（2015）桓民初字第1690号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-07
案件名称
韩兴平、荣萍丽与山东东岳联邦置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
桓台县人民法院
所属地区
桓台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩兴平,荣萍丽,山东东岳联邦置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条
全文
山东省桓台县人民法院民 事 判 决 书（2015）桓民初字第1690号原告（反诉被告，以下简称原告）：韩兴平，男，1980年7月21日出生，汉族，现住天津市。原告（反诉被告，以下简称原告）：荣萍丽，女，1980年9月16日出生，汉族，现住天津市。系原告韩兴平之妻。委托代理人：韩兴平，男，1980年7月21日出生，汉族，现住天津市。被告（反诉原告，以下简称被告）：山东东岳联邦置业有限公司。住所地：桓台县桓台大道****号。法定代表人：李淑财，董事长。委托代理人：胡晓婷，山东大地人律师事务所律师。委托代理人：张少华，女，1987年8月10日出生，汉族，系该单位职工，现住桓台县。原告韩兴平、荣萍丽诉被告山东东岳联邦置业有限公司（以下简称东岳置业）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩兴平（同时作为原告荣萍丽的委托代理人），被告东岳置业的委托代理人胡晓婷、张少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩兴平、荣萍丽诉称：原被告所签订的商品房买卖合同明确约定以按揭方式付款，原告按约缴纳首付款292129元，剩余房款650000元因信贷政策原因【《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号）》】至今不能办理按揭，且双方对付款方式无法协商变更，现该合同无法继续履行、合同目的不能实现。而不能办理按揭的原因是信贷政策，属于不可归责于双方的事由。请求判令解除原、被告签订的商品房买卖合同并撤销备案，并被告返还原告购房款332901元（其中，房款292129元、储藏室款40772元）；被告按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2014年2月18日至付清之日止的利息；本案诉讼费用由被告承担。被告山东东岳联邦置业有限公司辩称：同意解除原、被告签订的商品房买卖合同并撤销备案，因原告违约解除合同依法应扣除原告支付的违约金94212.9元后返款剩余房款238688.1元。理由是：1、本案房屋买卖合同的按揭贷款不能办理的原因，不是因为原告“提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明”，而是原告自身原因导致的，即原告故意隐瞒涉案房屋贷款是二套房贷款的事实。2、本案合同签订时间是2014年3月1日，原告所提信贷政策于2010年就已经实施。3、本案商品房买卖合同仍可以继续履行。根据本案商品房买卖合同附件六第4条的规定，因买受人的原因未获得银行贷款的，买受人应当在接到出卖人通知之日起5个工作日内付清未付的差额房款，逾期付款的，须承担违约责任。也就是说原告贷款办理不能后可以选择其他房款支付方式，而不是合同无法继续履行。因此，原告在本案合同能继续履行的情况下，因自身原因未能办理贷款，便提出解除合同已经构成违约，解除合同后，原告依约应支付违约金。被告山东东岳联邦置业有限公司反诉称：2014年3月1日，原被告签订商品房买卖合同。在该合同履行过程中，原告因故意隐瞒其在天津已经办理购房贷款的事实，导致其购买的房屋无法办理银行贷款。在该合同仍可以继续履行的情况下，原告无故提出解除商品房买卖合同并向法院提起诉讼。原告的上述行为已经构成违约解除合同，依据合同约定应按总房款10%的标准向被告支付违约金。请求法院判令原告因违约解除合同向被告支付违约金94212.9元，反诉诉讼费用由原告承担。原告韩兴平、荣萍丽针对反诉辩称：一、原告在签订合同前明确告知被告其在天津有两套住房，且有贷款未还清。在被告承诺只要在桓台房管局查询结果为无房，就可按照首套房的贷款政策贷款的情况下，原告才与被告签订本案房屋买卖合同。被告作为专业的商品房开发销售机构，没有告知原告限贷政策，系原告无法办理购房贷款的原因。二、原告非淄博户籍居民，原被告约定的付款方式为按揭贷款。但根据国家限贷政策（对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款），原告不具备在桓台办理购房贷款的资格。所以，原被告所签订的房屋买卖合同不能继续履行。三、被告依据双方签订的补充合同第18条，即“因乙方（注：本案原告）原因导致合同解除或者无效的，如果该房屋未交付使用的，乙方应按照总房价10%的标准向甲方承担违约金”，要求原告承担违约责任不能成立。