（2015）穗海法民三初字第1141号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2016-02-01

案件名称

赵海全与涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷2015民三初1141一审民事判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵海全,涂国钧,广州市万城商业经营管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1141号原告：赵海全，住广东省高要市。委托代理人：李广彬、黄树豪，均为广东经国律师事务所律师。被告：涂国钧，住广州市荔湾区。被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住广州市越秀区。法定代表人：涂国钧。原告赵海全诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司（下称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李广彬到庭参加了诉讼。两被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月3日，原告与被告万某公司签订《万某小商品交易中心认购书》。2011年1月14日，原告与两被告就购买海珠区南珠路2号华南国际小商品交易中心／万城小商品交易中心2153号商铺（以下简称“涉案商铺”）签订《商铺买卖合同》，约定商铺价款总额为417854元，合同生效之后的210个工作日内，被告应为原告办理涉案商铺的过户手续，逾期超过15日的，原告有权单方解除合同，被告应按房价款10%支付违约金。2010年12月3日原告支付了定金10000元，12月5日支付了定金40000元，12月13日支付了律师费1300元、税费13572元，2011年1月3日原告支付了首期款167854元，2012年3月12日支付了按揭费用5360元。原告一直与被告联系沟通商铺过户事宜，但两被告却以各种理由拖延推诿。至今两被告仍没有为原告办理好该商铺过户、交铺手续。故起诉要求判令：1、解除原告与被告于2011年1月14日签订的《商铺买卖合同》；2、被告向原告退还已付的房款217854元、税费13572元、律师费1300元、按揭费用5360元；3、被告向原告支付违约金41785.4元（按房价款10%的标准计算）；4、本案诉讼费由被告承担。两被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：2010年12月3日，被告万某公司（出售方）与原告（认购方）签订《万某小商品交易中心认购书》，约定认购方认购万某小商品交易中心二层153号物业，最终认购价417854元；认购方已阅读并接受出售方于销售现场公示之《商铺买卖合同》示范文本且对其内容无任何异议；出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准；等。2011年1月14日，被告万某公司代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层153号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为417854元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月31日前支付217854元，余下房价款200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过15日的，自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1%的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。2010年12月3日、2010年12月5日、2010年12月13日、2011年1月3日被告万某公司向原告分别出具了收到涉案商铺临定（POS机）10000元、补定（POS机）40000元、税费（POS机）13572元、律师费（POS机）1300元、首期款（POS机）167854元的《收据》共五张。2012年3月12日，广州市盈联投资顾问有限公司向原告分出具了收到二层152、153按揭费5360元的《收据》。诉讼中，原告表示《商铺买卖合同》中约定的合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年11月4日；该合同约定的商铺地址为海珠区南珠路2号2153；涉案商铺没有交付；根据涉案合同第4条约定应由被告通知原告去办理按揭手续，原告交纳了按揭费用，但被告一直没有通知，故原告没有支付余款。根据房管部门于2015年9月25日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号2153的产权人为被告涂国钧；该房屋被本院查封，查封时效为2014年9月5日至2016年9月4日；2014年11月20日、2015年8月3日广州市黄埔区人民法院及广州市白云区人民法院向房管部门发函轮候查封该房屋；等。本院认为：从原告与被告万某公司签订的《商铺买卖合同》来看，被告万某公司均是作为被告涂国钧的代理人与原告签订的合同，上述合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同及补充协议对原告和被告涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告万某公司对被告涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。《商铺买卖合同》约定，本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。原告表示合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年11月4日，被告涂国钧没有提出否定抗辩，对此本院予以认定。涉案房屋现已被查封，且被告涂国钧至今未能协助原告办理过户手续，被告涂国钧的行为已构成违约，应承担违约责任，涉案合同的合同目的也无法实现，因此，原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求被告涂国钧返还已付购房款、税费、律师费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因被告涂国钧违约导致合同无法继续履行，故原告有权要求被告涂国钧按房价款10%的标准计付违约金，故本院对原告该诉讼请求予以支持。但原告提供的证据显示按揭费并非由本案两被告收取，原告要求被告涂国钧退回按揭费的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告赵海全于2011年1月14日签订的《商铺买卖合同》。二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款217854元、税费13572元、律师费1300元给原告。三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金41785.4元给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7568元，由原告负担145元，被告涂国钧负担7423元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　施海文人民陪审员　　王君碧人民陪审员　　张烈明二〇一五年十月××日书　记　员　　徐　石陈文慧 来自：