（2015）苏中民终字第04118号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-04-27
案件名称
昆山源信房地产经纪有限公司与上海洋诗汽车配件有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海洋诗汽车配件有限公司,昆山源信房地产经纪有限公司,昆山戴德精工机械设备有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第04118号上诉人（原审被告）上海洋诗汽车配件有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇华江路129弄6号楼4266室。法定代表人范忠飞，总经理。委托代理人孔令梅，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）昆山源信房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市昆山市陆家镇富荣路437号。法定代表人李文春，总经理。委托代理人马庆国，上海普世（昆山）律师事务所律师。原审第三人昆山戴德精工机械设备有限公司，住所地江苏省苏州市昆山市周市镇金昌路西侧。法定代表人鲍春燕，总经理。委托代理人王运福，江苏六典律师事务所律师。上诉人上海洋诗汽车配件有限公司（以下简称洋诗公司）与被上诉人昆山源信房地产经纪有限公司（以下简称源信公司）、原审第三人昆山戴德精工机械设备有限公司（以下简称戴德公司）居间合同纠纷一案，上诉人洋诗公司不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆花民初字第00048号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年7月7日，源信公司与第三人签订委托协议书。委托协议书约定：一、甲方（即戴德公司，下文同）授权乙方（即源信公司，下文同）代理出租／出售，甲方保留自行出租／出售和同时委托其他中介代理的权力。二、经乙方介绍的客户，如未能成交，乙方不收取任何居间费用。三、最终价格和面积以甲方与客户方签署合同为准，并作为佣金支付的标准。四、物业地址：昆山市周市镇金昌路29弄296号。厂房、宿舍及办公室面积共约5000平方米。五、经乙方介绍的客户（包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）成功承租／购入所介绍之物业，甲方需向乙方一次性支付租赁的半个月租金／买卖成交总价的1%作为佣金。支付佣金时间为业主与客户签订合同之时，若客户先进场、装修后签订合同，则以进场、装修为准。六、如甲方私下（即未通过乙方）与乙方所介绍的客户（包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）签订合约，甲方仍须支付乙方上述之佣金（按本协议书第五条之标准）。同时，甲方还应向乙方支付一个月房屋租金作为违约金。七、甲方保证所委托之物业为合法物业，若甲方非系委托物业的产权人或者最终租赁关系非甲方签署本协议书约定之权利、义务仍对甲方具有约束力。本条款独立于本协议书，即使本协议书无效或被撤销，本条款仍旧对甲、乙双方具有约束力。八、甲方确认，在本协议代理人签字栏处签署的与本物业租售有关的协议及文件，甲方均予以认可。九、在本协议代理人签字栏处署名的甲方代理人，声明无超越权限或无权代理情况，否则该代理人应向乙方承担赔偿责任，赔偿金标准与本协议第六条相同。十、本协议在履行过程中发生争议、应由双方协商解决，若协商不成，则通过诉讼解决。争议管辖法院为乙方所在地人民法院。该委托协议书落款处有戴德公司和源信公司的盖章。2014年7月7日，源信公司与洋诗公司签订中介服务协议。该协议约定：一、甲方（即第三人洋诗公司）因欲购买／求租物业，现乙方（即源信公司）为其介绍下述物业出售／出租给甲方。乙方指派公司业务员张金玲陪同甲方现场实地勘察附件之物业。甲方承诺若甲方（或甲方之亲属、授权人、代理人）成功购入／承租所介绍之物业，须向乙方支付买卖成交总价的1%、租赁的半个月租金作为佣金。支付佣金时间为甲方与业主签署买卖合同或租赁合同时。如先进场或装修，以进场时间为支付佣金时间。二、最终价格和面积以甲方与业主签署合同为准。三、经乙方介绍的物业，如果未能成交，乙方不收取任何费用。四、甲方查看乙方介绍之物业，承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系，即使该物业最后由甲方（或甲方之亲属、授权人、代理人）不经我方与业主私下签约，甲方向乙方支付买卖成交总价的2%、租赁的一个月租金作为赔偿金。