（2015）江中法民一终字第522号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-07-12
案件名称
吕伟盛与江门泰达房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江门泰达房地产开发有限公司,吕伟盛
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第522号上诉人（原审被告）：江门泰达房地产开发有限公司。法定代��人：陈克俭。委托代理人：梁炎燎，广东全永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕伟盛。委托代理人：梁继铭，广东顺帆律师事务所律师。委托代理人：梁淑军。上诉人江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）因与被上诉人吕伟盛商品房预约合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2015）江海法民一初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。当事人原审意见2015年3月31日，吕伟盛向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除吕伟盛与泰达公司于2015年1月18日签订的《产权酒店认购书》（以下简称《认购书》）；二、泰达公司返还吕伟盛定金30000元；三、泰达公司承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：2015年1月18日，吕伟盛与泰达公司签订《认购书》，约定吕伟盛向泰达公司以返租的形式认购光博汇d区12006号产权酒店并于当天支付定金30000元。认购书约定，双方定于2015年1月28日签订《商品房买卖合同》和《统一经营合同》。2015年1月28日，吕伟盛依约前往售楼部签署《商品房买卖合同》，在合同签署过程中，泰达公司的销售主管向吕伟盛出具一份《合同补充协议》，要求吕伟盛同时签署该文件。吕伟盛经阅读后发现，吕伟盛在签订认购书时，泰达公司没有出示过买卖合同上所列出的《合同补充协议》，也没有在公告栏上公示过，且该补充协议对买卖合同的诸多条款作出修改或变更，《托管协议》的相对方亦为不知名的第三方，并非由泰达公司来统一经营管理。经过商讨，双方仍未能达成一致意见，经泰达公司同意，吕伟盛以拍照形式将《合同补充协议》带回细阅，以便双方另行磋商。吕伟盛于2015年1月31日向泰达公司发出《协商变更﹤商品房买卖合同﹥之﹤补充协议﹥通知函》，要求泰达公司就签约当日才向吕伟盛出示《补充协议》作出合理解释，并列明需修改的条款及意见。泰达公司收到该函后，没有予以答复，经吕伟盛多次催促，泰达公司的销售主管张奕欣于2015年2月15日口头答复同意修改，但没有说明具体内容。直到2015年3月7日，张奕欣才以手机短信形式回复两条修改意见。吕伟盛又于2015年3月11日向泰达公司发出律师函，要求泰达公司于收到律师函5日内与吕伟盛协商相关条款，否则视为《认购书》约定的义务履行完毕或者双方以默许方式解除《认购书》，届时泰达公司须于收到律师函10日内退回吕伟盛30000元定金；泰达公司于2015年3月28日向吕伟盛寄送律师函，要求吕伟盛签约。吕伟盛认为双方未能就补充协议和托管协议的条���达成一致的情况下，无法签订《商品房买卖合同》，吕伟盛为维护自身合法权益，故起诉至法院。泰达公司答辩称：一、《商品房买卖合同》及《补充协议》一直在销售大厅公示，吕伟盛到销售中心了解本案项目情况、签署认购书和交付定金时，一直都有公示，不存在向吕伟盛隐瞒或收藏相关文件的情况。二、吕伟盛与泰达公司在《认购书》第五条第一款约定，吕伟盛在签订《认购书》之前，已认真阅读并理解泰达公司明示的上述购房合同及文件且无异议，并同意按泰达公司公示的上述购房合同及文件确定的条款签订上述购房合同及文件。吕伟盛在签署认购书时，已视为吕伟盛知悉认购书中的相关条款、内容，进而知悉必须签署已公示的《商品房买卖合同》及有关附件、补充协议的义务，现吕伟盛以不清楚、不接受补充协议为由，拒绝签署《商品房买卖合同》是不成立的。三、吕伟盛在约定的签署时间前，曾到泰达公司处向销售人员反映因收益较低，能否退房，遭到泰达公司拒绝。2015年1月28日，吕伟盛便利用销售人员不敢正面反驳客户的机会，以没看过《合同补充协议》和条款有争议为由拒绝签署《商品房买卖合同》及有关附件，吕伟盛的上述行为显然是有意退房而故意设置陷阱制造证据的不诚信行为。泰达公司请求法院驳回吕伟盛的诉讼请求，让双方交易继续进行。