（2015）长法民初字第04750号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-08-29
案件名称
黄小玲,车瑛与覃代兵,重庆恒美农业发展有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第04750号原告黄小玲，男，1969年1月29日出生，汉族，住重庆市江北区。原告车瑛，女，1970年2月11日出生，汉族，住重庆市长寿区。二原告共同委托代理人（特别授权）郭勇智，重庆钧睿律师事务所律师。二原告共同委托代理人（特别授权）王鹰，重庆钧睿律师事务所律师。被告覃代明，男，1965年10月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告覃代兵，男，1976年10月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人（特别授权）覃代明，男，汉族，系覃代兵之兄，住重庆市长寿区。被告重庆恒美农业发展有限公司，住所地重庆市长寿区邻封镇邻封村4组，组织机构代码67336233-X。法定代表人覃代明，执行董事。原告黄小玲诉被告被告覃代明、覃代兵、重庆恒美农业发展有限公司（以下简称恒美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法由审判员周红担任审判长，与代理审判员向伟、人民陪审员罗瑶星组成合议庭，适用普通程序于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告黄小玲的委托代理人郭智勇、王鹰，被告覃代明、覃代兵，被告恒美公司的法定代表人覃代明到庭参加了诉讼。后本院依法追加车瑛为本案原告参加诉讼，并于2015年9月2日再次公开开庭进行了审理。原告黄小玲、车瑛的委托代理人郭智勇、王鹰，被告覃代明、覃代兵的委托代理人覃代明，被告恒美公司的法定代表人覃代明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄小玲、车瑛诉称，位于重庆市长寿区桃花西路的两套房屋是我们共同所有，车瑛全权委托黄小玲代为办理上述两套房屋的出售事宜。2014年12月11日，黄小玲与被告覃代兵签订了《房屋买卖协议》，约定我们将位于重庆市长寿区桃花西路的两套房屋以280万元的价格出售给被告覃代兵。后我们得知涉案房屋的实际买受人为被告恒美公司和被告覃代明，被告覃代兵只是被告恒美公司和被告覃代明的委托代理人。2014年12月18日，被告恒美公司、覃代明、覃代兵向我们出具了《购房欠条》，该欠条载明：由被告恒美公司、覃代明支付给我们购房款280万元，涉案房屋于2014年12月18日过户给覃代明，过户完成后覃代明于收到房屋产权证之日起五个工作日内，向我们支付第一笔购房款160万元，于2015年3月30日以前支付余款120万元。如恒美公司、覃代明不按以上约定付款，按购房协议约定的违约条款处理。《购房欠条》出具后，我们按照《购房欠条》的约定将涉案房屋过户给了被告覃代明，被告覃代明向黄小玲支付了房款120万元。2014年12月31日，被告覃代明向黄小玲出具《欠条》，承诺第一笔购房款40万元和购房尾款120万元，在2015年3月30日以前支付。被告覃代兵作为欠款担保人签字确认。黄小玲已将出售涉案房屋应得房款中属于车瑛的部分支付了给车瑛，因此对于因出售涉案房屋的而产生的购房尾款、违约金全部应由黄小玲享有。车瑛在本案自愿放弃自己的权利。现原、被告约定的履行期限已过，黄小玲多次向被告催收未果，为维护黄小玲的合法权益，现向人民法院起诉，请求判令：1、被告恒美公司、覃代明向黄小玲支付购房款160万元；2、被告恒美公司、覃代明从2015年3月31日起以280万元为基数，按照每日千分之一的利率向黄小玲支付违约金至付清时止；3、被告覃代兵作为担保人，对以上给付款项承担连带给付责任。被告覃代明辩称，《房屋买卖协议》是原告黄小玲与被告覃代兵签订的，我并不是涉案房屋的实际购买人，对于《房屋买卖协议》的签订情况我不清楚。我在《购房欠条》上的欠款人处签字、向原告出具《欠条》及涉案房屋过户到我的名下，是我和覃代兵之间的内部关系。我对于欠付原告160万元购房款的事实无异议，但原告出售的涉案房屋存在瑕疵，导致我不能将其用作抵押贷款，进而延误了履行期限，因此不应向原告支付违约金；即使我要承担违约责任，原、被告双方对于违约金也约定过高，请求人民法院依法予以调整，违约金应以未付购房款160万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清时止。