（2015）穗番法学民初字第247号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-02-26
案件名称
郝莺飞与广州市城市建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝莺飞,广州市城市建设开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法学民初字第247号原告：郝莺飞，住广州市天河区。委托代理人：陈娥，系广东源通律师事务所律师。被告：广州市城市建设开发有限公司，住所：广州市天河区。法定代表人：张招兴，职务：董事长。委托代理人：周敏生，系广东格林律师事务所律师。原告郝莺飞诉被告广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冷根源独任审判，公开开庭进行了审理。原告郝莺飞及其委托代理人陈娥，被告城建公司的委托代理人周敏生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郝莺飞诉称：原告与被告于2013年2月26日签署《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201302173410），合同约定：原告向被告购买广州市番禺区大学城中四横路110号10栋403房，房价款总金额为2967256元；被告应于2013年9月26日前向原告交付房屋；若被告逾期交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。此外，双方还约定，交楼时被告城建公司还应向原告提供包括《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、《临时管理规约》或《管理规约》在内的八项有关该商品房资料。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。该合同签订后，原告按约支付了全部房款。原告在收到通知后于2014年2月26日前往被告处收楼，但被告未按合同约定提交房屋能交付使用的证明文件。被告城建公司的行为明显违反了双方的约定，应按合同约定承担逾期交付的违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付逾期交楼违约金225511.40元［计算公式：2967256元×0.05%／天×152天；计算期间：从2013年9月27日至2014年2月26（实际交付房屋之日止）］；二、被告城建公司向原告提供涉案商品房的相关资料复印件（加盖被告公章），包括《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》，《建设工程消防验收合格意见书》（或备案凭证）、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；三、由被告城建公司承担本案受理费。被告城建公司答辩称：我司不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，涉案房屋已于2013年7月26日竣工验收备案，已具备法定的交楼标准。第二，原告存在逾期交付楼款的违约行为。根据商品房买卖合同补充协议的约定，我司某顺延交楼而不承担违约责任。商品房买卖合同约定的交楼时间为2013年9月26日，同时合同还约定，原告所有房款均应于2013年9月26日前交付给我司，但原告有一笔50万元的房款直到2013年12月24日才交付，另一笔38万元的房款直至2014年1月7日交付，因此，我司某根据商品房买卖合同补充协议的约定顺延交楼时间。经审理查明：2013年2月26日，郝莺飞（乙方）与城建公司（甲方）签订商品房预售合同一份（合同编号为201302173410），合同约定：乙方向甲方购买位于广州市番禺区大学城中四横路110号10栋403房，成交金额为2967256元。其中合同第八条约定甲乙双方约定按下列第3种方式支付房款。…3、按揭贷款方式付款。首期款：自本预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日），支付全部房价款的60.23%，金额1787256元。除首期款外，剩余房款1180000元，须于2013年8月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的交房时间：甲方应当在2013年9月26日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。甲方在向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理收楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示被告城建公司出具的授权委托书。第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房…（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行…。第十五条约定房屋交付时的有关资料，甲方应当向两乙方提供有关商品房的下列资料：一、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；二、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；三、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；四、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料…上述文件中，一至五项应出示原件并向乙方提供加盖被告城建公司公章的复印件…。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。同日，郝莺飞（乙方）与城建公司（甲方）就上述商品房买卖合同签订补充协议，作为合同的附件七。补充协议第一条第3点约定，乙方同意向甲方指定的银行办理按揭贷款申请。按揭贷款批准与否与甲方无关，甲方无需对此承担任何责任。