（2015）房民初字第06835号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2016-03-08
案件名称
云泽涛与杨寅等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云泽涛,杨寅,北京奇晟铭源房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第06835号原告（反诉被告）云泽涛，男，1982年6月11日出生。委托代理人贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。被告（反诉原告）杨寅，男，1950年8月28日出生。被告北京奇晟铭源房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区祥云街4号院5号1层101—3。组织机构代码：59767594—X。法定代表人高思源，经理。委托代理人刘建军，男，1979年1月9日出生，该公司职员。原告（反诉被告）云泽涛与被告（反诉原告）杨寅、被告北京奇晟铭源房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈增独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）云泽涛的委托代理人贺立芳、李永军，被告（反诉原告）杨寅，被告经纪公司的委托代理人刘建军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）云泽涛诉称，2013年8月28日，云泽涛与杨寅在经纪公司的居间服务下签订了《北京市房屋买卖居间合同》。合同约定云泽涛购买杨寅所有的、位于长阳××号院××号楼××单元××室的房屋，房屋总价款为222万元。合同签订后，云泽涛依合同约定向杨寅支付了定金5万元，首付款95万元。云泽涛签订《北京市房屋买卖居间合同》前，经纪公司销售人员曾告知云泽涛其购房资格没有问题，但在云泽涛向杨寅支付定金和首付款后，云泽涛购房资格审核未能通过，后云泽涛多次积极与杨寅、经纪公司协商，杨寅均以各种理由推诿，时至今日，杨寅仍拒绝与云泽涛协商房屋购买事宜。经纪公司在云泽涛签订合同前曾告知云泽涛购房资格没有问题，但云泽涛在向杨寅支付定金和首付款后，云泽涛购房资格审核未能通过，后云泽涛多次积极与杨寅和经纪公司协商，均协商无果。综上，云泽涛认为，双方签订的《北京市房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应属合法有效。现由于涉案房屋迟迟无法办理过户手续，导致云泽涛购买涉案房屋的目的无法实现，故云泽涛为维护自身合法权益特诉至法院，诉讼请求：1、请求判令解除云泽涛、杨寅2013年8月28日签订的《北京市房屋买卖居间合同》；2、请求判令杨寅返还云泽涛已付购房款100万元（含5万元定金），3、诉讼费由杨寅负担。被告（反诉原告）杨寅辩称并反诉称，2013年8月28日，杨寅与云泽涛和经纪公司三方依法、平等签订了房山区长阳××街××号院××号楼××单元××室房屋买卖合同，总价222元。此后云泽涛因房价涨落波动围绕自身利益利用其购房资质问题做文章，在杨寅按双方合同约定条款做好房屋过户一切准备后，云泽涛拒不履行合同，迟迟推诿不与杨寅办理过户手续长达2年之久，并在合同撤销权生效后将杨寅诉至法院，要求杨寅返还云泽涛已付购房款100万元（含5万定金）同时让杨寅承担诉讼费，云泽涛的诉讼请求没有任何道理，杨寅不同意云泽涛的诉讼请求。云泽涛是违约方，合同违约惩罚条款是对违约方的约束和惩戒，无论给守约方是否造成经济损失都应实行惩戒。同时对受害方造成的经济损失应追加赔偿。云泽涛于法律和契约于不顾，既不讲诚信、不守信誉，同时又千方百计赖赔、躲配、少赔，已严重侵害了杨寅的合法权益，故杨寅提出反诉，反诉请求：1、同意解除房屋买卖合同；2、要求云泽涛按照合同中的违约条款赔偿违约金74.8万元；3、要求云泽涛赔偿给杨寅造成的实际损失，房价损失25万元、利息损失12万元，共37万元；4、云泽涛承担诉讼费及评估费。反诉被告云泽涛辩称，从杨寅申请的评估报告书可以看出，目前涉案房屋的市场价格为210.75万元，而当初双方约定的房屋价格为222万元，也就是说单从市场价来看被告的损失不到12万元，从目前房屋市场价格来看，仍然呈上涨趋势，而且可能本月的销售价格比评估价格还要高，也就是说事实上杨寅的实际损失可能会更小。