因为该条款为格式条款，而且，原告已经按照合同约定支付首付款292129元，并为办理银行贷款交纳了各项税费，备齐了相关手续和资料，已经能够履行了合同义务，不存在过错，不构成违约。四、原、被告约定的付款方式是按揭贷款，而且原告选择按揭贷款是根据自己的经济实力做出的选择。而在合同附件中，对付款方式作了重大改变，即当按揭不能时变更为一次性付款。这种改变付款方式的条款是被告事先准备好的格式条款，而且这种付款方式的改变是对原告付款能力的重大考验。所以该条款不能对原告生效。经审理查明：2014年2月12日，被告收取原告韩兴平购房定金80000元（其中，现金20000元、刷卡60000元）。2014年2月18日，原告韩兴平通过中信银行向被告电汇252901元。2014年3月14日，被告向原告韩兴平出具金额为332901元的预收款收据（其中，房款292129元、储藏室款40772元）。2014年2月28日，原告韩兴平、荣萍丽与被告签订商品房买卖合同一份及合同附件六份，并进行了网上备案，备案编号为20140228R09FAPXW4UBW。主合同约定，原告韩兴平、共有人荣萍丽购买被告东岳置业开发的东岳国际4号楼2单元021402号房屋，房屋建筑面积142.47平方米，房屋单价6612.82元／平方米，总房款942129元。房款的支付时间为，“签订合同之日付清首付款人民币贰拾玖万贰仟壹佰贰拾玖元整，剩余房款人民币陆拾伍万元整办理银行贷款，由买受方提供所需资料及费用，出卖人协助办理”。买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同。房屋的交付时间为2015年12月31日前。合同附件五第七条约定，“1、甲方已向乙方充分告知国家有关部门或金融机构对贷款条件、金额、首付款比例等的相关限制性政策及规定。乙方在签订主合同及补充协议之前已向贷款机构确认其贷款条件及金额的可行性，包装具备按合同约定金额及时间支付全部房款的履约能力。如主合同签订后，因乙方自身原因或贷款政策变化（包括但不限于国家或省、市有关税率调整、新增税费、贷款政策调整等新规定或政策的出台等）等任何非甲方原因导致金融机构未批准乙方的贷款申请或实际批准的贷款金额少于乙方申请金额的，乙方均不得以此为由迟延或拒绝支付房款。乙方应当在合同约定的相应房款支付期限届满前改以其他方式一次性付清房款。如逾期未能支付的，须承担主合同中关于逾期付款的违约责任。2、乙方签署主合同后自行至金融机构办理贷款手续，结清办理贷款所需的各项资金、费用，确保按主合同第六条约定付款时间将所贷购房款支付给甲方。”合同附件五第十八条第三项约定，“除主合同及补充协议其他条款另有约定外，因乙方（注：本案原告）原因导致合同解除或者无效的，如果该房屋未交付使用的，乙方应按照总房价10%的标准向甲方承担违约金……”合同附件六第一部分第4条约定，“因买受人的原因未获得银行贷款的，买受人应当在接到出卖人通知之日起5个工作日内付清未付的差额房款；逾期付款的，买受人应当按照未付房款＊同期银行贷款利率＊4倍按日向出卖人支付违约金，逾期2日的，买受人同意出卖人对该套房产另行处理，且不另外通知买受人。”原、被告所签订的主合同及附件一至六共24页，合同附件均为格式文本，无手写记录，无明显加黑或其他特别提示，其中关于不利因素的提示亦为空白。合同签订后，原、被告向桓台县农村信用合作社申请房屋按揭贷款，因原告未通过贷款人的审查而未果。后，原、被告向中国工商银行桓台县支行申请房屋按揭贷款，原告于2015年7月撤回贷款申请。对此，被告辩称，原告虽然不能办理首套房贷款，但可以按照二套房贷款政策贷款，并非贷款不能。2014年3月14日，桓台县房产管理局依据原告韩兴平的申请，出具《淄博市房屋登记信息查询结果证明》三份，证明：韩兴平、荣萍丽共有住宅一套，即本案买卖合同标的--桓台县柳泉北路6999号东岳国际4号楼021402号房屋；原、被告之子名下无房产。根据原告韩兴平、荣萍丽提供的身份证和天津市社会保险缴费证明，证实原告韩兴平、荣萍丽户籍地为天津滨海新区，原告韩兴平自2008年7月至今，一直在天津缴纳相关社会保险费用。对上述事实，有商品房买卖合同、中信银行电汇凭证、房款收据、天津市社会保险缴费证明、房屋登记信息查询结果，以及当事人的庭审陈述在卷为证，证据之间相互印证，具有完整的证据链，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点，一是原、被告在合同附件中关于改变按揭付款方式的约定是否构成格式条款及其效力，二是本案商品房买卖合同的解除相关其责任认定。一、关于原、被告在合同附件中关于改变按揭付款方式的约定是否构成格式条款及其效力。首先，原、被告商品房买卖的主合同约定的付款方式是首付款＋按揭贷款，并明确约定“由买受方提供所需资料及费用，出卖人协助办理”。其次，原、被告在补充协议即合同附件五第七条、附件六第一部分第4条中，约定当按揭贷款不能时，原告“应当在接到出卖人通知之日起5个工作日内付清未付的差额房款。”也就是说，当按揭贷款不能时，原告只能选择一次性付款。购买商品房不同于一般小额商品的交易，付款方式的选择是买受人基于自身实际或经济能力的选择，该选择对合同的订立和履行具有重大影响。