（2015）泰开民初字第00045号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-03-25

案件名称

戴平、李国平与王德荣、汤永珍房屋��卖合同纠纷一审民事判决书

法院

泰州医药高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

戴平,李国平,王德荣,汤永珍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十二条

全文

江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2015）泰开民初字第00045号原告戴平。委托代理人（特别授权）吴银书、郭俊鸽，江苏恒乐律师事务所律师。原告李国平。被告王德荣。被告汤永珍。两被告共同委托代理人（特别授权）王树成、柏乐，扬州市江都区宏远法律服务所法律工作者。原告戴平、李国平与被告王德荣、汤永珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，因案情复杂，于2015年6月18日依法转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。因李国平对本案的讼争标的享有权利，故本院依法追加其为本案��同原告，并通知其参加诉讼。原告戴平及其委托代理人吴银书、郭俊鸽，两被告共同委托代理人王树成、柏乐到庭参加诉讼。原告李国平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴平诉称：两被告系夫妻关系。2014年5月下旬，李国平向两被告之女王某某借款40万元，且在10日内向其还款8万元。2014年6月，王某某多次带人向原告催要房款，并逼迫两原告与两被告签订房屋买卖协议，将座落于泰州市江洲南路88号左岸名都10幢103室及储藏室21号的房屋抵销债务。原、被告于2014年6月30日签订房屋买卖协议，并于2014年7月4日办理房屋过户手续。但两被告至今尚有43万元房款未付清。为此，原告起诉至法院，请求判令两被告支付原告购房款43万元及利息。原告戴平为证明其主张，向本院提交：1、原、被告间房产买卖协议；2、房屋所有权转移登记申请表，证明涉案房屋已于2014年6月30日申请过户给被告；3、视听资料（光盘），证明两被告之女王某某承认未将40万元借条与承诺书归还原告的事实。两被告质证意见：对原告戴平提交的证据1、2之真实性、合法性均无异议；对证据3的证据效力不予认可，视频存在被剪辑的可能。此外，部分视频中谈话人只显示腿部，无法看到脸部，难以确定其身份。即使该份视频系真实的，仅能证明李国平与王某某之间存在债权债务关系，与本案房屋买卖合同法律关系不具有关联；申请对该段视频进行司法鉴定。原告李国平未到庭参加诉讼，亦未提交证据。被告王德荣、汤永珍共同辩称：1、原告李国平与案外人王某某之间是否存在债权债务关系与本案所涉房屋买卖合同关系无关，双方间房屋买卖协议不存在任何胁迫情形；2、两被告已于合同签��当日支付全额房款，双方已经办理房屋过户登记，房屋买卖行为已经完毕。如原告认为被告未能清偿购房款，应当提供欠条等相关证据；3、关于原告增加的利息主张，要求法院重新给予答辩期。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。两被告亦提交原、被告间房产买卖协议、房屋所有权转移登记申请表，证明涉案房屋买卖与过户之事实。原告戴平对上述证据未持异议。被告王德荣于庭后补充提交调查笔录1份，陈述：原、被告双方约定的购房价款为66万元，被告王德荣通过刷卡支付23万元，其余43万元均系直接给付的现金。其付清房款后即与李国平夫妻办理房产过户登记，并交纳了税款。本院于2016年1月6日下午3时至被告王德荣、汤永珍家中向其送达应诉材料时，随从法警以执法记录仪摄制了关于送达过程及谈话情况的视听资料一段，编号为0747@20150106152828。本院于审理中向原、被告播放了该视频。原告戴平对该视听资料未持异议。