附件：乙方介绍之物业：昆山市周市镇金昌路296号，面积约5000平方米、楼层一层。2014年7月7日，戴德公司与洋诗公司签订《厂房租赁合同》，租赁合同约定：一、甲方（即戴德公司，下文同）将昆山市周市镇金昌路296号厂房租赁给乙方（洋诗公司，下文同）使用，厂房租赁面积约为5000平方米（实际面积按房产证计算）。二、乙方租用该厂房期限为5年，甲方于2014年8月1日将厂房交接给乙方使用。正式起租时间为2014年11月1日。三、厂房租金（不含税）按建筑面积每月每平方米人民币15元，年租金为人民币90万元整，保证金为一个月房租租金，甲乙双方约定前三年保持不变往后两年递增8%（即2017年11月1日到2019年10月31日止）期间房屋租金每月每平方米15×1.08%元。四、甲乙双方签订合同时，乙方向甲方一次性交付人民币10万元，甲方交房（2014年8月1日）给乙方时，乙方再交付甲方人民币10万元，合计人民币20万元作为定金（正式算房租时定金可转为租金），正式起租时起，乙方一次性向甲方支付3个月（2014年11月1日至2015年1月31日），租金225000元，以及保证金75000元。合约期满，乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额退还乙方。五、从2015年1月31日到2019年10月31日止，乙方应每6个月一次性支付租金450000元整。支付时间为提前30天付。逾期30天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利。由此造成的经济损失由乙方自行负责。六、从乙方在正式起租时起，甲方每月给乙方补贴物业费人民币2000元整。甲方将厂房出租给乙方作生产用途使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途手续，并保证符合国家有关消防安全规定。七、甲方为乙方提供用电用水。合同第十二条约定：本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。由此造成的经济损失由违约方负责赔偿。未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，需提前三个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物；交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用的；应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金六倍的款项作为赔偿。甲乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。未经乙方书面同意甲方不得提前终止合同，如甲方确需提前解约，需提前三个月书面通知乙方，于本合同提前终止前一日或之前向乙方支付相当于当月租金六倍的款项作为赔偿。戴德公司与洋诗公司签订《厂房租赁合同》后，戴德公司于2014年8月1日将厂房交接给洋诗公司使用。洋诗公司于2014年11月29日向戴德公司发出律师函。律师函称：戴德公司至2014年11月29日止，尚未取得房产证，未将合同所指的合格租赁物交付洋诗公司。洋诗公司多次要求戴德提供房产证复印件并提供原件核对，但戴德公司至今尚未取得房产证。洋诗公司已交付定金10万元给戴德公司，现洋诗公司认为与戴德公司签订的“厂房租赁合同”无效并要求返还定金10万元，并赔偿由此产生的相应损失。2014年12月10日，戴德公司与洋诗公司签订《解除厂房租赁合同协议书》。该《解除厂房租赁合同协议书》约定：甲（戴德公司）乙（洋诗公司）双方于2014年7月7日签订了《厂房租赁合同》，现甲、乙双方经友好协商，在平等自愿的原则下物补充订立本协议：一、甲、乙双方于2014年7月7日签订的《厂房租赁合同》因出租房屋不具备法律规定的必备条件，而使该合同无法履行。因此，双方一致确定该《厂房租赁合同》无效。二、双方同意：甲方已收取乙方交纳的10万元租房定金中的四万元整由甲方退还给乙方，并于2014年12月15日前支付。乙方收到该款后，向甲方出具收款凭证。三、因不可归责于乙方的原因，与该租赁合同相关的中介费用与乙方无关。四、双方放弃主张其他任何权利。戴德公司与洋诗公司签订《厂房租赁合同》约定的租赁物昆山市周市镇金昌路296号厂房，戴德公司于2014年12月25日取了建设工程竣工验收消防备案凭证，从原审被告取得的建设工程竣工验收消防备案凭证及源信公司、戴德公司出具的书面说明认定源信公司所居间租赁的厂房面积为4960平方米。戴德公司将本案涉诉的厂房于2014年11月23日与案外人苏州协美建材科技有限公司签订《厂房租赁合同》，租赁期限为5年，自2015年1月1日至2020年12月31日止。