（2015）天民初字第1204号
裁判日期: 2015-10-27
公开日期: 2015-12-18
案件名称
夏秀芬诉常州大酒店有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
常州市天宁区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏秀芬,常州大酒店有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十条，第一百零七条，第一百一十二条，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第1204号原告（反诉被告）夏秀芬。委托代理人杜文忠，江苏友联律师事务所律师。委托代理人陆柏松，江苏正气浩然律师事务所律师。被告（反诉原告）常州大酒店有限公司，住所地常州市延陵西路53号。法定代表人董才平，董事长。委托代理人戴旭初，北京大成（常州）律师事务所律师。委托代理人汤燕芬，北京大成（常州）律师事务所律师。原告夏秀芬诉被告常州大酒店有限公司（以下简称常州大酒店）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，常州大酒店在提交答辩状期间提起反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏秀芬及委托代理人杜文忠、陆柏松，被告（反诉原告）常州大酒店委托代理人戴旭初、汤燕芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏秀芬诉称，2012年10月12日，夏秀芬、常州大酒店签订《常州大酒店晋陵中路商业用房租赁合同》，合同约定常州大酒店将其位于常州市晋陵中路临街坐落于其2#西侧的上下两层、营业场地建筑面积约为319平方米的商业用房和其西门辅房第二层租赁给夏秀芬使用。合同规定租赁期为2012年10月12日至2017年6月30日，夏秀芬可将上述租赁房屋整体分开进行转租、承包及合作经营，合同一方如有违约，违约方应向对方支付违约金500000元。合同并对租金数额、支付方式、双方的相关权利义务也作了详细的规定。合同签订后，考虑到租赁期近五年，夏秀芬即投入巨资对租赁房屋部分进行了装修，同时将租赁房屋分开进行了转租。可是不曾想，时间仅过去半年，常州大酒店于2013年3月3日和23日两次向夏秀芬发函，无故要求解除上述合同，并相继采取锁门、断水断电等野蛮方式逼迫夏秀芬搬迁，更有甚者常州大酒店还多次扰乱夏秀芬转租户的正常经营，导致转租户拒绝向夏秀芬支付租金、索赔甚至起诉夏秀芬等恶性事件，造成夏秀芬信誉和财产、精神损失。夏秀芬为此多次与常州大酒店进行协商，要求继续履行合同，但均未果。夏秀芬认为合同生效后，双方应当全面、诚信履行。现合同租赁期并未届满，常州大酒店即要求强行解除合同没有事实和法律依据，己经构成违约，应承担违约责任，并赔偿夏秀芬损失，故诉至法院，请求：1、依法判决常州大酒店继续履行夏秀芬、常州大酒店于2012年10月12日签订的《常州大酒店晋陵中路商业用房租赁合同》，并按夏秀芬停业时间顺延租赁期限；2、依法判决常州大酒店支付夏秀芬违约金500000元，另行赔偿损失1300000元，两项合计1800000元；3、本案诉讼费由常州大酒店承担。夏秀芬为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、租赁合同，证明双方签订租赁合同，约定被告将晋陵中路商业用房租给原告，合同期限为2012年10月1日至2017年6月30日。合同条款也可以看出作为被告是允许我方将租赁房进行转租。条款中还对责任承担进行了约定。2、律师函，证明被告要求解除合同，同时已经在2013年3月提出了。3、录音证据，第一份是2013年7月12日在大酒店物业办公室原告与大酒店物管经理夏某某、余某某的谈话记录；第二份是2013年7月25日在物业办公室内由原告与刚才的两人的谈话记录；第三份是2013年8月1日地点、人物同上的谈话记录；第四份是2013年8月5日原告与集团公司领导相关谈话记录；第五份是2013年8月11日原告与余某某的电话记录；第六份是2013年8月24日原告与夏某某的电话记录；第七份是2014年1月7日原告与绿嘉周某某的电话记录；第八份是2014年1月7日原告与光大毛某某的电话记录。