被告覃代兵辩称，我是涉案房屋的实际购买人，《房屋买卖协议》也是我与原告黄小玲签订的，在签订《房屋买卖协议》时，对于车瑛是否全权委托原告黄小玲办理出售事宜，我不清楚。被告覃代明、恒美公司在《购房欠条》的签字（盖章）、将涉案房屋过户到覃代明的名下及覃代明出具《欠条》，都是我安排的，目的是为了用被告恒美公司的名义办理抵押贷款。我对于欠付原告160万元购房款的事实无异议，但原告出售的涉案房屋存在瑕疵，导致我不能将其用作抵押贷款，进而延误了履行期限，因此对于违约金应通过协商解决；即使我要承担违约责任，原、被告双方对于违约金也约定过高，请求人民法院依法予以调整，违约金应以未付购房款160万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清时止。被告恒美公司辩称，《房屋买卖协议》是原告黄小玲与被告覃代兵签订的，我公司并不是涉案房屋的实际购买人，不清楚《房屋买卖协议》的签订情况。我公司在《购房欠条》上的欠款人处盖章，是我公司和覃代兵之间的内部关系。我公司对于欠付原告160万元购房款的事实无异议，但原告出售的涉案房屋存在瑕疵，导致我公司不能将其用作抵押贷款，进而延误了履行期限，因此不应向原告支付违约金；即使我公司要承担违约责任，原、被告双方对于违约金也约定过高，请求人民法院依法予以调整，违约金应以未付购房款160万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清时止。经审理查明，位于重庆市长寿区凤城街道桃花西路的两套房屋原是原告黄小玲与原告车瑛共同所有，原告车瑛全权委托原告黄小玲代为办理上述两套房屋的出售事宜。2014年12月11日，原告黄小玲（甲方）与被告覃代兵（乙方）签订了《房屋买卖协议》，约定：黄小玲将位于重庆市长寿区桃花西路的两套房屋以280万元的价格出售给被告覃代兵；双方到重庆市公证处办理标准《房屋买卖协议公证书》和《房屋全权委托公证书》；办完公证后五个工作日内覃代兵向黄小玲支付160万元，于2015年3月30日前，覃代兵支付黄小玲余下的120万元；覃代兵如不能按规定支付房款，每逾期一日，按照房屋总价的千分之一向黄小玲支付违约金；签订本协议后，原告黄小玲将两处物业的产权证原件、原告车瑛和原告黄小玲两人的身份证复印件等交付给覃代兵。2014年12月18日，被告恒美公司、覃代明、覃代兵向原告黄小玲、车瑛出具《购房欠条》，该欠条载明：今欠黄小玲、车瑛房款280万元，于2014年12月18日过户给覃代明名下，过户完成后，覃代明于收到房屋产权证之日起五个工作日内，向黄小玲和车瑛支付第一笔购房款160万元，于2015年3月30日以前向黄小玲和车瑛支付余款120万元；不按以上付款按购房协议违约处理。该《购房欠条》欠款人处有恒美公司的印章、覃代明的签字，委托代理人处有覃代兵的签字。庭审中，原、被告双方均认可《购房欠条》中“不按以上付款按购房协议违约处理”，此处的购房协议即《房屋买卖协议》。2014年12月31日，被告覃代明、覃代兵向原告黄小玲出具《欠条》，该欠条载明：因银行未及时放款导致付款延期，今欠黄小玲第一次应付房款40万元；于2015年3月30日以前支付，本人尽量于2015年春节前支付给黄小玲；总欠款金额合计160万元。该《欠条》欠款人处有覃代明的签字，担保人处有覃代兵的签字。庭审中，原告车瑛出具《情况说明》，载明：“本人车瑛与黄小玲为长寿区桃花西路两套房屋的产权共有人，经本人授权由黄小玲全权办理该两处房产的销售事宜，现该两处房产已经卖出，房产过户手续已办理完毕，黄小玲已将本人应得房款支付给我，房屋买卖剩余房款由黄小玲收取，与我不再有任何关系，特此说明！”。另查明，2014年12月30日之前，被告覃代明已向原告黄小玲支付了120万元的购房款，且位于重庆市长寿区桃花西路的两套房屋现已于2014年12月24日过户至被告覃代明名下。2015年8月13日，原告黄小玲向本院申请诉讼保全，并缴纳了保全费5000元。上述事实，有原、被告的陈述、《房屋买卖协议》、《购房欠条》、《欠条》、重庆市土地房屋权属登记申请书、重庆市长寿区房产档案室档案查询结果等证据在案予以证实，本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋买卖合同相对方的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”本案中，原告黄小玲和车瑛系涉案房屋的原所有权人，原告车瑛委托黄小玲代为出售涉案房屋，对此被告恒美公司、覃代明、覃代兵是知晓的，这有被告覃代兵在与黄小玲签订《房屋买卖协议》时，要求原告黄小玲提供原告车瑛的身份证复印件及被告恒美公司、被告覃代明、覃代兵在向原告黄小玲出具《购房欠条》时，明确债权人为原告黄小玲和原告车瑛等事实予以证实，故本院确认涉案房屋的出卖人为原告黄小玲和原告车瑛。