两被告对该视听资料质证意见：1、除了承办法官之外，其他人均未出示证件，原告戴平的代理人亦参与调查，且被告未被告知将对其谈话内容进行录音、录像，故对该视听资料的取得程序有异议；2、被告王德荣在录像中的陈述并不是其真实意思，仅是应付之辞，其内容不同于当事人自认。因此，该视听资料不合法，不能作为证据使用。本院认证意见：对原告所举证据1、2及被告所举证据予以确认；关于原告所举证据3，被告否认其真实性，并申请对其进行司法鉴定，本院在此暂不作评判。被告在庭审中已确认录像画面内的女性为王某某，在2015年10月10日本院与其所作谈话笔录中又推翻该陈述称不认识王某某，鉴于是否认识某人系属一��简单而不容思辨的问题，被告就该问题前后陈述不一，应属不诚信诉讼行为，本院以其首次在庭审中所作的陈述为准。关于本院摄制的视听资料，系本院执勤法警以执行公务用记录仪器录制。录像中，承办法官与书记员依法定程序出示证件并表明身份。从王德荣的语气、神情来看，其意志自主、表达清晰、行动自由，并不存在办案人员诱导、胁迫被谈话人王德荣之情形。办案人员虽未向其告知拟进行录音录像，但执法录像既系办案人员履行公务过程之记录，亦为查明本案事实所需，且并未侵犯被告之合法权益；反观被告王德荣之陈述，因未受外在因素的介入与干扰而最为接近于其内在真实意思与客观真实。关于原告戴平代理人随同送达的问题，因本院未能向两被告邮寄送达，遂要求原告查找被告居所，并随同办案人员协助送达，该送达方式并不违反法定程序。综上，本院摄制的视听资料职权正当、程序合法、内容与来源真实，可以作为认定事实的依据。经审理查明，2014年6月30日，原告戴平、李国平与被告王德荣、汤永珍签订房产买卖协议1份，约定两原告自愿将座落于泰州市海陵区左岸名都10幢103室，所有权证号为S0001887S0001886，土地使用权证号为（2010）11418，建筑面积为120.19平方米之房产出售给两被告，房屋成交总价为66万元，具体付款方式：刷卡23万元，其它现金。两原告应在2014年6月30日前将房产交付两被告。同日，原、被告填写了泰州经济开发区房屋所有权转移登记申请表；后涉案房屋完成了所有权转移登记。原、被告一致确认被告确已给付原告房款23万元。原告戴平提供的视听资料中，在针对戴平关于“房子已经过户给你，借条什么时候给我”时，王某某回应大意为：“你的借条我肯定会给你的，等我把土地证办好了，程序走完了就会把借条、银行汇款收据和承诺书给你。”本院摄制的视听资料中，被告王德荣作出与本案相关联的如下陈述：其妻名为汤永珍，有一女名为王某某。关于涉案房屋一事，因李国平向黄姓案外人借款45万元，而黄姓人员又向其借款。后李国平无法清偿借款，黄姓人员遂让李国平以房抵债，李国平夫妻也同意将涉案房屋直接抵给王德荣以清偿借款。王德荣为李国平夫妻归还了银行贷款23万，剩余房款以借款45万作抵，其还承担了契税。因其人不在泰州，故已将涉案房屋出售并过户给案外人毛小兵。关于黄姓人员的姓名与身份，其并不清楚；黄姓人员与李国平之间的账务有无清算，其也不清楚，其只关注房屋是否过户到位。其还和戴平做了个简易的手续，限戴平于15日至20日内搬离房屋。审理中，原告戴平申请撤回��于利息的诉讼主张。本院认为，本案的争议焦点为：1、房屋买卖协议签订时，是否存在以房抵债的真实合意；2、债务凭证有无清洁，或被告有无给付剩余购房款。关于焦点1，首先，被告认为系以23万元银行汇款及42万元现金给付即时向两原告清偿了购房款。但在本院摄制的视听资料中，被告王德荣陈述该房屋系原告李国平、戴平向其连环抵债所得；关于该视听资料，其证据效力前文已论，王德荣本人在其中所作陈述较之诉讼中所作抗辩应更具可采信，可以此确认抵债合意之存在。原告提供的视听资料中王某某关于“程序走完后再交还借条”之陈述与王德荣在本院摄取的视听资料中所作陈述相互印证，本院在此确认原告提供的视听资料之证据效力；被告申请就该证据进行鉴定已无必要，依法不予准许。其次，结合户籍登记情况及本院��接送达的地点，两被告系扬州市邗江区人，王德荣亦陈述其并不在泰州工作生活，故其基于日常投资或居住需求向两原告购买涉案房屋之原因力不足，而“以房抵债”则可为购房之事实提供合理解释。