谈话记录是录音笔录的，其他是手机录的。电话记录我方已提供通话单。证明虽然被告方是以改造的名义解除合同，但是真正目的是为了涨租金，并没有真正的对租赁房屋实施改造，录音资料中说得很清楚，原来我方的转租只要将房租交给被告，绿嘉、光大事实上将房租交给常州大酒店正常经营至今的，常州大酒店并没有对他们所承租的房屋进行任何的改造。证明被告方在本案中提出要求解除合同不符合合同约定也违反法律规定。4、邮寄凭证，证明被告提出解除合同后我们提出异议。复函是用特快寄的，回复是用挂号信寄的。给领导的函是当面给的。庭审中，常州大酒店对夏秀芬提供的证据的质证意见：1、真实性无异议，租赁期限在合同第二大条中很清楚，合同期限为2012年10月1日至2017年6月30日，其中在2013年7月1日到2017年6月30日期间如甲方改造或拆迁，甲方需提前三个月书面通知乙方解除合同。乙方应无条件配合。并且在收到甲方通知后三十个工作日内搬出，甲方对此不作任何赔偿。2、是我们发的，发了两次。3、录音内容基本意思是正确的。但并不能证明原告向法庭提出的主张。4、我们不清楚。常州大酒店辩称，双方签订的《常州大酒店晋陵中路商业用房租赁合同》己于2013年6月30日合法解除，常州大酒店无需对夏秀芬作任何赔偿与补偿。合同都是从2002年就开始了，是一直延续下来的。夏秀芬的本诉诉讼请求既无事实基础，又无法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。常州大酒店为支持其答辩意见提供了以下证据：1、土地证、临时执照、建筑总平面图、核准工程明细表，证明我方出租的房屋权利人是常州大酒店。2、2013年3月13日发的通知，通知上面是原告签收的，证明本案合同已于2013年6月30日解除，我方无需对原告作任何赔偿与补偿；报请董事会批准函，证明原告对于自己在签订本案合同时应履行的义务以及存在的风险是明知且有足够认知的；两份告知函，证明在原告怠于履行合同义务的情况下，我方自行书面通知相关商户本案合同已经解除的事宜。3、临时建筑的执照、平面图。房屋是在1998年我单位所建的临时建筑，至今未办理产权证。平面图上表示了“街临建”，该阴影图就是本案讼争房产。夏秀芬对常州大酒店提供的证据的质证意见：1、无异议。2、对通知真实性无异议，这份通知我们是收到了。但是我们不同意解除合同。从现在来看，根据合同规定，也要在2013年7月1日起至2017年6月30日止这个期间中因为改造可以提出解除合同，但是现在是3月就提出了，合同于2013年6月30日就解除了明显不在这个期限之内。所以这个提出明显违背合同约定；对两份告知函，对函的真实性无异议，但是还是刚才的观点，本案合同中约定改造是何意思，双方当事人在签订合同过程中真实意思表示是什么，改造应对合同履行产生实质影响才能解除合同，与拆迁是并列的概念。拆迁房子没有了合同就没办法履行了。改造实际是造成合同不能履行的情况下，才算是当时意思表示。而并不是说外面做个广告牌，就算改造，如果是这样的话合同就是儿戏不是当事人真实意思的表示，所以我们认为意思是非常明确的。按照合同规定还没有达到这样的状态。对告知函我方未收到，但是从内容上看得很清楚，这个证据与我们录音证据是相互映证的，证明我方的观点，就是说不要改造，把租金交给我，与我签合同就可以了。没有说合同中止了我们要改造了请你们搬出去。3、认可该阴影图的位置就是本案讼争的租赁房屋的位置。常州大酒店反诉称，常州大酒店与夏秀芬于2012年10月12日签订一份《常州大酒店晋陵中路商业用房租赁合同》，由常州大酒店将其位于晋陵中路临街的2#西侧上下两层，西门辅房第二层出租给夏秀芬使用。截止2013年6月30日，夏秀芬尚欠常州大酒店租金61133.32元、水电费4014.42元，合计65147.74元。在上述双方合同己于2013年6月30日合法解除后，夏秀芬怠于履行搬出租赁房屋、办理相关交接手续，不仅违反合同第二条的规定，还严重妨碍了常州大酒店的房屋改造计划，给常州大酒店造成了严重的经济损失。基于该情况，根据合同的约定，夏秀芬应支付违约金500000元。