租金为3.109元／㎡·日，华远公司所测算的租金水平偏低，本院以达飞合信公司所作的租金评估价格作为涉诉商铺的租金水平，以3.109元／㎡·日计算出涉诉商铺的市场价格为1018758.59元，单价为29866.86元／建筑平方米。对于阎秀英的其他异议，华远公司从专业的角度分别作了答复，在阎秀英无充分证据予以证实其异议的情况下，本院以华远公司的意见为准，对阎秀英的异议不予支持。五、关于阎秀英主张的商铺代租费50341元能否成立的问题。在上述第二点意见中，本院对合同解除前的租金收益已进行了处理，阎秀英以5元／天·平方米的标准主张2003年12月19日-2011年2月的代租费缺乏事实依据，本院不予支持，对阎秀英主张的50341元代租费不再重复处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园给付原告阎秀英商铺补偿款1018758.59元；二、被告新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园给付原告阎秀英收益损失25317.3元；三、驳回原告阎秀英的其他诉讼请求。以上款项合计后，新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园给付阎秀英共计1044075.89元，于本判决生效后十日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的4356387元，给付金额1044075.89元，占请求标的的24%，本诉案件受理费41651.1元（阎秀英已预交），由阎秀英负担76%即31654.84元，新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园负担24%即9996.26元。华远公司评估费3564元，达飞合信公司评估费2000元，共计5564元，由阎秀英承担76%即4228.64元，由新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园负担24%即1335.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院（如上诉期限届满七日内仍未交纳二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审　判　长　　陈　琛审　判　员　　曾　敏人民陪审员　　顾英兰二〇一五年十月二十七日书　记　员　　马恒雯百度搜索“”