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2015年1月18日，吕伟盛、泰达公司签订《认购书》，约定：吕伟盛认购光博汇d区12006号产权酒店（以下简称“涉案房产”），定金30000元，优惠后总房价为489300元，并定于2015年1月28日前签订《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务合同》等相关文件和办理相关手续。双方在《认购书���中还约定：“四、甲方（泰达公司）的义务：1、甲方应在销售中心明示下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋所在的建筑平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《本建筑区划内道路、绿地、其他公共场所、公共服务设施和物业服务用房归属情况公示》、附件四《装饰、设备标准》、附件五《合同补充协议》及《前期物业服务合同》（下称‘购房合同及文件’）……五、乙方的义务：1、在签订本认购书之前，乙方（吕伟盛）已仔细阅读并理解甲方明示的上述购房合同及文件且无异议，并同意按甲方公示的上述购房合同及文件确定的条款签订上述购房合同及文件……六、其他：1、乙方在签订本认购书，并选择享受‘十年统一经营优惠’的，即代表乙方确认同意在所购产权酒店移交后，由甲方全权统一管理十年并签署《��一经营合同》……”。《认购书》签订当日，吕伟盛向泰达公司支付30000元定金。2015年1月28日，吕伟盛依约前往泰达公司处签订购房合同及文件，但由于双方无法就《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》和《统一经营合同》达成一致意见，当日没有签约。2015年1月31日，吕伟盛向泰达公司发出《协商变更﹤商品房买卖合同﹥之﹤补充协议﹥通知函》，要求泰达公司在收到通知函的7日内以书面形式就其提出的修改意见予以回应，泰达公司的销售主管也曾与吕伟盛就《合同补充协议》的条款进行磋商，但双方无法达成一致意见。2015年3月18日，吕伟盛通过律师向泰达公司发出律师函，要求泰达公司在收到律师函的5日内以书面形式与吕伟盛协商修改《合同补充协议》，否则视为《认购书》约定义务履行完毕或视为双方以默许方式协商解除《认购书》，届时泰达公司须于收到律师函10日内将吕伟盛已交纳的30000元定金退回。2015年3月25日，泰达公司亦向吕伟盛发出律师函，要求吕伟盛于2015年3月31日前与泰达公司签订《商品房买卖合同》及附件文件。双方至今未能协商一致签署《商品房买卖合同》及相关附属文件。另查明，与吕伟盛签订《统一经营合同》的相对方为广东光博汇投资发展有限公司（以下简称光博汇公司）。泰达公司为光博汇公司的股东之一。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辨意见以及本案庭审的情况，本案的主要争议是：吕伟盛是否可以解除与泰达公司之间签订的《认购书》及请求返还30000元定金的问题。关于吕伟盛是否有权解除与泰达公司之间签订的《认购书》的问题。吕伟盛、泰达公司双方在《产权认购书》中约定：“四、甲方（泰达公司）的义务：1、甲方应在销售中心明示下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋所在的建筑平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《本建筑区划内道路、绿地、其他公共场所、公共服务设施和物业服务用房归属情况公示》、附件四《装饰、设备标准》、附件五《合同补充协议》及《前期物业服务合同》（下称‘购房合同及文件’）……五、乙方的义务：1、在签订本认购书之前，乙方（吕伟盛）已仔细阅读并理解甲方明示的上述购房合同及文件且无异议，并同意按甲方公示的上述购房合同及文件确定的条款签订上述购房合同及文件……”。虽然吕伟盛主张其前往泰达公司处签署《商品房买卖合同》时才知晓《合同补充协议》，但根据双方在上述《认购书》中的约定，吕伟盛在签署《认��书》时理应知晓《合同补充协议》，且吕伟盛并无证据证明其在签署《认购书》时对《合同补充协议》提出异议，故原审法院对吕伟盛事前不清楚《合同补充协议》的主张不予采信。