常州大酒店故向本院提起反诉，请求：1、判令夏秀芬向常州大酒店支付欠付的租金、水电费合计65147.74元，以及逾期付款利息2160.73元；2、判令夏秀芬向常州大酒店支付违约金500000元；3、本案反诉案件受理费由夏秀芬承担。常州大酒店在审理中对反诉诉讼请求中要求夏秀芬支付逾期付款利息计算时间、标准变更为自起诉之日起至判决之日止，按年利率6%计算。常州大酒店为支持其反诉请求提供了以下证据：1、收据8张（证据目录1-8），证明原告只向我方支付了2013年1-6月的部分房屋租赁费合计141665.2元；收据4份（证据目录9-12），被反诉人只向反诉人支付了2013年1-4月的租赁税；水电费（证据目录13-14），证明被反诉人在8、9月使用水电，产生水电费用合计4035.33元；欠款情况说明（证据目录15），证明被反诉人尚欠反诉人租金、水电合计65147.74元。2、2013年7月10日的常州日报、2013年7月10日的武进日报、2013年7月12日的现代快报、2013年9月18日的常州晚报、2013年4月9日的中国江苏网网页、2013年4月9日的搜房网网页，证明我方确实是因发展需要要对本案所涉房屋进行改造，并有计划的为招商做了大量的广告宣传；建设工程设计合同，证明我方将包括本案所涉房屋在内的延陵路、晋陵路改造工程专门委托了装饰工程公司进行施工。庭审中，夏秀芬对常州大酒店提供的证据的质证意见：1、真实性无异议，但是我方究竟交了多少租金还要核实，但是所有的金额有异议；对9-12的真实性无异议，我们以前没有税金的概念，是从2013年开始增加出来的。出来之后，随着房租交一起交税金。我们交的形式有现金，有打款方式。现金一般来说，直接开收据给我，打款就不一定有收据。对于收据，我看了一下，有些收据我自己没有保留，但是有两张，对方提供的证据里没有，说明对方提供的证据和付款不全；对13-14，水电费也不全；对15，我不认可。2、对广告的真实性无异议，但与本案无关。因为仅是招租广告并未提及改造事宜；对于网页的证据真实性无法确认，但是内容看在4月时候就提出有这样一个计划，刚才也说了，按照合同规定在4月是无权这样操作的，这种做法是违背双方合同约定的，至少要到7月1日后才能这样做；设计合同真实性无法确认，我们也不知道与谁签的。从内容看仅是外立面的装饰，是美化门面而已，并不是对租赁房屋进行改造。作用就是相当于在我们门头上做一个广告牌的作用，美化一下，宣传一下。而且从设计费金额看，也就是一个小工程，也只能够刷刷墙。这个恰证明了我方的观点：没有进行改造仅是为了要把原告赶走，而多收租金。夏秀芬针对反诉辩称，2013年3月以前，夏秀芬一直按合同规定支付租金。2013年3月13日，常州大酒店违反合同约定，强行要求解除合同，导致了夏秀芬无法开展正常经营活动，经与常州大酒店协调，常州大酒店同意晋陵中路临街房屋租金可以暂时不予支付，待问题解决后一并处理。夏秀芬没有违约，相反是常州大酒店违约，要求解除合同，在合同履行期间夏秀芬没有理由为常州大酒店腾房挪地。夏秀芬即使真的拖欠租金等费用，常州大酒店仍可从押金中扣除。退一步讲，即便可以因租金和水电等费用问题认定夏秀芬违约，常州大酒店损失的也仅是租金、水电等费用的利息，金额很小。常州大酒店要求夏秀芬支付500000元违约金，明显大大高于损失数额，夏秀芬要求法院对违约金的数额予以降低。请求法院驳回常州大酒店的反诉诉讼请求。庭审中，原告夏秀芬补充提供了以下证据：1、临街店面房，也就是租赁房屋的产权证、房产产籍图、以及到现场拍摄的照片。就房产的产权问题，我们讼争的房屋是有房产证的，通过申请调查令到房管局调查，我们也对大酒店房产的产权有了全面的了解，常州大酒店原本有4本房产证，后来经过变更，将其中的一本房产证分成三份，因此现在一共有6本房产证，与其现有的房产是一一对应，没有遗漏的。2、从工商局调取的加加阳骨头汤店及春竹服装店的两份工商登记资料，该两家店现正在本案讼争房屋中营业，他们与被告间也签订了房屋租赁合同。表明本案租赁房屋是一幢两层楼的房屋，所对应的面积是756.54平方米，是有产权证的，产权证在证据1中也有体现。常州大酒店对夏秀芬提供的证据的质证意见：1、真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。