（2015）珠中法民三终字第429号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-21
案件名称
张建球与莫志昌、李梅英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
莫志昌,张建球,李梅英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第429号上诉人（原审被告）：莫志昌，男，汉族，户籍地：广东省珠海市金湾区，现住广东省珠海市斗门区，身份证号码：×××4835。委托代理人：黄俊飞，广东德纳（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建球，男，汉族，住广东省珠海市斗门区，身份证号码：×××271X。委托代理人：陈群，广东华科律师事务所律师。委托代理人：喻逵旁，广东华科（北京）律师事务所律师。原审被告：李梅英，女，汉族，住广东省珠海市金湾区，身份证号码：×××4822。上诉人莫志昌与被上诉人张建球、被上诉人李梅英房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2015）珠金法民三初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，��已审理终结。原审法院查明，2013年1月10日，莫志昌出具委托书，委托李梅英出售其共有的位于珠海市金湾区平沙镇高村三巷9号房屋，委托事项包括代签房地产买卖合同、代收房屋定金和转让金、代办房屋水电、有线电视等相关事宜的更名手续。2013年1月26日，李梅英以莫志昌的委托代理人身份与张建球签订《房地产买卖合同》，合同约定，由张建球向莫志昌购买珠海市金湾区平沙镇高村三巷9号房屋，购房款总额为45万元，四个月内包过户到张建球名下，政府原因导致时间延长除外；签订合同当日张建球支付定金225，000元，双方签名过户拿到回执当日支付剩余房款225，000元，2013年1月26日前将房屋交付张建球使用；如莫志昌违约应赔偿双倍定金给张建球，如张建球违约，已支付的购房定金将不予退回，过户费不得退回。当日，张建球按照约定支付被告定金225，000元。2013年1月27日，李梅英将张建球支付的225，000元转交给莫志昌，莫志昌开具收款收据，内容为收到李梅英代交来购房定金225，000元，卖方中途不卖双倍赔偿定金，买方中途不买定金不得退回。房屋交易过程中，因珠海市购房政策调整，涉案房屋必须在珠海市土地房产交易中心公开挂牌交易。2013年7月21日，李梅英出具《承诺书》，承诺涉案房屋于2013年9月30日前办理完毕过户手续，否则无论任何原因（含政府原因）将原支付给李梅英的225，000元全额退款给张建球。2013年8月13日，珠海市土地房产交易中心就涉案房屋发布房地产权挂牌交易公告，挂牌时间为2013年8月20日至2013年9月3日，竞买保证金为10万元。2013年9月2日，张建球与李梅英签订《协议》，《协议》内容为：“我委托吴新强办理位于珠海市平沙镇高村三巷17号房产竞买，如竞买成功，我将以45万元全包价��买此房产。已支225，000元给到受委托人李梅英帐号，由受委托人转付给卖家；待竞买成功后五个工作日内我将再支付225，000元给珠海市土地房产交易中心，由交易中心待受委托人办理完过户后转给卖家。如竞买不成功，由受委托人李梅英退回225，000元给到我张建球帐户。退款期限为30个工作日务必退款给我张建球，逾期不退款则由李梅英支付我张建球全额3%每天滞纳金。如竞拍成功，所产生拍卖费用、登报费用我将承担4500元，若竞拍不成功，我将不予支付任何费用。受委托人成员：吴新强、李梅英。备注：退款期限为30个工作日，从竞买不成功次日起算。”张建球在《协议》委托人一栏处签名，受托人一栏仅有李梅英一人签名。后，张建球并未成功竞买涉案房屋。庭审中，张建球称不知道要交纳保证金，并认为其已委托李梅英竞买，李梅英则认为是因为张建球不同意交纳保证金导致交易不成功。2013年12月20日，李梅英代莫志昌退回张建球购房款10万元。2014年4月24日，莫志昌将涉房屋过户登记至案外人杨济瑜名下。2014年11月16日，李梅英出具《欠条》一张，内容为：“张建球购买位于二中对面莫志昌的房子，首付225，000元，张建球已把房子退回给莫志昌，首付款要无条件退回给张建球。已退回10万元，仍有125，000元没退。现李梅英要追回125，000元才能还给张建球，还款时间定于2014年12月30日。”另查明，珠海市平沙镇高村三巷9号在珠海市房地产登记中心登记的地址为珠海市平沙镇高村三巷17号，张建球与李梅英在庭审中确认两个地址指向的是同一地址，前者是旧地址，后者是新地址。上述事实，有莫志昌与李梅英签订的委托书、《房地产买卖合同》、银行流水帐、《承诺书》、《欠条》、2013年12月20日的��据、2013年1月27日的收据、2014年5月15日的收据、《协议》、房地产权挂牌交易公告、房地产权登记表及当事人陈述等在卷佐证。