（2015）杭滨民初字第1294号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-31
案件名称
李奎芳与熊瑛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李奎芳,熊瑛,杭州房途房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭滨民初字第1294号原告：李奎芳。委托代理人：赵国良（特别授权），浙江萧和律师事务所律师。被告：熊瑛。第三人：杭州房途房地产代理有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区西浦路1629号。法定代表人：吴鲁朋，经理。原告李奎芳诉被告熊瑛、第三人杭州房途房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告李奎芳及其委托代理人赵国良、被告熊瑛、第三人杭州房途房地产代理有限公司（以下简称房途公司）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李奎芳起诉称：2015年7月5日，经协商，原、被告及第三人签订了一份《购房意向合同》，约定：原告购买被告所有的位于杭州市滨江区贺田尚城7幢2单元1103室的房屋；原、被告同意在本意向合同签字后三日内，通过房途公司签订《杭州市房屋转让合同》；原告需在签订《杭州市房屋转让合同》和原、被告及第三人、监管银行达成《房款监督支付协议》后7日内支付给被告首付款。《购房意向合同》签订后，原告当即支付给被告定金人民币27000元。因涉案房屋系被告与其丈夫杨永锋的夫妻共同财产，被告在签订房屋转让合同时需要夫妻共同到场签订或者夫妻一方授权另一方代理签订合同，所以被告向原告承诺签订房屋转让合同时夫妻二人会同时到场签字。后三方约定于2015年7月8日19时在第三人处签订房��转让合同。2015年7月8日，原、被告如约前往第三人处签订《杭州市房屋转让合同》，但因被告一人前往，也未得到其丈夫的授权，且被告要求在合同签订后马上拿到首付款，从而导致原、被告及第三人未签订房屋转让合同。此后，经原告和第三人多次函告被告尽快签订房屋转让合同，但被告均不予理睬。2015年7月12日，被告在没有告知原告解除《购房意向合同》的情况下，在58同城网发布出售涉案房屋信息。2015年7月15日，被告又将涉案房屋出租于案外人周冰华，被告以自己的行为表明不履行合同。综上，原告认为，被告的上述违约行为已严重侵害了原告的合法权益，被告应承担相应的违约责任，故原告向法院起诉，要求判令：1、解除原、被告及第三人之间于2015年7月5日签订的《购房意向合同》；2、被告支付给原告违约金人民币92000元���被告熊瑛答辩称：2015年6月28日，被告在58同城网上发布出售涉案房屋，第三人由此获知被告售房信息。2015年7月5日，原、被告及第三人签订《购房意向合同》时，被告曾明确告知第三人被告丈夫人在外地，不能亲自到场签订房屋转让合同，需要将合同邮寄给被告丈夫签字等情况，第三方同意邮寄签署合同，原告对此未提出异议。同年7月7日，因第三人不能安排原、被告在白天工作时间段签署合同、服务差、办事效率低，被告曾和原告商议更换居间人，但因原告不同意，更换未果。同年7月8日晚，被告如约至第三人处签署合同，三方仅就《委托代理合同》进行了协商，后三方因对《委托代理合同》相关条款未达成一致意见，也未签订《委托代理合同》。在磋商时，被告并未说过原告所称“合同签订后马上拿到首付款”之类的��，反而是原告提出需延迟九天支付首付款，被告要求按照《购房意向合同》的约定支付首付款，第三人也没有提供《杭州市房屋转让合同》，故三方当日未签订转让合同。同年7月9日，在准备签订《杭州市房屋转让合同》时，被告向第三人提交了被告丈夫的身份证复印件，复印件上有其丈夫的签字授权，但第三人提出贷款银行要求身份证复印件上不得有签字，故当天在《卖房客户告知单》的第一项中告知被告需要补交被告丈夫的身份证及户口簿。在签订《杭州市房屋转让合同》时，第三人的经纪人张香平说房屋面积少于60平方米，住房公积金贷款需要交纳四成首付款，原告表示无法支付四成首付款。后经多次磋商，达成以成交价107万元做合同价满足原告能够足额支付首付款的目的（首付款差额部分由第三方垫付）。后经纪人又说房屋评估价最高只能达到94���元，无法达到107万元，最终因原告不能足额支付首付款，致使《杭州市房屋转让合同》未能签订。2015年7月11日，被告与第三人联系退回房产证事宜时，第三人提出需提交《解除合同申请书》，被告于当日9：09分发邮件给第三人。