本案所涉租赁房屋我方是用差不多同等面积的另外一处房产的房产证作为与夏秀芬租赁合同在工商局备案所用，实际夏秀芬所租赁房屋并没有房产证。夏秀芬目前所租赁的房屋坐落位置与其向法庭提交的产权证复印件所载明的是两处不同的房屋，只是房屋面积相近，当时夏秀芬持有房产证的复印件，其目的是为了去工商登记领取其营业执照使用，双方实际租赁的房屋是另一处房产，没有产权证。实际租赁的房屋与其产权证上所载明的房屋是两处不同的房产。原告从工商局复印的该房产证的复印件上明确载明：仅供莎士比亚办理营业执照用。常州大酒店在该说明上加盖了印章。2、真实性无异议，对其证明目的不予认可。经审理查明，2012年10月12日，常州大酒店（出租人）、夏秀芬（承租人）签订“常州大酒店晋陵中路商业用房租赁合同”1份，约定：常州市晋陵中路临街商业用房、坐落于常州大酒店2#西侧上下两层、营业场地建筑面积约为431.6平方米的房屋的出租；租金为每年210000元，设备设施使用费每年90000元；常州大酒店西门辅房第二层，实用面积约550平方米房屋的出租；租金为每年70000元，设备设施使用费每年30000元；租赁期限自2012年10月1日至2017年6月30日；在2013年7月1日至2017年6月30日期间，如遇酒店改造或拆迁，常州大酒店需提前三个月书面通知夏秀芬解除本合同，夏秀芬应无条件予以同意，并在收到常州大酒店通知后三十个工作日内搬出租赁房屋，常州大酒店对此不作任何赔偿与补偿；夏秀芬必须在每月25日前支付下月租金。逾期十天以上，常州大酒店可采取停电停水等措施；夏秀芬使用的水、电等所发生费用，由常州大酒店依据市有关部门向酒店收取的价格，加6%损耗，按水电等实际用量按月向夏秀芬收取；签约当日夏秀芬应当支付150000元作为租赁保证金，作为夏秀芬租赁期内作扣除逾期支付房租罚金或损坏常州大酒店产权设备等赔偿之外，抵扣夏秀芬租赁期满时所欠常州大酒店的房屋租金等任何费用；在租赁期内，夏秀芬不能整体转租一人（公司），但可以整体分开转租，承包及合作经营；合同一方如有违约，违约方应向对方支付违约金500000元；租赁期满，如无意续租，房屋内外固定装修部分属夏秀芬所有，有权拆除或折价处理。合同签订后，夏秀芬当即缴纳押金184482元。常州大酒店与常州市恒盛建筑装饰工程有限公司签订“建设工程设计合同”1份，约定：常州大酒店位于延陵路、晋陵路上立面外装饰装修。常州大酒店并在常州日报、武进日报等报刊上发布壹街区的招商广告和新闻。2013年3月13日，常州大酒店通知夏秀芬，租赁合同于2013年6月30日解除，要求夏秀芬在2013年7月10日前搬出租赁房屋。2013年6月21日，常州大酒店再次向夏秀芬发出律师函，要求其搬出租赁房屋。夏秀芬于2013年7月12日至2013年8月24日期间与常州大酒店工作人员多次协商，常州大酒店要求将夏秀芬承租房屋租金至少提高到年租金110万元，因夏秀芬认为租金过高，故双方未达成一致意见。2012年10月起至2013年2月期间，夏秀芬应交纳的房屋租金已付清。2013年3月起的租金，夏秀芬仅各支付16666.66元、7333元、1000元、16666.66元、33333元，截止2013年6月，夏秀芬尚欠常州大酒店房屋租金（含设备设施使用费、税）61134.80元、水电费4035.33元。另查明，2012年12月30日，夏秀芬（转租人）与夏军（次承租人）签订“房屋租赁合同”2份，约定：晋陵中路401号5-6两间及二楼全部房屋的出租；租赁期限自2012年12月31日至2017年6月30日，租金为每年370000元；租赁房屋用途婚纱摄影；常州大酒店西门辅房第二层房屋的出租；租赁期限自2012年12月31日至2017年6月30日；租金为每年250000元；租赁房屋用途婚纱摄影。2012年12月6日，夏秀芬（转租人）与常州荣盛筑家房地产开发有限公司（次承租人）签订“房屋租赁合同”1份，约定：晋陵中路401号的两层商业用房的出租；租赁期限自2012年12月6日至2013年12月5日；租金为每年350000元。2013年1月1日，夏秀芬（转租人）与周某某（次承租人，绿嘉服饰）签订“房屋租赁合同”1份，约定：晋陵中路401号一层1，2间房屋的出租；租赁期限自2013年1月16日至2017年1月15日；租金为每年220000元，租赁房屋用途服装销售。