至于涉案房屋的买受人，庭审中被告恒美公司、覃代明、覃代兵均辩称为被告覃代兵，其仅有《房屋买卖协议》予以证明。现原告黄小玲、原告车瑛对此亦予以否认，结合涉案房屋过户至被告覃代明名下、被告覃代明向原告黄小玲支付购房款、被告恒美公司和被告覃代明在《购房欠条》欠款人处签章、被告覃代兵在《购房欠条》委托代理人处签字及被告覃代明在《欠条》欠款人处签字、被告覃代兵在《欠条》担保人处签字等事实，本院确认被告恒美公司、覃代明与被告覃代兵之间是委托代理关系，被告恒美公司、覃代明才是实际的涉案房屋买受人。关于原告诉讼请求的问题。原告黄小玲、车瑛已按约定将涉案房屋过户至被告覃代明名下，被告覃代明、被告恒美公司应当按照约定履行付款义务。被告覃代明、被告恒美公司未按约定向原告支付购房款，其行为已构成违约，应承担违约责任。现原告选择要求被告覃代明、被告恒美公司向其支付购房款160万元，被告覃代明、恒美公司对此亦无异议，本院予以确认，故被告覃代明、被告恒美公司应向原告支付购房款160万元。原告要求被告覃代明、被告恒美公司以房屋总价280万元为基数，按照每日千分之一的利率向其支付违约金至付清时止，被告覃代明、被告恒美公司认为该违约金计算标准过高，请求调整为以未付房款160万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。鉴于被告覃代明已向原告黄小玲支付了购房款120万元，且庭审中原、被告均未提供证据证明因被告未按期交纳房款给原告造成的损失金额，原告亦未提供证据证明因被告未按期交纳房款给其造成了其他损失，故本院对于原告主张的违约金酌情调整为从2015年3月31日起以160万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算违约金至付清时止。原告主张被告覃代兵对于被告恒美公司、覃代明应付的购房款160万元、违约金承担连带担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。被告覃代兵在《欠条》担保人处签字，并没有写明担保方式，亦没有对担保范围进行明确约定。故被告覃代兵应对被告恒美公司、覃代明应付的购房款160万元、违约金承担连带担保责任。另庭审中，原告车瑛陈述其因出售涉案房屋而应得的房款已由原告黄小玲向其支付，因此对于因出售涉案房屋的而产生的购房尾款、违约金全部应由原告黄小玲享有。原告车瑛在本案诉讼期间自愿放弃自己的权利，是在法律允许的范围内对自己的权利所作出的处分，符合法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百零三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决如下：一、被告覃代明、重庆恒美农业发展有限公司于本判决生效后15日内向原告黄小玲支付购房款1600000元并从2015年3月31日起以1600000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%向原告黄小玲支付违约金至付清时止；二、被告覃代兵对本判决第一条确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告黄小玲、车瑛的其他诉讼请求。本案案件受理费20988元、保全费5000元，由原告黄小玲负担案件受理费1000元，被告覃代明、覃代兵、重庆恒美农业发展有限公司负担案件受理费19988元、保全费5000元（三被告负担的保全费金额于本判决生效后十五日内迳付原告黄小玲）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向本院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年；期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长 周 红代理审判员 向 伟人民陪审员 罗瑶星二〇一五年十月二十六日书 记 员 王国鹏 微信公众号“”