杨寅在反诉状中提到计算损失的方式是逾期一天按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金，云泽涛认为没有任何合同依据以及事实依据。根据双方签订的北京市房屋买卖居间合同，双方约定的买受人承担的最高违约金为22.2万元，并不是杨寅所提到的计算方式。从杨寅以及经纪公司提交的短信记录也可以看出，虽然云泽涛的资质办理并不顺利，但也一直诚心购买，从杨寅提交的证据2013年12月27日经纪公司与杨寅的短信记录中可以看出，云泽涛为了购买涉案房屋曾表示愿意在尚未办妥购房资质的前提下先多交付杨寅几十万元，而且虽然云泽涛并未顺利办理购房资质，但一直在和杨寅、经纪公司积极的协商此事。但从2014年3月下旬到2014年年底，云泽涛与经纪公司多次联系杨寅，请求协商解决上述问题，但是杨寅均以各种理由推托并未正面回应或见面解决，如果说云泽涛的购房资质影响了双方合同的继续履行，那么杨寅的消极应对无疑导致房屋空置时间延长、其自身损失的扩大，根据合同法的规定，当事人一方违约后对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。所以云泽涛不应为杨寅的消极处理买单，不应支付杨寅所主张的逾期购房款利息。根据我国合同法对于违约责任的约定，一直坚持补偿性为主，惩罚性为辅的原则，云泽涛认为杨寅既提起了违约金又要求巨额的赔偿是没有任何法律依据的。根据法律规定当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失。本案中双方约定的违约金最高为房款总价款的10%即22.2万元，但杨寅由于房价回落造成的实际损失为11.25万元，双方约定的违约金明显高于杨寅的实际损失，故云泽涛请求法院依法酌情降低杨寅的违约金请求。被告经纪公司辩称，经纪公司不同意云泽涛的诉讼请求，请求法院依法驳回云泽涛的诉讼请求。理由：1、本案是房屋买卖合同纠纷，经纪公司与房屋买卖双方是居间合同关系，不属于同一法律关系，因此经纪公司在本案中不是适格的被告，应将经纪公司列为第三人而不是被告；2、经纪公司在双方买卖房屋的过程中处于居间人地位，义务是为云泽涛提供符合其购买需要的房源，为杨寅介绍有购买意向的购房者，最终促成双方签订房屋买卖合同，并协助指导双方办理过户手续。在这个过程中经纪公司不存在任何过错，并且完成了合同约定的居间义务，促成了买卖双方的交易。当买卖双方产生纠纷后，经纪公司在中间已经尽到了积极协调的作用，希望买卖双方能够和平解决纠纷，最终双方没有达成一致解决方案，不是经纪公司能够控制和决定的。经纪公司无权强求解除买卖双方签订的北京市房屋买卖居间合同；3、云泽涛要求解除合同，经纪公司不同意其请求，因为云泽涛一直告知经纪公司其具有购房资格，况且购房资格最终是由建委来审核的，经纪公司无权审核，只能询问买房人的基本情况。买卖双方签订合同后，在建委进行购房资格审核时，买房人拒不按照建委的要求提供家庭成员的基本资料，导致购房资格审核时遇到了障碍，但此障碍是可以解决的。在签订合同之前，答辩人与买房人的多次沟通中，买房人均认可自己家庭已经具备了购房资格，只是因为房屋价格下降了，云泽涛在考虑是解除合同还是办理过户手续，云泽涛承认自己违约了，经纪公司有与云泽涛的通讯短信为证。经纪公司认为既然云泽涛已经具备购房资格，就应该根据诚实信用原则，继续履行合同，不具备解除合同的法定条件；4、经纪公司不同意云泽涛的第二项返还房款的诉讼请求，经纪公司没有返还购房款的义务。综上所述，云泽涛起诉经纪公司没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回云泽涛的诉讼请求。经审理查明：2013年8月28日，杨寅（出卖人，甲方）与云泽涛（买受人，乙方）经经纪公司（居间方）居间介绍签订了《北京市房屋买卖居间合同》（编号20130044），约定：云泽涛购买杨寅名下的位于长阳××号院××号楼××单元××室房屋，该房屋建筑面积共83.71平方米；该房屋未设定抵押；该房屋成交价格为222万元；本合同签订之日，买受人交纳购房定金5万元，该定金用于冲抵房款，多退少补；买受人于2013年9月7日之前向出卖人交纳购房款95万元；买受人于购房资质及房源审核通过后七日内向出卖人交纳购房尾款122万元；买受人应向居间方支付居间服务费48840元、过户服务费300元、房屋交验费200元、买受人应向有关部门支付个税、营业税、契税；出卖人应当在全部购房款到账后7日内将该房屋交