（2015）庆中民终字第662号

裁判日期: 2015-10-27

公开日期: 2015-11-25

案件名称

王胜军与宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

甘肃省庆阳市中级人民法院

所属地区

甘肃省庆阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2015）庆中民终字第662号上诉人（原审被告）王胜军，男，1978年9月11日出生，汉族，农民，甘肃省宁县人。被上诉人（原审原告）宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司，住所地：甘肃省庆阳市宁县新宁镇滨河路1号。法定代表人卞智新，该公司董事长。委托代理人张永安，男，1970年1月3日出生，汉族，系该公司办公室主任。甘肃省宁县人。上诉人王胜军因与被上诉人宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司（以下简称鑫塬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁县人民法院（2015）宁民初字第964号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王胜军与被上诉人鑫塬公司的委托代理人��永安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：鑫塬公司和盛分公司在宁县和盛镇北街有门面房数间，对外出租。王胜军于2014年5月从前承租人处受让、承租鑫塬公司所有的门面房1间、厦房1间。鑫塬公司认可该转租行为，并与王胜军建立了房屋租赁关系，但双方未签订书面合同，仅约定房租每月300元。随后鑫塬公司收取王胜军租赁费至2014年底、电费至2015年6月5日。王胜军在承租期间，对该房屋进行了粉白、吊顶、更换玻璃门等装修，但未征得鑫塬公司书面同意。2014年12月底本起租赁合同到期。鑫塬公司先后于2014年11月27日、2015年3月13日、2015年4月18日分3次向王胜军送达、张贴了解除合同、限期腾房的通知。王胜军以要求鑫塬公司赔偿装修损失，支付转让费为由，拒绝腾退房屋，拒交2015年房屋使用费。鑫塬公司遂提起诉讼。原审法院��理认为：王胜军与鑫塬公司达成的口头租赁合同，不违反法律规定，是双方的真实意思表示，系合法有效合同。因双方未签订书面合同，依据合同法规定，6个月以上的房屋租赁，当事人未采用书面形式的，应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，在通知到达相对方时生效。鑫塬公司作为不定期租赁合同的出租人，在1个月合理期限之前通知王胜军解除合同，该通知于2014年11月27日王胜军收到时生效，王胜军与鑫塬公司的租赁合同于2014年12月31日起解除。王胜军从2015年1月1日起再未交纳房租，亦印证鑫塬公司解除合同的通知其已收到。合同解除后，王胜军已无权继续占有该房屋，应履行腾退房屋的义务。在合同解除后继续占有使用该房屋，应按其租赁合同房租费标准向鑫塬公司支付占有使用费。鑫塬公司要求王胜军承担腾房前的电费的诉讼请求，因未提供有关证据，不予支持。王胜军以其向他人支付了转让费为由，要求鑫塬公司承担该费用。因转让费系王胜军为获得优先承租权，而自愿支付的对价，是行业交易习惯，王胜军在受让时应该预见到该商业风险。因鑫塬公司并非受益人，王胜军不应向鑫塬公司转嫁该风险，要求鑫塬公司承担该费用，于法无据。王胜军要求鑫塬公司赔偿其装修损失的抗辩理由，因其装修行为，系为改善店面形象，提升盈利能力的商业行为，王胜军为受益人，且装修未取得鑫塬公司书面同意，鑫塬公司无义务承担赔偿责任。王胜军上述赔偿损失的请求均未缴纳反诉费，不予审处。故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问��的解释》第十八条之规定，判决：一、宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司与王胜军的房屋租赁合同于2014年12月31日起解除；二、由王胜军腾退并返还其占用的宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司门面房1间、厦房1间；三、由王胜军支付宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司房屋占有使用费（每月300元，自2015年1月1日起计算至实际腾房之日）；四、驳回宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司要求王胜军支付电费的诉讼请求。