再者，鉴于被告关于购房款清偿之方式先后所作陈述存在根本差异，本院在庭审中要求被告本人在庭后来院接受询问，后又送达传票传唤其本人务必到庭进行谈话，但被告以催收货款为由拒不到庭，本院有理由相信其系以消极应诉之态度阻碍本案事实之查明，应由其自行承担拒不到庭的法律后果。综上，本院认定：涉案房屋买卖协议在订立时应存在抵债之动机与合意；基于此，原告作为房屋原所有权人所应享有的剩余购房款，本应约定为与其所负借款债务相抵销。现原、被告双方一致认可房屋买卖协议系基于各自真意，均未对合同效力提出异议，而涉案房屋已完成物权变动登记，故该协议应为有效合同，原、被告均应予以适当、及时履行。关于焦点2，民事诉讼中，被告为对抗与阻碍原告请求权提出的抗辩主张所依据的基础事实应当确定、真实。首先，关于被告有无给付剩余房款。本案中，原告要求被告清偿剩余购房款，被告坚持以现金给付之事实抗辩债已消灭，显然与原先“以房抵债”的约定不符。从王德荣本人关于“剩余房款与李国平对黄姓案外人所负借款之债抵销”的陈述来看，作为一名理性人，在其确认所负的给付购房款之债已通过抵销清偿的认识下，其无必要亦不可能再向原告给付任何款项。现被告未能提交实际给付现金之证据，故本院对被告抗辩所依据的基础事实不予认可，被告并未向两原告给付现金43万元。其次，关于债务凭证有无清洁。若按抵债合��，被告已无需再行给付剩余房款43万元。但被告在本案中并未选择债的抵销这一抗辩事由，其在视听资料中拒绝透露黄姓案外人之身份等相关信息，其本人亦拒绝到庭接受询问，导致抵销所涉债的主体、数额及抵销合意内容、债务凭证最终是否清洁等相关事实本院无从查明。故此，现纵使债务凭证在客观上已经清洁，原告在审理中并未向被告表示拒绝接受债的抵销，被告完全有义务亦有能力对抵销情况作出说明并为适当举证以防止债务再生。但被告坚持本案所作抗辩，故应对此及相关不实陈述承担不利后果，继续清偿剩余购房款43万元；被告仍得基于借贷法律关系向有关主体主张权利。涉案房屋买卖协议未约定剩余价款之支付期限，鉴于协议签订及房屋过户距今已逾一年，故被告应即期予以清偿。原告戴平在诉讼中申请撤回关于利息的主张，系其真实意思表示，并��违反法律规定，本院予以准许。关于本案共同原告的问题，但涉案房屋系售出于二人婚姻关系存续期间，故本案中两被告应承担的剩余购房价款依法仍应属两原告夫妻关系存续期间内可期待的共同财产。因此，在本案所涉购房款给付之债务人、债务性质、债务数额同一的情况下，本院依职权追加李国平为必要共同原告参加本案诉讼。现根据查明的事实，其应与原告戴平共同享有要求被告王德荣、汤永珍给付剩余购房款43万元之债权。原告李国平未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第七十四条、第一百一十条之规定，判决如下：被告王德荣、汤永珍于本判决生效之日起十日内给付原告戴平、李国平购房款43万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，公告费600元，合计8350元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费7750元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；汇入单位：泰州市财政局；帐号：20×××88；汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；款源：上诉费；一审案号；编码：112001）。审　判　长　　李剑峰审　判　员　　沈　凯人民陪审员　　刘葆久二〇一五年十月二十六日书　记　员　　俞　洋附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共��国民事诉讼法﹥的解释》第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。第一百一十条人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。保证书应当载明据实陈述、如有虚假陈述愿意接受处罚等内容。当事人应当在保证书上签名或者捺印。负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。