（2014）泰开民初字第01186号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-03-25
案件名称
毛小兵与戴平、李国平排除妨害纠纷、返还原物纠纷一审民事判决书
法院
泰州医药高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛小兵,戴平,李国平,王德荣,汤永珍
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条
全文
江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）泰开民初字第01186号原告毛小兵。委托代理人（特别授权）王树成，扬州市江都区宏远法律服务所法律工作者。被告戴平。委托代理人（特别授权）符宏庆，江苏星月城律师事务所律师。委托代理人吴银书，江苏恒乐律师事务所律师。被告李国平。第三人王德荣。第三人汤永珍。原告毛小兵诉被告戴平、李国平及第三人王德荣、汤永珍排除妨害、返还原物纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理后，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。审理中，本院发现本案须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故于2015年1月7日作出裁定，中止诉讼。因案情复杂，本案于2015年9月23日转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。因王德荣、汤永珍与本案的处理结果具有利害关系，故本院依法追加其为本案第三人。原告毛小兵在诉讼中撤回对被告李国平的起诉，本院依法予以准许。原告毛小兵的委托代理人王树成，被告戴平的委托代理人符宏庆到庭参加诉讼。第三人王德荣、汤永珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛小兵诉称：2014年9月10日，原告与第三人王德荣签订房产买卖协议，购买座落于泰州市江洲南路88号左岸名都10幢＊室及储藏室＊号的房屋一套。2014年9月23日，原告取得上述房屋的所有权证，证号为泰房权证高新字第××号；2014年9月29日，原告领取了土地使用权证，证号为泰州国用（2014）第13489号。此后，原告准备入住该房，却发现被告无故占有该房。原告多次要求被告搬让房屋，但均遭拒绝。原告作为涉案房屋的所有权人，有权要求被告停止侵权，排除妨害。请求法院判令被告戴平立即停止对原告的侵权行为，立即迁让非法占据的原告房屋。被告戴平辩称：1、被告并非无故占有房屋，其系涉案房屋的原产权人，于2014年6月30日将该房屋转让给案外人王德荣，转让价款为66万元。因王德荣尚欠43万元未付，被告因此拒绝交付房屋。被告确认现占有使用房屋。2、原告购买房屋前，未到房屋现场查看，亦未多次要求被告迁让房屋，而是直接起诉至法院要求腾房。被告向第三人出售涉案房屋后才两个月时间，第三人即将房屋转售原告，且二者房屋买卖协议中未确定具体的价款，从纳税票据记载的金额来看售价仅为66.1万元，不符合正常交易习惯。因此，原告与第三人可能存在恶意串通。3、原告要求被告排除妨害不能成立。本案应为房屋买卖合同的履行问题，原告应向第三人请求交付房屋。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。第三人王德荣、汤永珍未到庭陈述，亦未提交证据。经审理查明，2014年6月30日，被告戴平、案外人李国平共同与第三人王德荣、汤永珍签订房产买卖协议1份，约定将座落于泰州市海陵区左岸名都10幢＊室，房屋所有权证号为S0001887S0001886，土地使用权证号为（2010）11418，建筑面积为120.19平方米之房产出售给第三人，房屋成交总价为66万元，具体付款方式：刷卡23万元，其它现金。被告戴平及案外人李国平应在2014年6月30日前将房产交付第三人。其后，双方办理了涉案房屋的所有权转移登记。2014年9月10日，第三人王德荣、汤永珍又与原告毛小兵签订房产买卖协议1份，约定将房屋所有权证号为高新字第90000057号、土地使用权证号为国用（2014）第8516号的房屋及9.91平方米的储藏室出售给原告毛小兵，具体付款方式：首付40万元（刷卡20万元，现金20万元），其余房款半年付清。第三人应保证上述房产的权属清楚，若发生与该房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由第三人负担，由此给原告造成的经济损失，由第三人负责赔偿。原告毛小兵于2014年9月11日向第三人支付购房款20万元，现已就涉案房屋领取了泰房权证高新字第××号房屋所有权证及泰州国用（2014）第13489号国有土地使用权证。另查明，原告毛小兵在起诉时提交的其与第三人签订的房产买卖协议中，约定的房屋成交总价条款系空白；在庭审中，原告另提交的合同文本在该处则记载为：￥66.1万元。原告对此解释：“￥66.1万元”系买卖双方在税务部门开具税票时才记载在合同中，而原告起诉时提交的则是上述内容记载于合同之前的合同文本复印件。再查明，在由本院审理的（2015）泰开民初字第00045号戴平、李国平诉王德荣、汤永珍房屋买卖合同纠纷一案中，本院确认下列证据，本案亦予采纳：1、本院在送达该案应诉材料时摄制的视听资料。其中，王德荣作出与本案相关联的如下陈述：其妻名为汤某某，有一女名为王某某。