当日下午，第三人对被告说已找到能做成三成首付款的银行，再次要求被告签订房屋转让合同，被告答应在7月12日前可以签订，后原告以没有时间为由拒绝签订合同，被告也在微信聊天中告知第三人“打印好合同先送给原告签字，服务要跟上”，但不知何故，第三人并未将原告签好字的合同交给被告签字。2015年7月12日，被告及其母亲到第三人处协商，第三人的法定代表人吴鲁朋态度极其恶劣，以被告及其母亲骚扰其正常营业为由报警，且在未到营业结束时间将店里的总电源关闭，将被告及其母亲滞留在第三人店铺，因��三人服务态度恶劣致使协商事宜无法继续。同日58同城网对被告发布的售房信息进行了刷新。被告考虑到原告及第三人的根本性违约，在承租人承诺放弃优先购买权且不影响出售的前提下，于2015年7月14日将涉案房屋出租给案外人周冰华。综上，被告认为，原告不能按《购房意向合同》的约定足额支付首付款，第三人办事效率低、服务差，致使原、被告未签订房屋转让合同，被告在履行《购房意向合同》中并没有违约行为，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告李奎芳向本院提交并出示了下列证据：1、《购房意向合同》原件一份，拟证明原、被告及第三人就购房意向事宜达成一致协议等事实。2、产权证复印件一份，拟证明涉案房屋的权属、建筑面积等事实。3、收条原件一份，拟证明被告收到原告支付的定金人民币27000元等事实。4、公证书原件一份，拟证明被告于2015年7月12日在58同城网上出售涉案房屋的事实。5、房屋租赁合同复印件一份，拟证明被告将涉案房屋出租给案外人的事实。6、催促签约通知函及快递单复印件和短信、微信聊天记录打印件各一份，拟证明原告催促被告签订房屋转让合同等事实。被告熊瑛向本院提交并出示了下列证据：1、被告与原告、第三人法定代表人吴鲁朋及经纪人闫飞光微信聊天记录及房屋转让合同打印件各一份，拟证明因原告房屋按揭贷款的原因，三方并没有订立《杭州市房屋转让合同》及第三人的服务不到位等事实。2、被告丈夫杨永锋身份证复印件一份，拟证明被告已将其丈夫的身份证复印件交给第三人及未签订《杭州市房屋转让合同》并非由被告原因导致等事实。3、58同城网页面打印件一份，拟证明被告在2015年6月28日就将涉案房屋发布在58同城网上出售的事实。4、承诺书原件一份，拟证明被告于2015年7月14日将涉案房屋出租给案外人及案外人承诺在涉案房屋出售时自愿放弃优先购买权等事实。5、邮件打印件一份，拟证明被告于2015年7月15日发邮件给第三人要求解除购房意向合同等事实。第三人房途公司向本院提交并出示了下列证据：1、《购房意向合同书》原件一份，拟证明原、被告及第三人签订了一份购房意向合同及原告按约支付给被告定金27000元等事实。2、催促签约通知函原件一份及快递单复印件两份，拟证明第三人于2015年7月16日通知被告及其丈夫杨永锋尽快与原告签约等事实。对于原、被告及第三人所提交的证据，本院认证如下：一、原告所提交的证据。对证据1-3，被告及第三人对其真实性均无异议，故本院对证据1-3的真实性均予以采信。对证据4，被告对其真实性无异议，但对其关联性有异议，认为被告在2015年6月28日就将涉案房屋发布在58同城网上出售，该页信息只是网页刷新显示的内容。第三人对该证据无异议。本院认为，因被告对证据的真实性无异议，第三人对证据无异议，故本院对证据的真实性予以采信。对证据5，被告及第三人对其真实性无异议，因该证据与被告所提交的证据4相互印证，能证明被告于2015年7月15日将涉案房屋出租给案外人周冰华且在房屋出售时承租人承诺自愿放弃优先购买权的事实，故本院予以采信。对证据6，被告对证据的真实性无异议，第三人对证据无异议，故本院对证据的真实性予以采信。二、被告所提交���证据。对证据1，原告及第三人对房屋转让合同三性均有异议，对其他证据的真实性无异议，但对关联性有异议。本院认为，房屋转让合同系打印件，无当事人签字或盖章确认，且被告和第三人对其三性均有异议，故本院对房屋转让合同不予采信。因被告及第三人对微信聊天记录的真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。对证据2，原告对其真实性无异议，但对其证明对象有异议，认为不能证明被告丈夫已经授权被告可以签订房屋转让合同；第三人对证据的真实性无异议，但认为即使身份证复印件上有签字可以视为授权，因授权未进行公证，所以被告仍无权利代替被告丈夫在房屋转让合同中签字。本院认为，原告及第三人对证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以认可。对证据3，原告对其真实性无异议，但认为原、被告签订��《购房意向合同》后，被告就不能将涉案房屋在58同城网上继续刷新出售。第三人认为被告将售房信息刷新系违约行为。