2013年3月1日，夏秀芬（转租人）与常州光大国际旅行社有限公司（次承租人）签订“房屋租赁合同”1份，约定：晋陵中路401号（3，4）一层两间房的出租；租赁期限自2013年3月1日至2017年5月31日；租金为每年180000元，租赁房屋用途旅游营业。2013年11月22日、26日，常州大酒店向夏秀芬转租的两户次承租人发出告知函，常州大酒店与夏秀芬签订的租赁合同已于2013年6月30日终止，次承租人如若继续使用常州大酒店房屋，与常州大酒店就相关承租合同事宜进行商议。本院于2013年11月26日向常州大酒店物业部夏某某经理进行了调查，夏某某经理表示，双方目前仍就合同是否有效在进行协商，夏秀芬的水电费尚未结算，可从保证金中抵扣。常州大酒店已于2013年11月20日将向夏秀芬承租房屋的常州荣盛筑家房地产开发有限公司租赁的房屋的门锁住，该房屋现由常州大酒店占有。夏秀芬诉至本院，提出前列诉讼请求；常州大酒店提出反诉。本院于2014年6月24日作出（2014）天民初字第110号民事判决，常州大酒店支付夏秀芬违约金及损失共计629305.56元，夏秀芬支付租金、水电费共计65147.74元及逾期付款利息，原被告均不服判决上诉至江苏省常州市中级人民法院，江苏省常州市中级人民法院将该案发回重审。目前，原与夏秀芬签订租赁合同的绿嘉服饰与常州光大国际旅行社有限公司已与常州大酒店签订租赁合同，在原向夏秀芬承租的房屋及其相邻房屋内从事经营。本院认为，本案的争议焦点为，1、常州大酒店是否对涉诉房屋拥有产权，租赁合同是否有效；2、常州大酒店是否有权解除租赁合同；3、夏秀芬是否有权要求继续履行合同；4、夏秀芬是否有权主张违约金、赔偿损失及金额确定；5、夏秀芬应支付的租金、水电费数额确定；6、夏秀芬是否需要支付违约金500000元。一、对于常州大酒店是否对涉诉房屋拥有产权，租赁合同是否有效的问题。常州大酒店认为本案租赁房屋为临时建筑，并提供了常州市临时建筑执照（公临照字第（1）0001789号）。从房屋结构上来说，该临时房屋结构为两层砖混结构，与讼争房屋在结构上也基本吻合；另外，在常州大酒店与夏秀芬签订的《常州大酒店晋陵中路商业用房租赁合同》第一条第一款中，对于房屋状况的描述中也用括号注明租赁房屋为两层建筑的临时建筑；常州大酒店出示临时建筑执照及所附规划设计图一张，证明涉诉房屋就是其在1998年建设的临时建筑，对此，夏秀芳也予以确认。故涉诉房屋就是临时建筑上载明的房屋。该房屋平面图轮廓与常州大酒店的常房权证字第0041XXXX产籍图上轮廓一致。可以确定上述房产证确系涉诉房屋的房产证，常州大酒店对涉诉房屋拥有产权。夏秀芬与常州大酒店签订的《常州大酒店晋陵中路商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。二、关于常州大酒店是否有权解除《常州大酒店晋陵中路商业用房租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同约定租赁期限自2012年10月1日至2017年6月30日止。在2013年7月1日至2017年6月30日期间，如遇常州大酒店改造或拆迁，常州大酒店需提前三个月书面通知夏秀芬解除本合同，夏秀芬应无条件予以同意，并在收到常州大酒店通知后三十个工作日内搬出租赁房屋，常州大酒店对此不作任何赔偿与补偿。因此，只有在常州大酒店改造或拆迁时，常州大酒店才有约定解除权。从合同条款内容看，改造与拆迁并列，处于同一层次，因此，当改造与拆迁一样达到足以影响到租赁合同的履行时，才构成解除合同的事由。根据常州大酒店提供的建设工程设计合同及报纸、网页刊登的招商广告和新闻，不足以证明改造影响到租赁合同的履行，且常州大酒店也未能提供其他证据加以证明。且根据常州大酒店于2013年11月22日、26日发出的告知函来看，如果常州大酒店对夏秀芬承租的房屋及其他常州大酒店的房屋的改造足以影响租赁合同的履行的话，就不会发出告知函，更不会与两户次承租人签订房屋租赁合同。故本院对常州大酒店提出因改造而解除合同的辩称不予认可。常州大酒店在无约定解除事由时，无权解除合同。常州大酒店于2013年3月13日发出解除函，行使解除权，违反了合同的约定，应承担违约责任。