上述事实有律师函、解除厂房租赁合同协议书、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、原审被告与第三人签订的《厂房租赁合同》、原审被告与案外人苏州协美建材科技有限公司签订的《厂房租赁合同》、源信公司与原审被告签订的委托协议书、源信公司与第三人签订的中介服务协议、庭审笔录等证据在案佐证。原审原告源新公司的诉讼请求为：1、请求原审被告支付源信公司居间服务费37500元；2、请求原审被告支付源信公司自2014年7月7日起至实际支付日止逾期付款利息损失；3、本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院认为：原审被告洋诗公司虽然否认与源信公司签订过《中介服务协议》，但根据源信公司提供的《中介服务协议》中甲方为洋诗公司，且原审被告客观上也与第三人戴德公司签订了《厂房租赁合同》，且厂房租赁合同所租赁的标的物是《中介服务协议》中所载明的标的物，综上，根据现有证据及已查明的事实可以认定原审被告与源信公司签订了《中介服务协议》且源信公司也提供了居间服务。源信公司与原审被告签订的《中介服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原审原、被告之间签订的委托协议书系我国法律规定的居间合同。居间合同是居间人和委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原审原、被告签订的“中介服务协议”第一条约定：甲方（即洋诗公司）因欲购买／求租物业，现乙方（即源信公司）为其介绍下述物业出售／出租给甲方。乙方指派公司业务员张金玲陪同甲方现场实地勘察附件之物业。甲方承诺若甲方（或甲方之亲属、授权人、代理人）成功购入／承租所介绍之物业，须向乙方支付买卖成交总价的1%、租赁的半个月租金作为佣金。支付佣金时间为甲方与业主签署买卖合同或租赁合同时。如先进场或装修，以进场时间为支付佣金时间。在源信公司的居间下，2014年7月7日，原审被告与第三人签订了《厂房租赁合同》，签订《厂房租赁合同》时，洋诗公司向戴德公司支付了10万元作为定金。洋诗公司支付10万元定金后，戴德公司将厂房交接给洋诗公司使用，洋诗公司在使用过程中因戴德公司的厂房没有房产证及未通过消防备案于2014年12月10日与原审被告签订《解除厂房租赁合同协议书》，对解除租赁合同的事项进行了相应约定。综上，源信公司为原审被告与第三人签订租赁合同提供了居间服务，且原审被告与第三人成功签订了厂房租赁合同，虽然原审被告与第三人后来因租赁物厂房没有通过消防备案等原因而解除了租赁合同，但原审被告及第三人没有证据证明源信公司作为居间人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，故原审被告应当向源信公司支付报酬。原审被告向源信公司支付的报酬，根据原审原、被告的《中介服务协议》约定及原审被告与第三人租赁合同的租金约定，原审被告应当向源信公司支付37200元（半个月租金=厂房面积4960平方米×15元每平方米×50%）。另，洋诗公司与戴德公司在签订《解除厂房租赁合同协议书》时虽然约定与厂房租赁合同相关的中介费用与洋诗公司无关，但该约定的法律效力不能对抗源信公司向原审被告洋诗公司主张权利。洋诗公司在承担源信公司的居间费用后，可依据《解除厂房租赁合同协议书》的约定另行向戴德公司主张权利。源信公司诉请的原审被告逾期付款利息损失因源信公司庭审后申请撤回，系源信公司对其自身权利的处分，原审法院予以支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条第二款、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：上海洋诗汽车配件有限公司于判决生效后十日内向昆山源信房地产经纪有限公司支付居间费37200元。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费394元，由上海洋诗汽车配件有限公司负担。一审案件受理费源信公司已预交，原审法院不予退还，洋诗公司负担的案件受理费394元，由其在履行上述判决给付义务时一并支付给源信公司。上诉人洋诗公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、从洋诗公司与戴德公司的《厂房租赁合同》上签名字迹与《中介服务协议》明显不同即可以看出，2014年7月7日的《中介服务协议》并非肖李贵签署，原审法院凭借源信公司与戴德公司之间签订了《中介服务协议》和洋诗公司与戴德公司的《厂房租赁合同》即推论出源信公司提供了中介服务，系事实认定错误。