张建球在原审中的诉讼请求为：一、莫志昌向张建球退还125，000元，并支付违约金37，500元；二、李梅英对上述款项承担连带责任。原审法院认为，2013年1月26日，李梅英受莫志昌的委托，以莫志昌的委托代理人身份与张建球签订珠海市平沙镇高村三巷9号房的《房地产买卖合同》，原审法院确认《房地产买卖合同》相对方为张建球与莫志昌。上述合同内容是双方真实意思表示，未违反法律强制性禁止性规定，原审法院予以认可。在《房地产买卖合同》履行过程中涉案房屋被要求必须在珠海市土地房产交易中心公开挂牌交易，交易条件发生了重大变化，并且参加竞买要交纳10万元保证金。庭审中，双方就是否要交纳保证金以及李梅英是否有告知张建球要交纳保证金各执一词。原审法院认为，参加竞买要交纳保证金是一种常识，而且挂牌交易均需对外发布公告，珠海市土地房产交易中心亦已对涉案房屋挂牌交易事宜作出公告，公告中明确列明竞买保证金为100，000元，张建球作为购房者，称不知道要交纳保证金，对竞买的相关情况仅给出“已委托李梅英办理”的回应，明显与常理不符。原审法院据此推定，张建球系因参加竞买需额外交纳100，000元保证金，超出其预期所要交纳的费用及金额，因此未予交纳该100，000元保证金并导致竞买不成功。对于张建球以自身行为表明不再履行合同，莫志昌选择了退还张建球支付的部分购房款，并在2014年4月24日将涉案房屋出售给案外人并办理房屋过户手续，《房地产买卖合同》自此彻底无法继续履行。纵观本案的房屋交易过程，原审法院认为，合同无法继续履行，是客观情况发生重大变化所导致，此种变化，非张建球及莫志昌所能预见或者控制，双方均无主观恶意违约。现合同无法继续履行，张建球主张解除《房地产买卖合同》并请求莫志昌返还所有已付房款，于情合理，于法有据，原审法院予以支持。对于张建球请求莫志昌支付违约金，因莫志昌并无过错，双方亦无逾期退还房款的违约责任的相关约定，原审法院不予支持。莫志昌已通过李梅英退还100，000元的购房款给张建球，其还需要返还张建球剩余房款125，000元。关于李梅英是否承担连带责任。张建球主张李梅英存在代理过错并曾多次承诺退还首付款，因此应当承担连带责任。原审法院认为，李梅英对于竞买事宜没有故意隐瞒，张建球亦没有证据显示李梅英对《房地产买卖合同》无法继续履行存在过错，对张建球主张李梅英存在代理过错，原审法院不予采纳。被告李梅英在《承诺书》中承诺若房屋不能如期过户将把225，000元退给张建球，在《协议》中约定如竞买不成功将退回225，000元，在《欠条》中的表述则为“首付款要无条件退回给张建球。已退回10万元，仍有125，000元没退。现李梅英要追回125，000元才能还给张建球”。李梅英在涉案房屋交易过程中，不仅是张建球的竞买受托人，还是莫志昌的房屋出售受托人，结合莫志昌退回了100，000元购房款的事实，以及李梅英在庭审中否认为莫志昌的债务承担担保责任的意思表示，可见，李梅英多次承诺的退款实施方实际指向的是莫志昌，因此，张建球主张李梅英承担返还义务，依据不充分。综上，对张建球请求李梅英对莫志昌应当返还的购房款承担连带责任，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，做出如下判决：一、莫志昌本判决生效之日起七日内向张建球返还人民币125，000元；二、驳回张建球的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1775元，保全费人民币1370元，合计人民币3145元，由张建球负担人民币726元，由莫志昌负担人民币2419元。上诉人莫志昌不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人张建球、李梅英承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，法律适用不当，依法应予撤销。莫志昌并未受到李梅英代收的购房款人民币225000元，只是受到李梅英收的10万元购房款，但已全数退还给李梅英。原审判决在未查明事实和没有充分证据的情况下，就认定莫志昌应返还被张建球人民币125000元显然有失公平。莫志昌只收取李梅英支付房款共450000元，在扣除支付给李梅英的中介费25000元及过户费100000元后，实际收取325000元，我方并未委托李梅英多收涉案房屋的购房款。综上，原审判决认定事实不清，法律适用不当，依法应予撤销、改判。请求二审法院在查明事实的基础上，作出合法、合理的判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人张建球在二审中答辩称：1、针对莫志昌提到的其并没有收到李梅英代收的购房款225000元，我方认为根据莫志昌于2013年1月27日向李梅英出具的收款收据，可以证明莫志昌确已收到235000元。2、莫志昌称与李梅英之间的其他中介费用和过户的相关费用均与本案无关。