三、关于夏秀芬是否有权要求继续履行合同的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。现常州大酒店己拆除夏秀芬承租房屋部分装修，又与其中两户次承租人签订了房屋租赁合同，且不同意夏秀芬继续履行租赁合同，因此，此种状况下，强制履行租赁合同成本过高。故夏秀芬要求常州大酒店继续履行合同并按夏秀芬停业时间顺延租赁期限的诉讼请求本院不予支持。四、关于夏秀芬是否有权主张违约金、赔偿损失及金额确定的问题。合同约定，合同一方如有违约，违约方应向对方支付违约金500000元。常州大酒店无约定解除权时要求解除合同，已构成违约，应当向夏秀芬支付违约金500000元。夏秀芬因常州大酒店的违约，无法再转租房屋，利益受损，常州大酒店理应赔偿损失。按照夏秀芬主张的与他人签订的租金标准和租赁期限，夏秀芬的租赁收入为929305.56元（计算至2014年6月30日），扣除夏秀芬自2013年7月起至2014年6月30日需按合同支付租金数额300000元，夏秀芬的租赁损失为629305.56元。鉴于夏秀芬同时主张违约金和损失，且主张的损失数额已超过违约金约定的数额，故损失数额应扣除违约金数额。故本院对夏秀芬主张的常州大酒店支付违约金500000元诉讼请求予以支持，对夏秀芬主张常州大酒店赔偿损失中的629305.56元-500000元=129305.56元的诉讼请求予以支持。五、关于夏秀芬应支付的租金、水电费数额确定的问题。常州大酒店对夏秀芬提供的，用以证明双方协商解决租赁合同争议后一并支付临街租赁房屋租金的书面函予以否认，而夏秀芬又无其他证据证明其与常州大酒店之间已达成有关协议，故夏秀芬理应按照合同约定支付租金。夏秀芬虽对常州大酒店主张的租金、水电费持有异议，但未提出其他证据予以证明，故本院确认常州大酒店主张的租金、水电费金额，由夏秀芬向常州大酒店支付租金、水电费合计65147.74元，以及逾期付款利息（自起诉之日，即2013年12月27日起至判决之日止，按年利率6%计算）。常州大酒店要求夏秀芬支付租金、水电费合计65147.74元以及逾期付款利息的反诉诉讼请求，本院予以支持。六、关于夏秀芬是否需要支付违约金500000元的问题。合同约定，合同一方如有违约，违约方应向对方支付违约金500000元。常州大酒店明知夏秀芬水电费尚未结算，且可以从保证金中扣除，却未及时结算水电费，也未从夏秀芬交纳的保证金中扣除，存在过错，现本院确定由夏秀芬向常州大酒店支付租金、水电费的逾期付款利息。因常州大酒店不符合合同约定行使解除权，在未发生合同约定解除事项时，要求解除合同，已构成违约。故常州大酒店要求夏秀芬支付违约金500000元的反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、常州大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向夏秀芬支付违约金500000元。二、常州大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿夏秀芬损失129305.56元。三、夏秀芬于本判决发生法律效力之日起十日内向常州大酒店有限公司支付租金61134.80元、水电费4035.33元，合计65147.74元及逾期利息（自2013年12月27日起至判决之日止按年利率6%计算）。四、驳回夏秀芬其他诉讼请求。五、驳回常州大酒店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21000元，反诉案件受理费4737元，合计25737元。由夏秀芬负担14216元，常州大酒店有限公司负担11521元（本诉案件受理费21000元已由夏秀芬交纳，反诉案件受理费4737元已由常州大酒店有限公司交纳，常州大酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给夏秀芬6784元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 赵鸿生人民陪审员 杨桂华人民陪审员 张小凤二〇一五年十月二十七日见习书记员 顾隽隽