案件受理费50元，由王胜军负担。王胜军不服上述判决，上诉称：2014年5月，其征得鑫塬公司和盛分公司负责人王某某口头同意，以30000元转让费从前承租人处受让取得本争议房屋，王某某口头承诺五年以上房屋租赁事宜不会有变动，并称不用签订书面合同。其为此便做长期投资，对承租房屋进行了吊顶、粉白、更换玻璃门等。现合同期未满，被上诉人要求腾退房屋，且不考虑其维修房屋开支，于理不通。认为一审判决认定事实不清，其未接到被上诉人的退房通知；其与被上诉人所属和盛分公司形成租赁关系，和盛分公司已经注册登记，具有诉讼主体资格，被上诉人不是合同主体，不是本案的适格诉讼主体。要求撤销一审判决，驳回鑫塬公司的诉讼请求。被上诉人鑫塬公司答辩称：上诉人称鑫塬公司和盛分公司负责人王某某向上诉人承诺了五年租赁期限的说法不符合事实。其公司所属和盛分公司临街门面房建筑年代久，外表陈旧，和盛镇历次街道规划整修中均提出过拆除计划，公司考虑到上述因素对临街门面从未签订过任何固定期限合同，均是口头约定一年一个租期。上诉人对租赁房屋的装修费用其公司无义务承担，上诉人可以恢复原状。其公司三次向上诉人下发退房通知，公司的相关工作人员均可证实。鑫塬公司是出租房屋的所有权人，和盛分公司不具有法人资格，无独立财产，其公司作为设立分公司的法人，具有诉讼主体资格。因此，认为一审判决认定事实清楚，判处适当，请求依法驳回上诉、维持原判。二审中，上诉人未提交新的证据。被上诉人提交了鑫塬公司和盛分公司营业执照复印件一份，以证明和盛分公司无独立财产，不具有法人资格，鑫塬公司诉讼主体适格；同时申请证人付某（鑫塬公司国有资产管理科工作人员）出庭作证，以证实鑫塬公司三次退房通知均已送达与上诉人。经庭审质证，上诉人对和盛分公司营业执照真实性无异议，但认为其与和盛分公司形成租赁合同关系，和盛分公司已登记，具有诉讼主体资格；对证人付某的证言不认可。经审查，和盛分公司营业执照记载和盛分公司负责人为陈某某，机构类型为“有限责任公司分公司”，无独立财产，不具有法人资格。对不具有法人资格，又无独立财产的其他组织，以设立该分支机构的法人为当事人，鑫塬公司作为设立和盛分公司的法人，作为本案当事人提起诉讼，主体资格适当。关于证人付某证言证实三份退房通知已送达与上诉人，上诉人虽不认可，但证人陈述与一审中鑫塬公司提交的退房通知内容相互印证，且鑫塬公司和盛分公司临街门面房维修改造涉及多名租赁户，公司限期退房关系到整体门面维修改造，鑫塬公司向各租赁户通知退房应在情理之中，因此，综合全案对证人付某证言予以采信。当事人一审提交的证据均经过举证和质证，二审予以确认。二审经公开开庭审理，查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：1、鑫塬公司与王胜军的租赁合同是否到期；2、王胜军是否接到鑫塬公司的退房通知；3、鑫塬公司作为本案的诉讼主体资格是否适格。关于焦点1，经一、二审庭审，均查明王胜军与他人达成转租协议，承租鑫塬公司和盛分公司临街门面房1间、厦房1间，鑫塬公司认可该转租行为，王胜军向鑫塬公司交纳房租至2014年底，但双方未签订书面合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，在通知到达相对方时生效。鑫塬公司作为不定期租赁合同的出租人，在1个月合理期限之前通知王胜军解除合同，双方的租赁期限应止于该通知载明的2014年12月31日租赁合同终止日。王胜军主张租赁期限为五年，现租赁期限未满，但未提交任��证据证实，因此，王胜军该上诉理由不能成立。关于焦点2，一审中鑫塬公司提交了向王胜军送达并张贴的三份解除合同、限期腾房的通知，二审中又申请通知送达人付某出庭作证，证人陈述与一审中鑫塬公司提交的通知内容相互印证，因此，应认定鑫塬公司已向王胜军送达三份解除合同、限期腾房的通知。关于焦点3，二审中，被上诉人提交了鑫塬公司和盛分公司营业执照复印件一份，该营业执照记载和盛分公司负责人为陈某某斌，机构类型为“有限责任公司分公司”，无独立财产，不具有法人资格。对不具有法人资格又无独立财产的其他组织，因其不能独立承担民事责任，应以设立该分支机构的法人为当事人，鑫塬公司作为设立和盛分公司的法人，作为本案当事人提起诉讼主体资格适当。综上，原审判决认定事实清楚，��据充分，判处适当。王胜军的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王胜军负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张责逆审　判　员　　常雪峰代理审判员　　赵会娥二〇一五年十月二十七日书　记　员　　杨　柳关注公众号“”