吕伟盛、泰达公司双方在《产权认购书》中约定：“六、其他：1、乙方（吕伟盛）在签订本认购书，并选择享受‘十年统一经营优惠’的，即代表乙方确认同意在所购产权酒店移交后，由甲方（泰达公司）全权统一管理十年并签署《统一经营合同》”，实际上与吕伟盛签订《统一经营合同》的相对方是光博汇公司，并非泰达公司，泰达公司辩称光博汇公司实际上是泰达公司投资设立的，但泰达公司仅是光博汇的股东之一，且泰达公司和光博汇公司在法律上是独立的公司法人，光博汇公司与吕伟盛签约并不等同于是泰达公司与吕伟盛签约，实际签订《统一经营合同》的相对方与《认购书》中的约定不符，故原审法院对泰达公司的抗辩主张不予支持。2015年1月28日，吕伟盛依照《认购书》约定前往泰达公司处与泰达公司协商签订《商品房买卖合同》及其附属合同的相关事宜，当日即对《商品房买卖合同》的附件五《合同补充协议》和《统一经营合同》提出异议，泰达公司同意继续协商。过后，吕伟盛以《通知函》和《律师函》的形式分别向泰达公司提出关于《合同补充协议》和《统一经营合同》的修改意见，泰达公司对吕伟盛的意见作出部分回应，亦向吕伟盛发出《律师函》通知泰达公司签约，吕伟盛、泰达公司已对合同相关条款进行积极磋商，均无违背公平、诚信原则，只是双方基于各自利益考虑，无法就《合同补充协议》和《统一经营合同》的条款达成一致意见，致使《商品房买卖合同》不能订立，属于不可归责于双方的原因。泰达���司辩称吕伟盛是因收益问题不愿继续购买涉案房产，曾于2015年1月28日前到泰达公司询问退房事宜但遭拒，吕伟盛对此予以否认，泰达公司亦无法提交证据证明其抗辩主张，应承担举证不能的不利后果，原审法院对泰达公司的上述抗辩主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定���本案中的《商品房买卖合同》最终无法订立的事由不可归责于任一方当事人，不存在《认购书》中所指的违约情形，《认购书》应当解除，已付定金应当返还，即对吕伟盛主张解除《认购书》，泰达公司返还30000元定金的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，于2015年6月15日作出（2015）江海法民一初字第210号民事判决：一、解除吕伟盛与江门泰达房地产开发有限公司于2015年1月18日签订的《产权酒店认购书》；二、江门泰达房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还吕伟盛定金30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，减半收取案件受理费275元，由江门泰达房地产开发有限公司负担。当事人二审的意见泰达公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，驳回吕伟盛的诉讼请求。主要事实和理由是：一、一审法院一方面认为吕伟盛在签署《认购书》时理应知晓《合同补充协议》，等于是认可了泰达公司确实己经是公示了《合同补充协议》，而既然泰达公司己经公示了《合同补充协议》，又何必隐瞒《统一经营合同》而不予公示呢？一审法院对此不能用统一的标准来判断，有违常理。《合同补充协议》连同《统一经营合同》，一直都在销售中心大厅所公示，并一直向每一位前往销售���厅了解项目情况的潜在客户、实际购买人等所公开公平地展示，受每一位客户所监督，吕伟盛到泰达公司销售中心了解本案项目情况、签署认购书和交付定金时，一直都是这样，根本不可能因为吕伟盛这一个客户的购买行为，而单独向吕伟盛作出隐瞒或收藏相关文件，更加不可能只公示了《合同补充协议》而隐瞒《统一经营合同》，否则，若泰达公司真的是有意隐瞒，则干脆把所有合同文本都不予公示，以免引起客户注意，这岂不是更好？二、对于《统一经营协议》，《认购书》中已经明确表述了“乙方（吕伟盛）在签订本认购书，并选择享受十年统一经营优惠的，即代表乙方确认同意在所购产权酒店移交后，由甲方全权统一管理十年并签署《统一经营合同》”，可见，这是买家选择性的权利，不是强迫义务。并且文本在签署《认购书》当时己经公示，吕伟盛也��以选择使用当时公示的文本。在此情况下，吕伟盛对于合同的后续签署己经是非常自由，其起诉主张的阻碍双方顺利签署《商品房买卖合同》的障碍已经不存在，在此情况下，吕伟盛仍继续要求解除《认购书》和退回定金，则显然是其根本没有履行合同的诚意，若如此故意找借口解约的行为也能得到法院支持，则实在是不利于保护诚信、稳定地履行合同的当事人以及这种契约精神。因此，本案争议的根源，已经不是吕伟盛与泰达公司就补充协议的内容和统一经营合同的主体不能达成一致，而是导致买卖合同不能签署的根本原因，是吕伟盛不愿意签署买卖合同而继续找借口推脱责任。三、《统一经营协议》的签约主体为光博汇公司，不但没有对吕伟盛的权利产生不利影响，反而是引入专业管理团队有助于提升服务品质，况且，无论是《认购书》的约定还是法律规定，都没有禁止这种成立专业团队专门管理的做法。