付给买受人；违约责任：自本合同签订之日起出卖人不卖，买受人不买或买卖双方一方拒绝履行本合同之相关内容均视为违约，合同签订后，若买受人未按照本合同第八条约定的时间付款或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行，若逾期超过15天，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费；当事人双方同意买方购房资质通过及房源审核通过后7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续；一经买卖双方协商一致同意共同配合政府规定的资金监管具体金额以实际要求为准；房主净得222万元。云泽涛于合同签订当日支付杨寅定金5万元，于合同签订5日内支付杨寅预付款95万元。合同签订后，经纪公司协助云泽涛办理购房资质审核，因云泽涛不具备相应购房条件，购房资质审核未能通过。后云泽涛之妻梁霄申请办理购房资质审核。云泽涛给杨寅发送的短信中称购房资质在2014年6月已办理。后经经纪公司与云泽涛、杨寅协商，云泽涛表示不同意购买诉争房屋。庭审中，经杨寅申请，本院委托北京国地房地产土地评估有限公司对长阳××号院××号楼××单元××室房屋的现时市场价值进行评估。2015年7月6日，北京国地房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，确定长阳××号院××号楼××单元××室房屋的房地产总价为210.75元，房地产单价为每平方米25113元。杨寅支付评估费7769元。上述事实，有当事人陈述、《北京市房屋买卖居间合同》、证明、短信记录、梁霄身份证复印件、《房地产估价报告》、评估费收据等证据在案佐证。本院认为，云泽涛与杨寅、经纪公司签订的《北京市房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应按照合同约定的内容享有权利并履行义务。诉讼中，云泽涛、杨寅均同意解除《北京市房屋买卖居间合同》，本院不持异议；经纪公司不同意解除《北京市房屋买卖居间合同》缺乏法律依据，本院不予支持。合同解除后，杨寅应将云泽涛支付的定金及预付款返还云泽涛，现云泽涛要求杨寅返还定金及预付款100万元，于法有据，本院予以支持。《北京市房屋买卖居间合同》签订后，云泽涛未能依据合同的约定与杨寅办理涉案房屋过户手续，致使《北京市房屋买卖居间合同》未能履行，且云泽涛现不同意继续办理涉案房屋过户手续，责任在于云泽涛，云泽涛的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，现杨寅要求云泽涛承担违约责任、支付违约金，其合理部分本院予以支持，云泽涛应按照合同约定按总房价款的10%向杨寅支付违约金22.2万元；杨寅要求云泽涛支付其他经济损失的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；云泽涛称双方约定的违约金明显高于杨寅的实际损失，请求酌情降低违约金的请求无事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）云泽涛与被告（反诉原告）杨寅、被告北京奇晟铭源房地产经纪有限公司于二〇一三年八月二十八日签订的《北京市房屋买卖居间合同》。二、被告（反诉原告）杨寅于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）云泽涛购房定金及预付款一百万元。三、原告（反诉被告）云泽涛于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）杨寅违约金二十二万二千元。四、驳回原告（反诉被告）云泽涛其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）杨寅其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六千九百元，由原告（反诉被告）云泽涛负担（已交纳）；反诉案件受理费七千四百六十六元，由原告（反诉被告）云泽涛负担二千三百一十五元，由被告（反诉原告）杨寅负担五千一百五十一元（已交纳）。评估费七千七百六十九元，由原告（反诉被告）云泽涛负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 陈增二〇一五年十月二十七日书记员 马雪 关注公众号“”