（2015）长中民三终字第04760号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-17
案件名称
中航物业管理有限公司与李春和物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李春和,中航物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第04760号上诉人（原审被告）李春和。被上诉人（原审原告）中航物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区振华路飞亚达大厦八楼、九楼。法定代表人石正林，董事长。委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。上诉人李春和因与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第01210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2003年4月22日，中航公司（乙方）与湖南宏基房地产开发有限公司（甲方）签订《宏景名厦物业管理委托合同》，合同约定：1、根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将宏景名厦委托乙方实行物业管理；2、委托管理事项包括共用设施、设备（包含智能监控系统）的维修、养护、运行和管理，……维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防巡视（不包含人身财产的保险保管责任）……；3、委托管理期限为五年，自2003年4月21日起至2008年4月20日止；4、住宅物业的基本物业管理费由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。双方还就其他权利义务进行了约定。2007年12月24日，李春和与湖南宏基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的房屋建筑面积为213.87平方米，用途为住宅。2008年12月31日，李春和对宏景名厦小区B822房屋进行了验收。同日，李春和签收了《宏景名厦业主公约》，载明：从入伙之日起，各业主开始缴纳物业管理费。物业管理费包含基本物业管理收费、停车费、公用水电分摊、电梯运行费；该物业的基本物业管理费为商务楼每平方米1.8元／月，住宅每平方米1.5元／月。2009年3月17日，中航公司（乙方）与李春和（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：甲方同意乙方继续对宏景名厦实施物业管理服务工作。作为权利义务继受者的乙方，愿意继续源用《宏景名厦物业管理委托合同》；住宅物业按建筑面积每月每平方米1.8元（含水电公摊）收取物业服务费；甲方须于每月十五日以前交纳当月物业管理服务费等费用，逾期不交纳的，从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交纳违约金；宏景名厦业主委员会成立并召开业主大会重新选聘新的物业服务公司后，本协议自然终止；本协议经甲乙双方签章即生效。协议甲方签章处有李春和的签名，乙方签章处盖有深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司的公章。原审庭审过程中，中航公司诉称，其自2008年1月1日起至2012年1月1日止每两年在小区公告张贴栏张贴公告，自2011年12月10日起至2015年2月10日止每年在业主房门上张贴催缴通知书，于2014年2月25日张贴业主公开信，多次向李春和催缴拖欠的物业服务费，但李春和对该事实予以否认，并称中航公司从未当面向其催缴物业服务费。2014年9月15日，中航公司通过湖南环楚律师事务所向李春和发出《律师函》，催缴2011年10月至2011年12月及2012年4月至2014年8月的物业管理费，2014年9月19日，李春和签收了该《律师函》。另查明：1、2012年4月7日，李春和家中被盗并向长沙市公安局雨花分局左家塘派出所报警，《报警案件登记表》载明的被盗损失为28000元；2、中航公司在2010年申请变更企业名称，更名前中航公司的企业名称为深圳市中航物业管理有限公司；3、宏景名厦公共分摊现行收费标准为0.3元／平方米。原审法院认为：中航公司与李春和签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，对合同双方当事人具有约束力，双方均应按合同履行各自的义务。1、关于拖欠物业服务费的认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中航公司履行了对李春和房屋所属的宏景名厦进行物业管理服务的义务，李春和应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。中航公司主张李春和缴纳自2011年10月至2011年12月及2012年4月至2014年8月的物业管理费，李春和辩称，其认可欠缴2012年4月至2014年8月的物业管理费的事实，但其已缴纳2011年10月至2011年12月的物业服务费，因中航公司未尽职，导致其家中被盗而造成财产损失，为此中航公司管理人员曾承诺免收物业服务费，且中航公司的诉讼请求已超过诉讼时效。根据《宏景名厦物业管理委托合同》的约定，中航公司应承担安全监控、巡视、门岗执勤的保安义务，但不包含人身财产的保险保管责任。物业公司的保安义务系一般注意义务，业主对其人身、财产安全应负主要保障义务，其主张物业管理公司应对其财产损失承担赔偿责任，应具备两个前提条件：物业管理公司存在违约行为；违约行为与损害结果之间具有因果关系。李春和提交的照片，具有即时性，不能辨别拍摄时间和拍摄实况，对中航公司存在违约行为的证明力有限。而李春和提交的报警记录、报纸等证据亦不能证明李春和被盗损失与中航公司的违约行为之间的因果关系。此外，中航公司管理人员的口头承诺事实仅有李春和口头陈述，并无其他证据予以佐证。故李春和主张因被盗受损而不支付物业服务费，原审法院不予支持。对于诉讼时效问题，中航公司主张其通过张贴催缴公告和催缴通知书、邮寄律师函的方式多次向李春和进行催缴，但李春和仅认可签收了《律师函》，而中航公司提交的照片、催缴公告等证据不能证实其实际向李春和催缴的时间，故原审法院不予认可。经原审法院核实，李春和签收《律师函》为2014年9月19日，故李春和应缴纳自2012年9月起至2014年8月止的物业服务费9239.18元（1.8元／平方米／月×213.87平方米×24个月）。2、关于违约金的认定。本案中，中航公司与李春和签订的《物业管理服务协议》约定：逾期不交纳的，李春和从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交纳违约金。本案中航公司、李春和在履行物业服务合同过程中因李春和家中被盗导致中航公司、李春和就物业费交纳存在分歧且对李春和被盗损失未达成一致意见，中航公司要求李春和支付逾期违约金，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李春和应于本判决生效之日起7日内向中航物业管理有限公司支付物业服务费9239.18元；二、驳回中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费172元，因适用简易程序减半收取86元，由中航物业管理有限公司负担32.5元，李春和负担53.5元。李春和不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定中航公司对李春和家中被盗所受到的财产损失不承担责任的事实认定不清。李春和家中被盗意味着中航公司服务不到位，物业收费应当打折。小区发生电梯事故导致人员伤亡再次证明了中航公司的服务不到位，原审法院认定中航公司不承担任何责任缺乏事实和法律依据。综上，请求撤销原判，依法改判。中航公司答辩称：中航公司已经尽到了协助安全防范的义务，李春和提交的照片和报警记录并不能证明中航公司提供的物业服务违反了合同的约定。李春和在上诉状中所称的电梯事故是一次意外事件，与本案追缴欠费没有关系。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。本院认为：中航公司与李春和签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李春和作为宏景名厦小区的业主，接受了中航公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务协议》的约定按时交纳物业管理费。根据协议约定的物业费收取标准，2012年9月起至2014年8月期间，李春和应向中航公司交纳物业服务费9239.18元，故原审判决李春和支付中航公司物业服务费9239.18元正确。李春和上诉称中航公司应对其财产被盗损失承担责任，但李春和并未提供确凿充分的证据证明中航公司存在违约行为及违约行为与损害结果之间具有因果关系，而且原审判决对中航公司要求李春和支付逾期支付物业服务费的违约金的诉讼请求未予支持，故原审判决符合公平合理的原则，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当。上诉人李春和的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费172元，由上诉人李春和承担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 刘完玲二〇一五年十月二十六日书记员 范 璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：