关于该案所涉房屋买卖，因李国平向黄姓案外人借款45万元，而黄姓人员又向其借款，后李国平无法清偿借款，黄姓人员让李国平以房抵债，李国平夫妻也同意将房屋直接抵给王德荣以清偿借款。王德荣为李国平夫妻归还了银行贷款23万，将借款45万抵作剩余房款，并承担契税。因其人不在泰州，故已将涉案房屋出售并过户给毛小兵。关于黄姓人员的姓名与身份，其并不清楚；黄姓人员与李国平之间的账务有无清算，其也不清楚，其只关注房屋是否过户到位。其还和戴平做了个简易的手续，限戴平于15日至20日内搬离房屋。我们（毛小兵）有律师。2、戴平提供的视听资料。其中，在针对戴平关于“房子已经过户给你，借条什么时候给我”时，王某某回应大意为：“你的借条我肯定会给你的，等我把土地证办好了，程序走完了就会把借条、银行汇款收据和承诺书给你。”该案中，因王德荣、汤永珍未依据以房抵债之事实抗辩抵销房屋买卖余款，而坚持认为已通过现金交付的方式予以清偿，其辩称事实与本院查明事实存在根本差异。因王德荣、汤永珍未能提交给付现金的充分证据，其本人又拒绝出庭接受询问，故本院判令王德荣、汤永珍向戴平、李国平给付剩余房款43万元。此外，王德荣、汤永珍在该案中委托代理人王树成亦为本案原告毛小兵之委托代理人。本院认为，原告毛小兵与第三人王德荣、汤永珍间房产买卖协议作为涉案房屋物权变动的法律原因，结合涉案房屋及座落土地的变更登记，可以确认原告毛小兵已取得对涉案房屋之所有权。本案原告的请求权基础在于：基于对房屋的所有权，要求被告排除对占有的妨害。因此，本案的争议焦点为：被告戴平是否具有占有的合法权源；原告毛小兵作为房屋所有权人，是否有权要求被告排除妨害、腾让房屋。所有权系对物充分、完整支配的权利。所有权具有弹力性，一方面其占有、使用、收益、处分之权能在现实中可能处于不圆满之状态，另一方面所有权人可以期待各项权能回复圆满并进行完整支配。本案所涉不动产买卖，因第三人王德荣、汤永珍未履行付款义务，无法向原告毛小兵交付涉案房屋，进而导致原告虽取得房屋所有权，但自始未取得对涉案房屋之占有，客观上形成了占有与所有权分离之特殊状态。因此，有必要将房屋的占有独立于所有权归属予以区分考察。一、关于被告戴平对涉案房屋占有的权源问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。对该条款进行反对解释，当事人若系有权占有不动产或者动产的，权利人自不得请求返还。本案基于原告的请求，应审查被告戴平对涉案房屋的占有依据。原告系从第三人处购得房屋，而第三人系从被告戴平及案外人李国平处够得房屋，依照协议约定，被告戴平及案外人李国平应于2014年6月30日前将房屋交付于第三人，但被告戴平至今仍占有该房屋。根据本院已审结的（2015）泰开民初字第00045号戴平、李国平诉王德荣、汤永珍房屋买卖合同纠纷一案查明的事实与裁判结果，被告戴平未交付房屋的行为并不构成对第三人违约：首先，第三人王德荣曾表示宽宥一定的房屋交付期限，第三人未提交事后于何时要求被告腾让房屋之证据，故被告戴平未按合同约定即时履行房屋交付义务并占有房屋具有事实依据。其次，第三人尚欠剩余购房款43万元，房产买卖协议虽未约定剩余房款的给付期限，但按照交易习惯与公平原则，在其清偿剩余房款之前，戴平依法享有合同履行抗辩权，可拒绝向其交付房屋。因此，在原告毛小兵取得涉案房屋所有权之前，被告戴平对房屋之占有具有事实根据和法律原因，系有权占有。然而，债之关系具有相对性，被告因债之抗辩而取得对房屋的占有，不能对抗第三人以外的他人。在房屋所有权移转于原告后，因原、被告之间并不存在任何债上法律关系，戴平不得以对第三人享有之抗辩事由对抗现所有权人之交房请求，故对原告毛小兵而言，被告欠缺占有之合法依据。二、关于被告主张原告与第三人存在恶意串通之抗辩。经查，原告在与第三人订立合同时虽存在价款与房屋交付时间等合同内容不完整之情形，亦无充分证据证明其在签订合同时对房屋占有状况进行了必要的调查与核实，且关于价款交付情况之陈述不尽合理；但结合被告起诉的另案审理情况，原告已付部分款项、房屋已过户于第三人之事实以及被告在本案中的举证证明程度等因素综合考量，被告主张原告与第三人以侵害被告之权利为目的而恶意串通买卖房屋之事实，尚不足以排除合理怀疑，本院不予认定。因此，原告与第三人间房产买卖协议尚无依据可确认为无效，以使涉案房屋所有权复归第三人，并使被告可继续基于债之抗辩权保持其占有。综上，原告毛小兵基于对房屋的所有权，要求被告戴平排除对房屋占有与利用之妨害，并迁让房屋之主张，依法应予支持。第三人王德荣、汤永珍未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：被告戴平于本判决生效之日起二十日内腾空、搬离座落于泰州市江洲南路88号左岸名都10幢103室及储藏室21号之房屋，并将该房屋交付于原告毛小兵。案件受理费80元，由被告戴平负担（原告已预交，被告在履行本判决确定的义务时迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费80元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；汇入单位：泰州市财政局；帐号：20×××88；汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；款源：上诉费；一审案号；编码：112001）。审 判 长 李剑峰审 判 员 沈 凯人民陪审员 肖桂明二〇一五年十月二十七日书 记 员 俞 洋附法律条文：《中华人民共和国物权法》无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 微信公众号“”