本院认为，原告及第三人对证据的真实性均无异议，故本院对证据的真实性予以采信。对证据4，原告及第三人对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以认可。对证据5，原告对证据的关联性有异议，第三人认为其至今未收到被告所发送的邮件。本院认为，该份邮件系打印件，且被告也没有提交第三人已收到该邮件的相关证据予以证明，故本院不予采信。三、第三人所提交的证据。对证据1，原、被告均无异议，本院予以采信。对证据2，原告无异议；被告对其真实性无异议，认可自己于2015年7月17日收到通知函，但对其关联性有异议。本院认为，原、被告对证据的真实性无异议，且被告也���可收到通知函，故该证据能证明第三人于2015年7月16日就涉案房屋的转让合同签订事宜发给被告一份通知函，本院予以采信。综上，结合原、被告、第三人在庭审中陈述，本院确认本案事实如下：2015年7月5日，原告李奎芳、被告熊瑛、第三人房途公司共同签订了一份《购房意向合同》，并约定：被告将位于杭州市滨江区贺田尚城7幢2单元1103室的房屋转让给原告；转让价格为92万元，付款方式为组合贷款，首付款28万元于签订正式合同七日内支付，且须在签订《杭州市房屋转让合同》且经三方及监管银行达成《房款监督支付协议》后方可具体操作；原告在意向合同签订当日支付给被告购房意向金2.7万元，意向金的有效期为七天，在意向金有效期限内，如果被告不接受原告的购买条件不愿签署本意向合同的，则该意向金由第三人在有效期满后的三个��作日内无息退还给原告；原、被告同意在本意向合同签字后七日内，通过第三人签订《杭州市房屋转让合同》；若因原告的原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由被告没收，若因被告的原因不能按约签订房屋转让合同，则应向被告双倍返还定金。《购房意向合同》签订后，原告于同日支付给被告定金人民币2.7万元，三方约定于2015年7月8日签订《杭州市房屋转让合同》，后因原告提出要在7月24日支付首付款及被告丈夫杨永锋授权委托手续不完备、第三人未及时详细告知被告签约注意事项和未从原、被告便利角度安排签约时间，导致三方未能签订《杭州市房屋转让合同》。后经协商，三方仍未达成一致意见，现原、被告均要求解除《购房意向合同》。本院认为：一、原、被告及第三人之间签订的《购房意向合同》是否需要解除。本院认��，在协商签订《杭州市房屋转让合同》过程中，原、被告均未能达成一致意见，第三人又未能促成原、被告达成一致意见，原、被告及第三人签订《购房意向合同》的目的是为了签订《杭州市房屋转让合同》，现该目的无法实现，且原、被告均要求解除《购房意向合同》，故原告要求解除原、被告及第三人之间签订的《购房意向合同》的诉讼请求合法有理，本院予以支持。二、《购房意向合同》解除后，被告是否需要支付给原告违约金。本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于在协商签订《杭州市房屋转让合同》过程中，原告提出更改首付款支付时间，被告丈夫杨永锋授权委托手续欠缺完备、第三人未及时详细告知被告签约注意事项和未从原、被告便利角���安排签约时间，导致三方未能签订《杭州市房屋转让合同》。后经协商，三方仍未达成一致意见，故《购房意向合同》的解除系原、被告及第三人三方原因导致的结果，所以原、被告均不互负赔偿责任，原告要求被告支付违约金人民币9.2万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。因原告在签订《购房意向合同》后支付给被告定金人民币2.7万元，该笔款在合同解除后被告应返还给原告。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李奎芳与被告熊瑛、第三人杭州房途房地产代理有限公司之间于2015年7月5日所签订的《购房意向合同》。二、被告熊瑛于本判决生效之日起十日内返还给原告李奎芳定金人民币27000元。三、驳回原告李奎芳其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定��期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2100元，减半收取人民币1050元，由原告李奎芳负担812元，由被告熊瑛负担238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2100元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 员 莫启荣二〇一五年十月二十六日代书记员 兰天蔚 关注公众号“”