（2015）朝民初字第40254号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-05-31
案件名称
长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与司伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司,司伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第40254号原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人陈耀忠，董事长。委托代理人张乐乐，北京道盛律师事务所律师。委托代理人李雪，女，1987年6月27日出生。被告司伟，女，1977年3月9日出生。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（下称原告）诉被告司伟（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员杨静独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张乐乐、李雪，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我公司为北京市朝阳区大屯里金泉家园小区物业服务提供单位，被告为金泉家园X-XXXX业主，累计拖欠物业费，且我公司多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以种种理由不予理睬。故诉至法院要求依法判令被告支付2012年1月1日至2015年12月31日物业费、八年的垃圾清运费和一年垃圾处理费共计13867.76元，违约金4000元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。我是金泉家园X-XXXX的业主，从2012年欠付物业费的情况是属实的，但是垃圾清运费2012年之前的我和物业费已经一并缴纳了，所以应该是只欠四年的垃圾清运费，至于是否有垃圾处理费36元记不清楚了。之所以不缴纳物业费，理由如下：第一，物业服务没有达到相应的标准，比如小区公共设施和公共设备的维护和保养没有达到标准，每个楼的下面都有可视对讲，但是自从入住一两年之后到现在该对讲一直不能使用。二、电梯经常出现故障，第一种是电梯不能使用，9号楼里有四部电梯有两部经常是坏的，第二种是电梯故障会把人困在里面，我本人和孩子也出现过这种情况。在我按紧急按钮呼叫时，对方听不清我说话，直到过了几分钟电梯动了我才出来。三、公共秩序维护没有尽到义务，经常有住户进行二次装修，周六日也会经常出现施工，我认为会影响正常生活。四、小区内没有监控，因为没有监控，小区内业主发生被泼油漆的事件，无法调查，而且造成很大影响。五、物业没有对安全防护履行义务，小区大门原来实行出入证管理，之后几乎是什么人都可以随意出入小区，还可以随意散发小广告。因为门禁的系统形同虚设，陌生人可以从地下车库和的大门进入小区。门口有保安，但是只要有人开，其他人可以随便进入。六、每个楼里面都有很多公司和企业，有美容店，足疗和超市等。七、物业没有尽到综合管理的义务，我经历过无故的停暖和断电，之后要等到三四个小时才能解决。只有供暖公司和物业才有暖气阀门钥匙，我家阀门无故被关，没有监控所以无法查实。八、物业擅自修改公共设施，把我们地下夹层的空间对外出租，导致环境很差。另外我们小区的每部电梯里都有广告，广告收入应该在物业费里减免。九、根据法律规定，应由业主委员会督促之后才进入诉讼程序，但是之前都没有收到业主委员会的通知，我和业委会联系也没有这件事情。综上我可以交纳物业费，但是应给予适当减免，因为服务和收费不匹配。我认为收费在2元-2.5元之间相对合适。经审理查明：被告系北京市朝阳区大屯里金泉家园X号楼XXXX号业主（建筑面积98.32平方米）。深圳市长城物业管理股份有限公司（实际服务单位为深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司，后于2009年7月27日名称变更为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，即原告）与案外人北京政泉置业有限公司于2008年签订《金泉家园前期物业服务合同》，约定原告为金泉家园小区物业服务单位，前期物业服务期限为3年，自2008年至2011年；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅2.98元／平方米／月。后原告与金泉家园业主委员会于2010年10月16日签订《金泉家园物业服务合同》，约定原告继续为金泉家园小区物业服务单位，物业服务期限为31个月，自2010年9月1日至2013年4月25日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅2.88元／平方米／月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。关于物业服务内容，上述合同均约定清洁服务，包括物业公共部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集及清运等。后原告与金泉家园业主委员会续签《金泉家园物业服务合同》，将物业服务期限延长至2018年4月25日。被告欠付原告2012年1月1日至2015年12月31日期间物业费。就被告所述问题，被告未提交证据。上述事实有当事人陈述及相关书证等证据在案佐证。上述事实有当事人陈述、《金泉家园物业服务合同》等相关证据在案佐证。本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告依照与业委会签订的合同为被告提供了物业服务，被告亦接受了原告的物业服务，被告应向原告交纳物业费。被告主张物业服务标准与服务不一致而未交物业费并主张减免，证据不足，且鉴于物业服务的公共性，部分减免可能造成因保障少数人利益而损害大多数人利益，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付2012年1月1日至2015年12月31日物业费，本院予以支持。关于垃圾清运费和处理费，结合双方所述，本院确定被告欠付4年垃圾清运费，其他费用无证据佐证，本院不予支持。关于违约金之请求，考虑物业纠纷特点，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告司伟于本判决生效之日起七日内支付原告城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二0一二年一月一日至二O一五年十二月三十一日物业费一万三千五百九十二元、垃圾清运费一百二十元。二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百二十四元，由被告司伟负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 杨静二〇一五年十月二十七日书 记 员 霍琪 来自：