我方只收到退回10万元的费用，剩余125000元莫志昌依法应当返还，一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求法院依法维持原审判决。被上诉人李梅英在二审中答辩称：未提交答辩意见。二审期间，莫志昌提交2015年9月16日《人民调解协议书》，证明其将剩余款项退还给李梅英，且李梅英确认该事实。张建球认可该份证据真实性，但关联性不予认可。李梅英对该份证据予以认可。李梅英提交五张照片，证明张建球打烂其东西。莫志昌、张建球对李梅英提交证据不予认可。本院经审查认为，李梅英提交五张照片并无形成时间，无法确认是否属于新证据，且与本案并无关联性，本院不予采纳。莫志昌提交《人民调解协议书》是在一审判决后新发生证据，且与本案事实认定具有关联性，本院予以采纳。经审理查明，2013年1月27日，莫志昌开具《收款收据》，写明“今收到李梅英代交来购买位于平沙镇高村三巷9号购房定金”。由于莫志昌与张建球未交易成功，莫志昌将涉案房屋出售给案外人杨济瑜，2014年5月15日，莫志昌出具《收据》，写明“今收到李梅英代交来购买位于平沙镇高村三巷9号房款。注明：房款全部已收到。”李梅英确认该份收据确认房款225000元系他人购买房屋支付房款。2015年9月16日，莫志昌和李梅英签订《人民调解协议书》：1、事项经过：2013年1月27日，莫志昌收取李梅英支付首期购房款225000元，次日莫志昌向李梅英支付25000元中介费，并另行支付100000元作为过户费用。2014年5月15日，莫志昌收取李梅英支付尾期购���款225000元，2014年11月16日，李梅英向张建球出具《欠条》，莫志昌并不执行亦不认可。2015年5月8日，张建球向李梅英、莫志昌索要已交购房款125000元，为此双方发生矛盾，特申请珠海市平沙镇人民调解委员会予以调处。2、经调解，莫志昌和李梅英达成如下协议：（1）双方确认涉案房屋交易价格为450000元，莫志昌共收取450000元（扣除莫志昌已支付中介费25000元及房屋过户费100000元，实收为325000元）；（2）莫志昌没有委托李梅英多收涉案房屋的购房款，未多收第三方的购房款125000元；（3）因李梅英多收或其他原因引发的矛盾应由李梅英单独负责，与莫志昌无关。李梅英对《人民调解协议书》内容无异议，确认莫志昌在张建球支付款项中仅收到100000元，且已经予以退还。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本��认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为：李梅英是否应当向张建球退回购房款125000元。虽然莫志昌于2013年1月27日出具《收款收据》，写明收到李梅英交纳购房定金225000元，由于涉案房屋张建球与莫志昌未交易成功，房屋出售他人，而李梅英将他人支付购房款扣取125000元后向莫志昌支付剩余房款，故莫志昌实际收取张建球房款为100000元，上述事实得到李梅英与莫志昌确认，本院确认张建球支付的125000元房款实际由李梅英收取。2013年1月10日，莫志昌向李梅英出具《委托书》，委托事项为代签房地产买卖合同、代收卖房定金和转让金，代办涉案房屋的水电、有线电视等相关事宜的更名手续，而李梅英超过上述委托权限，于2014年11月16日出具《欠条》，确认在2014年12月30日将125000元偿还给张建球，虽然李梅英辩称该《欠条》系受张建���胁迫所写，但是并未提交任何证据予以证实，本院对李梅英该辩称不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”莫志昌对李梅英出具欠条行为并不知悉，李梅英以个人名义出具退款欠条责任应当由其自行承担。结合李梅英实际收取涉案125000元之事实和李梅英出具欠条同意退款之行为，本院认定涉案125000元应当由李梅英承担偿还责任，原审法院认定莫志昌承担还款责任，认定事实错误，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人莫志昌上诉认为其未收到125000元，退款责任应当由李梅英承担，理据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销珠海市金湾区人民法院（2015）珠金法平民初字第236号民事判决；二、李梅英于本判决生效之日起七日内向张建球返还人民币125000元；三、驳回张建球的其他诉讼请求。一审案件受理费1775元，保全费人民币1370元，合计人民币3145元，由张建球负担人民币726元，由李梅英负担人民币2419元。二审案件受理费人民币2800元，由李梅英负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 庹 佳代理审判员 王 芳二〇一五年十月二十六日书 记 员 程 敏 来源：百度搜索“”