第二条第1点约定，该商品房现实交付的前提条件：（1）乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐该商品房之全部房款（含按揭款）…乙方未能同时满足上述现实交付的前提条件的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间，而无需承担任何逾期交付的责任。该条第2点约定，除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房款、税、费和逾期付款所产生违约金等的义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。上述合同签订后，郝莺飞按约给付了首期房款1787256元，并通过城建公司将首期以外的其他房款办理了按揭贷款申请。后因按揭贷款申请未能通过审批，郝莺飞与城建公司就付款方式进行了变更，并于2013年7月23日签订《补充协议》，约定：一、甲乙双方同意将商品房买卖合同第八条第3种付款方式变更为：1、第一期：自预售合同网上签订之日起2日内，支付全部房价款的60%即1787256元。2、第二期：在2013年7月22日前支付全部房价款的10%，即30万元。3、余下房款（即按揭款）：金额88万元，乙方须于2013年8月26日前向中国银行股份有限公司广州越秀支行办妥银行按揭申请手续，并按照按揭贷款方式付款。二、原合同除付款方式变更外，其余条款仍保持不变，按原合同执行。上述补充协议签订后，郝莺飞按该协议于当日支付了30万元房款。城建公司分别于2013年12月24日收到按揭款50万元（城建公司出具发票时间为2014年1月10日），2014年1月7日收到按揭款38万元（城建公司出具发票时间为2014年1月10日）。城建公司在收到郝莺飞支付的全部购房款后，于2014年2月26日与郝莺飞办理了交楼手续。还查明：城建公司于2011年9月29日取得涉案商品房的预售许可证。2013年7月26日，广州市番禺区建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，编号为穗番禺建验备2013-057，建设单位名称为广州市城市建设开发有限公司，备案日期为2013年7月26日，在备案意见一栏中显示：广州市番禺区住宅楼5幢（自编01-05栋）、住宅楼8幢（自编06-13栋）工程的竣工验收备案文件已于2013年7月24日收讫，文件齐全。本院认为：郝莺飞与城建公司签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》、2013年7月23日签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。本案争议的焦点是城建公司于2014年2月26日将涉案房屋交付给郝莺飞的行为是否构成逾期交楼。对此，本院认为：一、虽然双方约定涉案商品房的交付时间为2013年9月26日，但根据商品房买卖合同补充协议的约定，该商品房现实交付的前提条件需待城建公司收齐该商品房之全部房款（含按揭款），在未能满足上述现实交付的前提条件时，城建公司有权顺延该商品房的现实交付时间。由于城建公司直到2014年1月7日才收齐全部房款（含按揭款），故城建公司有权根据双方约定将交楼时间顺延至2014年1月7日。但城建公司直至2014年2月26日才将涉案房屋交付给郝莺飞，故其行为构成逾期交楼，逾期交楼的天数为49天，城建公司应当承担逾期交楼违约责任，城建公司应当自顺延后的交房日期的次日（2014年1月8日）起至实际交付之日（2014年2月26日）止，每日按总房价款2967256元的0.05%的标准向郝莺飞支付违约金，总计72697.77元（2967256元×49天×0.05%）。虽然郝莺飞辩称，导致其首次按揭贷款申请未能获准的原因系城建公司的过错所致，因此城建无权将交楼时间顺延。对此，本院认为，因郝莺飞首次按揭贷款申请未能获准，郝莺飞与城建公司就付款方式已进行了变更，并签订了补充协议，该协议明确约定原合同除付款方式变更外，其余条款仍保持不变，按原合同执行。换言之，郝莺飞要求城建公司按商品房买卖合同约定于2013年9月26日交楼的同时，城建公司仍可依据商品房买卖合同补充协议的约定在未收齐购房款的情形下顺延交楼时间，故对于郝莺飞提出逾期交楼时间应自2013年9月27日起算的主张，本院不予支持。同时，根据郝莺飞与城建公司签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，城建公司在交楼时应当向郝莺飞提供有关涉案商品房的下列资料：一、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；二、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；三、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；四、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……。虽然郝莺飞与城建公司已办理楼房交接手续，但不能因此免除城建公司应提供加盖单位公章的上述材料的复印件的义务。故对于郝莺飞与城建公司主张城建公司应提供上述文件（加盖城建公司单位公章的复印件）的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郝莺飞支付逾期交楼违约金72697.77元。二、被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郝莺飞提供涉案商品房的以下资料复印件（均应加盖被告广州市城市建设开发有限公司单位公章）：（一）《建设工程规划验收合格证》，（二）《建设工程竣工验收报告》，（三）《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。三、驳回原告郝莺飞的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费2341元，由原告郝莺飞负担1591元，被告广州市城市建设开发有限公司承担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员 冷根源二〇一五年十月二十七日书记员 吴惠玲 微信公众号“”