泰达公司只是开发商，擅长是项目、楼盘的开发销售，但对如何运营酒店并不熟悉，需要由专业的运营团队来进行酒店的日常管理，且项目销售完毕、办理好产权证等义务之后，开发商一般都会裁撤人员甚至进行公司的清算。因此，泰达公司作为某个项目的开发商来说，存续的时间是相对较短的，而委托经营酒店和整体商业圈的期限很长，十年、二十年、三十年甚至更长都有，只要酒店、商圈还继续运作，光博汇公司作为运营管理公司都会一直存在，这样对保障业主的权益才是最恰当的。况且，光博汇公司的注册资本是1000万元，有足够的资本实力来完成这个酒店管理、经营工作。吕伟盛作为一个拥有产权的业主，并不是一次性交纳十年、二十年租金的承租人，因此这种委托专业团队管理物业的方式，既不会损害其作为业主享有的本质权利（物业保值、增值），反而是一种锦上添花的安排。吕伟盛却以一种鸡蛋里挑骨头的方式来履行《认购书》，并稍有意见就要求提出解释合同，是有背合同法“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的要求。综上所述，吕伟盛在本案中诉称要求退回定金的理由，并不符合事实，事实上是其觉得这种投资行为不划算，而故意找理由来要求退房，该行为既没有法律依据，也违背了诚实信用原则，不应得到支持。请求法院驳回其诉讼请求，让双方的交易继续进行。吕伟盛答辩称：原审法院对案件查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审法院对吕伟盛提供的泰达公司无异议的录音没有进行确认，录音能证明补充协议没有进行公示。二审期间，本案双方当事人均未提供新的证据。本院查明的事实本院经审理查明，对原审判决查明的“与吕伟盛签订《统一经营合同》的相对方为广东光博汇投资发展有限公司（以下简称光博汇公司）”不予确认；对原审查明的其他事实予以确认。另查明：泰达公司与吕伟盛签订涉案《认购书》后，泰达公司在履行订立涉案商品房买卖合同和统一经营合同的义务过程中，向吕伟盛提供的《统一经营合同》文本中的甲方标明为“吕伟盛”，而乙方均标明为“广东光博汇投资发展有限公司”。本院判决理由和结果本院认为，涉案《认购书》约定的主要内容是泰达公司与吕伟盛就双方在一定期限内就涉案商品房签订房屋买卖合同及统一经营合同等事项所作的权利义务安排，故泰达公司和吕伟盛之间就涉案《认购书》发生的纠纷，属商品房预约合同纠纷。原审法院将本案案由定为房屋买卖合同纠纷有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对泰达公司提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：吕伟盛诉请解除涉案《认购书》及泰达公司向其返还定金30000元，是否应予支持。首先，根据涉案《认购书》的约定及2015年1月28日吕伟盛和泰达公司因无法就《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》和《统一经营合同》达成一致��见的案情，应认定吕伟盛和泰达公司有按照涉案《认购书》的约定以彼此为合同相对方签订涉案商品房买卖合同和统一经营合同的义务。其次，2015年1月28日在履行涉案《认购书》约定的订立《商品房买卖合同》（包括相应的附件）和《统一经营合同》义务的过程中，吕伟盛对其在签订涉案《认购书》就已经知晓其内容的《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》提出修改意见，泰达公司亦不愿作为合同主体签订《统一经营协议》而是要求吕伟盛与光博会公司签订《统一经营协议》，双方经协商后无法就此达成一致意见，亦没有继续履行《认购书》。根据上述情形，应认定吕伟盛和泰达公司以实际行为解除了涉案《认购书》。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要��恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，泰达公司应向吕伟盛返还定金人民币30000元。综上，原审判决解除涉案《认购书》及泰达公司向吕伟盛返还定金人民币30000元，理据充分，本院予以维持。泰达公司上诉请求撤销原判，驳回吕伟盛的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。泰达公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由江门泰达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 陈史豪代理审判员 潘丽芳二〇一五年十月二十六日书 记 员 梁韶华 更多数据：