（2015）甬镇民初字第1233号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-08
案件名称
广东康景物业服务有限公司宁波分公司与姜一博物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东康景物业服务有限公司宁波分公司,姜一博
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬镇民初字第1233号原告：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。代表人：张苇。委托代理人：潘雅玲。委托代理人：张慧剑。被告：姜一博。委托代理人：董建平，浙江甬望律师事务所律师。原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）与被告姜一博物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告康景公司委托代理人潘雅玲、张慧剑，被告姜一博委托代理人董建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司起诉称：原告为宁波市镇海区庄市街道合生国际城小区的物业服务企业，被告从2009年8月起至2010年3月一直拖欠合计8个月的物业管理费、房屋共用部位和共用设施日常维修费共计人民币3302.6元。原告多次向被告发放缴纳物业管理费通知书，并上门或电话催缴，之后又邮寄催缴单，被告至今均拒绝支付，已经给正常的物业管理带来困难。为此，原告起诉至法院，请求判令被告支付：1.物业管理费人民币3036.8元；2.房屋共有部位和共用设施设备日常维修费人民币265.8元；3.滞纳金319.2元。被告姜一博答辩称：原告的诉请不成立，原告要求支付2009年8月至2010年3月的物业管理费用，但涉案房屋是在2010年9月3日才交付，被告是从2010年4月开始交纳物业管理费用的，被告多交了5个月的物业费，应当退还；而且原告的起诉已经过了诉讼时效，因此应驳回原告的诉请。原告向本院提交了如下证据：1.国内特快专递邮件详情单、交接物业验房联系单、业主／住户基本情况登记表、合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）、合生国际城入住文件及物品签收清单、房屋验收记录表、房屋面积测绘表、宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件复印件、合生国际城前期物业管理服务协议、合生国际城临时管理规约、商品房买卖合同，告知书、中标通知书复印件各一份，欲证明被告是合生国际城的业主、被告与原告签订了物业服务协议、开发商通知交付房屋的时间及物业费的收费标准。被告对除了邮件详情单之外的证据的真实性均无异议，认为邮件详情单并没有被告的签收记录，对其真实性不予认可；被告另称从该组证据中可以看出被告实际交房时间是2010年9月3日，被告多交5个月的物业费，2010年9月3日才交房是因为房屋存在质量问题，且原告的起诉已经过了诉讼时效。本院对除邮件详情单外的其他证据的真实性均予以认定，由于邮件详情单并不能反映真实寄送的材料，也不能证明被告是否签收，故本院对邮件详情单不予认定。2.国内挂号信函收据二张、挂号信信封一份，欲证明原告多次以书面形式向被告催缴物业管理费。被告称邮寄的内容不清楚，即使是催缴物业费的材料也已经过了诉讼时效。本院认为，该组证据虽为真实，但并不能反映具体邮寄的是什么材料，故本院对该组证据不予认定。被告向本院提交如下证据：1.房屋交付书一份，欲证明涉案房屋实际交付时间是2010年8月25日，被告称房屋晚交付是因为房屋存在严重的质量问题。原告对该份证据真实性无异议，但称商品房买卖合同约定的交付时间2009年7月30日，是因为业主的原因才导致在2010年8月25日交房。本院对该份证据予以认定。2.承诺书一份，欲证明房屋存在质量问题，无法按时交房。原告称对该份证据真实性无法确定，即使承诺书是真实存在的，但其上讲的是房屋质量问题，与本案无关。本院认为，该份承诺书即使为真实，也是房产开发商就涉案房屋的维修问题对被告的承诺，与本案并无关联，故本院对该份证据不予认定。经审理查明：2008年4月2日，被告姜一博与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买后者开发的位于宁波市镇海区庄市街道的合生国际城一期A区82幢04号房屋，该房屋为联排多层住宅，建筑面积为265.75平方米（其中地下室面积为75.97平方米）。购房合同约定的交房日期为2009年7月30日前。被告在签订购房合同的当日与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，约定：“1.物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的地上建筑面积计算（低层住宅地下室面积免除物业费）：（2）联排双拼住宅2.0元／平方米／月；2.房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：低层独立、联排双拼住宅1.5元／平方米／年”。2010年8月25日，宁波合生创展房地产有限公司向原告开具交接物业验房联系单，称被告已办理完开发商全部交付登记等手续，要求原告配合进行物业部分的验房交付流程。被告在当日与宁波合生创展房地产有限公司签订房屋交付书一份。2010年9月3日被告姜一博在合生国际城入住文件及物品签收清单、合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）上签字。在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）第6项“物业管理处财务部、业主”处，原、被告共同确认“前期物业管理服务公司由原上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司变更为广东康景物业服务有限公司宁波分公司。该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”，在这之下还有一段手写的文字，内容为“物业费从2010年4月开始收取，09.8月—10.3月8个月物业费待诉讼完毕后结算；2010.8.25开发商把房子交付给业主姜一博，但物业费在4月份开始交（开发商经理当时讲好），但一直没具备交付条件！”，该段文字下有被告姜一博的签名，落款时间为2010年9月3日。现原告要求被告支付2009年8月至2010年3月共8个月的物业管理费用。本院认为：2010年8月25日，被告与开发商签订了房屋交付书，原、被告双方于2010年9月3日在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）第6项中共同确认“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”，原告理应受此约束，不能再向被告主张2009年8月至2010年3月的物业管理费用。即使被告未实际交纳该期间的物业管理费用，则“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”这一表述足以使被告相信原告已经放弃了收取实际交房之前涉案房屋的物业管理费用的权利。此外，合同法规定“除法律另有规定或当事人另有约定外，标的物的所有权自标的物交付时起转移”，《物业管理条例》规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十四条规定“物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；……，尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其前期物业综合服务费由建设单位承担”，综合这些规定，在房屋交付之前，物业管理费用应由涉案小区的建设单位交纳，至于具体由于何种原因没有按期交付房屋，这仅涉及建设单位即开发商和物业买受人，与物业服务企业并无直接关系，物业服务企业不应直接向物业买受人主张房屋交付之前的物业管理费用，进而原告亦无权向被告主张房屋交付之前的物业管理费用的滞纳金。关于被告提出的被告从2010年4月起就交纳物业管理费用，多交的5个月的物业管理费用应予退还的答辩意见，本院认为，被告并未提供从2010年4月起交纳物业费用的证据，仅凭被告在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）的手写文字备注，无法认定被告从2010年4月起交纳物业费用，故本院对被告该答辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。（已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 贾毅飞二〇一五年十月二十七日代书记员 郑罗方 来自