2、即使上述《中介服务协议》属实，但其明确约定了居间费用支付的条件为“经乙方介绍的客户（包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）成功承租／购入所介绍之物业，甲方需向乙方一次性支付租赁的半个月租金／买卖成交总价的1%作为佣金。……”，客观上，洋诗公司与戴德公司的《厂房租赁合同》被解除了，故并未成功承租，不符合《中介服务协议》约定的支付租金的条件。3、《厂房租赁合同》系因为厂房没有通过消防备案等原因而解除，源信公司作为一家专业的中介机构，其对《厂房租赁合同》签订时，并未通过消防备案、尚未取得房产证的事实应当系明知，但是为了获得居间报酬，其并未向洋诗公司如实告知风险，系故意隐瞒了与签订合同有关的重要事实，损害了委托人的利益，故洋诗公司不应向其支付报酬。据此，请求撤销原判，在查明事实的基础上，依法改判。被上诉人源信公司答辩称：1、《中介服务协议》上肖李贵的签名是真实的，可以由洋诗公司在一审中提供的证据定金条予以佐证。2、洋诗公司关于其与原审第三人戴德公司的房屋租赁合同解除及消防设施的问题均发生在居间成功以后。因此，洋诗公司的上诉请求没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人戴德公司答辩称：戴德公司与源信公司签订了的居间服务合同明确约定了支付佣金的前提是成功承租所介绍之物业，实际上，并没有成功承租，故不具备向中介机构支付中介服务费的条件。其他方面，上诉人洋诗公司的意见一致。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：2014年7月7日，洋诗公司与源信公司签订的客户编号为1242的《中介服务协议（客户）》文本上，作为洋诗公司代理人的“肖李贵”的两处签名字迹彼此不相同，且与洋诗公司与戴德公司于同日签订的《厂房租赁合同》落款处“肖李贵”的签名字迹也不相同。但是，《中介服务协议（客户）》、《厂房租赁合同》和洋诗公司与戴德公司签订的房源编号为0000065的《委托协议书》的落款日期均为同一日，且三份合同的标的物均指向位于昆山市周市镇金昌路29弄296号的厂房。现有证据已经达到了证实洋诗公司与源信公司曾签订房屋租赁中介服务合同的高度盖然性的证明标准，原审判决基于上述基本事实，综合全案证据，认定洋诗公司与源信公司签订了名称为《中介服务协议（客户）》的中介服务协议，并无不当。再者，即使在同一份《中介服务协议（客户）》上“肖李贵”的两处签名字体也十分不同，可见《厂房租赁合同》和《中介服务协议（客户）》“肖李贵”签名字体差异并不足以成为推翻上述事实认定的理由。根据《中介服务协议（客户）》和《委托协议书》主要条款的约定，源信公司一方面接受戴德公司的委托，为其名下位于昆山市周市镇金昌路29弄296号的厂房介绍承租人；另一方面，也根据洋诗公司的要求为其介绍可供承租的房源；原信公司通过向出租人和意欲承租该厂房的人介绍对方的信息并促成双方签订厂房租赁合同，而从双方获得一定的报酬。上述协议内容符合《中华人民共和国合同法》第二十三章关于居间合同的规定，源信公司是居间人，戴德公司和均洋诗公司为委托人。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人的合同义务是向委托人如实报告，即不故意隐瞒或者提供虚假情况。房屋租赁中介服务合同与房屋租赁合同本身是两个相互独立的合同关系。洋诗公司可以根据自己的需要在与戴德公司磋商签订租赁合同时，对厂房消防备案和所有权证书提出要求，并有权选择是否与其签订厂房租赁合同。但是，在委托人洋诗公司并未在《中介服务协议（客户）》各条款中向中介源信公司对其意欲承租的厂房明确提出上述具体要求，且无证据证实其过其它正式的、书面的方式提出上述要求的前提下，源信公司的如实报告义务并不必然涵盖上述事项。根据现有证据，洋诗公司与戴德公司签订了《厂房租赁合同》，即应视为源信公司促成了双方合同的签订，洋诗公司成功承租本案所涉厂房，符合《中介服务协议（客户）》约定的向中介支付佣金的付款条件。洋诗公司嗣后与戴德公司解除合同，并不影响洋诗公司基于《中介服务协议（客户）》应当承担的合同义务。综上，原审判决支持源信公司关于支付佣金的诉讼请求，并无不当。上诉人洋诗公司关于源信公司并未成功促成厂房承租及故意隐瞒或者提供虚假情况的上诉主张，与现有证据相悖，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人洋诗公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费394元，由上诉人上海洋诗汽车配件有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾平代理审判员 陈斌代理审判员 姚望二〇一五年十月二十六日书 记 员 许炯 来自