根据原、被告在补充协议中对付款方式作出的改变，买受人无论有无能力在按揭贷款不能时只能选择一次性付款，买受人的选择权受到限制，加大了买受人的违约风险责任。第三，原、被告所签订的合同附件五、六，是按格式制作的补充协议，是被告为了重复使用而预先拟定的，属于格式合同。对于其中关于改变主合同付款方式约定的条款，即附件五第七条、附件六第一部分第4条，被告在其提供的整个24页的合同文本里面没有作出明显的提示或者特别的说明，非经专业人士或者深入研究，不被一般人所注意或者理解。被告也没有提供证据证明，就该条款与原告进行了充分的协商。综上，本案商品房买卖合同附件五第七条、附件六第一部分第4条，构成格式条款，且改格式条款改变了主合同关于付款方式的约定，加重了买受人的责任，出卖人也没有证据证明就该条款进行了提示说明并与买受人进行了充分协商。故该两条款无效。上述条款的无效，不影响合同其他部分的效力。原告韩兴平与被告东岳置业签订的商品房买卖合同及其附件其他内容，反映了双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，未损害社会公共利益和他人的合法权益，双方之间的房屋买卖合同成立，并合法有效。二、本案商品房买卖合同的解除。首先，本案商品房买卖合同自订立至今已经超过18个月，前后经历过两家金融机构，房屋按揭贷款至今未能办理。原、被告亦未能就变更剩余房款的支付方式达成一致，合同目的已难以实现。而且，原、被告在本案中均明确提出解除合同的诉求，在解除合同这一点上，原、被告的意思表示是一致的。故，原、被告诉求解除双方就“桓台县柳泉北路6999号东岳国际4号楼021402号房屋”签订的商品房买卖合同及网上备案（备案编号20140228R09FAPXW4UBW），本院予以支持。其次，原告主张解除合同的理由是违反了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号）》的有关规定，即对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。但是，该《通知》在原、被告签订合同之前既已存在，原告也没有证据证明本案按揭贷款办理不能是因该信贷政策的原因。故，对原告的这一主张，本院不予支持。第三，被告主张原告违约主要有两点，一是原告能办理贷款而不办理，二是在贷款不能时应付清房屋余款而未付清。对于第一点。本案按揭贷款不能办理，既有原告贷款条件不完备的原因，也有被告审查不周全的原因。被告作为商品房开发和销售机构，在了解买受人的身份和按揭贷款的信贷政策具有优势地位，应当在本案商品房买卖合同签订时对买受人的情况进行全面了解，尤其是在原告非本地户籍的情况下，更应谨慎地予以注意。被告按照首套房的贷款政策确定了原告的首付款，并承诺协助办理按揭贷款，应当诚实信用的履行这一义务。即使如被告辩称可以按照二套房贷款政策办理按揭贷款，也是以增加合同首付款为前提，双方不能就是否增加首付款达成一致，不能归责于原告。因此，原、被告对于本案因按揭贷款未能办理导致合同不能履行，都具有过错，被告以此主张原告违约，不能成立，本院不予支持。对于第二点，因本院已经认定合同附件五、六中关于改变付款方式的条款无效，被告以此主张原告承担违约责任，即诉求原告支付违约金94212.9元，本院不予支持。原、被告所签订的商品房买卖合同解除后，被告依照合同所收取的房款（含储藏室款）332901元应当返还给原告。原告所主张的自2014年2月18日至付清之日止的利息，属于因合同解除而造成的损失。如上所述，合同解除的主要原因在于合同约定的按揭贷款不能办理，而对于这一问题，原、被告均具有过错。故，原、被告应当对因解除合同造成的该利息损失各承担50%的责任。被告赔偿利息损失的计算办法是：332901元＊人民银行同期同类贷款基准利率＊实际天数（自2014年2月28日起至实际付清之日止）／2。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、解除原告韩兴平、荣萍丽与被告山东东岳联邦置业有限公司就“桓台县柳泉北路6999号东岳国际4号楼021402号房屋”签订的商品房买卖合同及网上备案（备案编号20140228R09FAPXW4UBW）。二、被告山东东岳联邦置业有限公司返还原告韩兴平、荣萍丽房款（含储藏室款）332901元，于本判决生效后十日内付清。三、被告山东东岳联邦置业有限公司赔偿原告韩兴平、荣萍丽自2014年2月28日起至实际付清之日止、按照人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息的50%【计算办法是：332901元＊人民银行同期同类贷款基准利率＊实际天数（自2014年2月28日起至实际付清之日止）／2】。四、驳回原告韩兴平、荣萍丽的其他诉讼请求。五、驳回被告山东东岳联邦置业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6294元、反诉案件受理费1078元，由被告山东东岳联邦置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长 王 鹏人民陪审员 石 芸人民陪审员 田茂花二〇一五年十月二十七日书 记 员 牛伟丽 来源：百度搜索“”