（2015）南民初字第00338号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-02-29
案件名称
张璐诉本溪市龙园物业有限公司恢复原状纠纷案一审民事判决书
法院
本溪市南芬区人民法院
所属地区
本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张璐,本溪市龙园物业有限公司
案由
恢复原状纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十七条，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
本溪市南芬区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第00338号原告张璐，男。委托代理人教红英（原告母亲），女。被告本溪市龙园物业有限公司。法定代表人王文，该公司总经理。委托代理人胡德涛，该公司副经理。原告张璐诉被告本溪市龙园物业有限公司恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员房国双担任审判长并主审本案，人民陪审员代明勤、周丹参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张璐的委托代理人教红英、被告本溪市龙园物业有限公司的委托代理人胡德涛到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告张璐诉称：2012年，本人购买昊成嘉苑X号楼X单元X号房产，并于2012年6月开了天禧超市。在超市房前安装了卷帘门、遮阳罩、开了三米宽甬道，之前的物业和开发商也同意这么做。被告进入小区后跟我们协商把路面缩窄，本人也同意，可还没等我们自己施工，2012年9月9日半夜被告就私自将路面扒掉，9月10日被告将甬道从3米宽做成1.5米，并要求签订协议，否则被告就给停水停电使超市无法经营。在此情况下，本人就与被告签订协议，随后，被告就把卷帘门、遮阳罩拆除了，被告与我签订的协议是违法的。2015年4月12，被告将原始距住宅3米远的护栏，移建在业主窗前，砖混的小泥柱子顶在卧室正面的外墙上，并将卫生间的窗子暴露在护栏之外，为了排除外界干扰，白天也得拉上窗帘，妨碍了室内通风采光，开窗也受到限制。现请求判令：1、被告本溪市龙园物业有限公司恢复违法拆除的超市卷帘门、遮阳罩和超市甬道；2、拆除非法新建的护栏并由被告承担本案诉讼费用。原告对其诉讼请求的事实理由提供证据如下：1、购房预定书、房屋买卖协议，证明涉案房产是原告所有。协议一份，证明甬道应该允许原告使用，后来变成了绿地。照片7张，证明拆除前后及建护栏的情况。被告本溪市龙园物业有限公司对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但认为甬道建绿地是南芬区统一清理时扒掉的，不是被告建的绿地；对证据3的真实性没有异议，但改动护栏是开发商要求做的，且不影响原告房产使用。被告本溪市龙园物业有限公司辩称：原告的诉讼请求没有法律依据，不同意原告诉讼请求。2013年6月我公司进入昊成嘉苑，原告经营超市的用房属于住宅改经营用房，在房后把窗户改成门、外建台阶、私自开了3米宽甬道。业主委员会成立后，根据业主要求和物业管理相关规定，原告占用公共绿地部分应当拆除，经物业公司与业主委员会协调给原告留了1米宽的甬道，但前提是原告必须拆除卷帘门、遮阳罩，并与原告签订的协议。根据协议我公司拆除的卷帘门、遮阳罩。2015年3月，南芬区综合执法局组织对各小区的违建进行拆除时将原告使用的甬道拆除并恢复绿地。对于重新设置护栏问题，是根据开发商要求将昊成嘉苑的两个小区隔断而设置的并不影响原告房产的使用。被告本溪市龙园物业有限公司对其抗辩主张的事实理由未提供证据。经审理查明：2010年11月26日，原告张璐与董俊峰签订房屋买卖协议，原告以20.6万元的价格购买董俊峰从本溪市佳信房地产开发有限公司抹账取得的位于昊成嘉苑X栋X单元X层X号房产（建筑面积122.4平方米），后原告又与本溪市佳信房地产开发有限公司补充签订了昊成嘉苑购房预定书，原告取得该房屋后对该房产进行了改造，把房后窗户改成门，外建台阶，在公共绿化土地上建3米宽甬道，并安装卷帘门、遮阳罩，用于经营天禧超市。2013年6月，被告本溪市龙园物业有限公司接管小区物业后，根据小区业主及相关物业管理规定，被告与原告签订了协议书，协议约定“一、雨棚和卷帘门拆除；二、因自然排水你家擅自外接地面拆除；三、物业与业主委员会协商，考虑业主正在营业，给你留甬道是临时使用，不是你个人的，如果以后需要拆除你家必须无条件拆除。如张璐不经营或房屋出卖，甬道物业收回马上拆除改为绿地。四、经业主委员会同意，在公用部位绿地给你家留甬道一米宽。”被告据此，将原告超市的卷帘门、遮阳罩（雨棚）拆除，甬道宽3米改为1米。2015年3月南芬区政府组织对各住宅小区的违建进行拆除时，将原告超市前的1米宽甬道拆除并恢复绿地。2015年4月，被告根据开发商本溪市佳信房地产有限公司的要求，为将昊成嘉苑房产的两个小区隔断，将原设置的距离原告房产3米远的护栏，改动为与房产外墙相连。原告认为拆除卷帘门、遮阳罩及重新设置的护栏违法，故引起诉讼。上述事实有当事人陈述、房屋买卖协议、购房预定书、现场照片、原、被告签订的协议载卷为证，并经庭审质证，可以采信。本院认为，原告张璐作为房产所有人和使用人为了经营需要，将住房改成经营用房后，搭建卷帘门、遮阳罩、在小区公共绿化地上建设甬道，既影响小区整体美观也损害了全体业主的共同利益，其行为违反法律规定，被告作为物业管理服务企业，有权依据相关法律规定和合同约定，行使管理权，政府相关部门也有权对居民小区的乱建行为进行管理。被告新建的护栏区域并不是原告房产的专有部分，不构成对原告的侵权，原告要求被告恢复被拆除的超市卷帘门、遮阳罩和超市甬道、拆除新建的护栏，于法无据。不能予以支持。据此，应当依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告张璐承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 房国双人民陪审员 代明勤人民陪审员 周 丹二〇一五年十月二十六日书 记 员 王 璐附：本案所适用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。﹤最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释﹥第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来自