（2015）东中法民一终字第1459号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-12-21

案件名称

李家云与关养春房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

关养春,李家云

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第一百一十九条第一款

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2015）东中法民一终字第1459号上诉人（原审被告、反诉原告）：关养春。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李家云。委托代理人：许丽梅。上诉人关养春因与被上诉人李家云房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法厚民一初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年1月13日，李家云向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除双方签订的租赁合同，关养春结清所欠的费用（水费、电费等暂计152元），退出并向李家云移交承租的房屋；2、关养春立即支付拖欠的房屋租金3400元及违约金3400元（以租金每月1700元计至关养春返还房屋日起）；3、本案诉讼费由关养春承担。关养春向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、解除双方之间签订的房屋租赁合同；2、李家云支付违约金3400元、退还押金3400元、赔偿关养春制作及拆除广告费用5800元、广告效应歇业误工损失5000元／月（实际计算额以合同生效日起至解除合同退还租住房屋之日止）；3、李家云承担全部的诉讼费用。原审法院经审理查明：李家云与关养春于2014年10月28日签订房屋租赁合同，约定由关养春向李家云租用座落于东莞市厚街镇富怡花园13栋2单元2层06单位，租赁期为2014年11月1日至2016年10月31日，租金为1700元／月，用途为“住人”。关养春需于每月1日缴纳当月的租金。同时，关养春需向李家云缴纳3400元作为押金，合同期限届满后，由李家云退回给关养春。合同履行期间，关养春应按时足额缴纳租金及其他费用，如拖欠租金达7天则视为违约，押金不予退还；如李家云提前收回房屋，除退还押金外，还须赔偿关养春3400元。上述房屋租赁合同，系由房地产中介提供的格式条款，合同末段的备注处，手写约定了如下条款：“经李家云同意许可关养春在露台制作广告牌，费用及上级干涉与李家云无关”，并特别声明合同前面的条款与备注条款不一致的，以备注条款为准。合同签订后，关养春即交付了3400元押金以及第一个月的租金1700元。后关养春在案涉房屋的平台花园处设立了大型户外广告牌，但被案涉房屋所在的住宅小区的物业管理公司限期拆除。关养春提交的物业管理公司出具的整改通知书载明，关养春和李家云于2014年11月26日、28日向物业管理公司申请安装广告牌，物业管理公司的工作人员根据《业主公约》和《东莞市户外广告管理规定》等的规定，告知申请方不可安装广告牌，但2014年11月29日，广告牌安装人员不听劝告私自安装了上述广告牌。物业管理公司要求其尽快拆除，否则将组织强行拆除。通知书盖有“东莞市富怡物业管理有限公司三屯富怡花园管理处”的印章，落款日期为2014年12月2日。李家云确认关养春设立了广告牌，并被物业管理公司要求拆除的事实，但以没有收到上述整改通知书为由，不确认通知书的真实性。庭审中，双方均表示同意解除租赁合同。另查，关养春提交了两张收据，证明其分别于2014年11月28日和2014年12月6日，因制作和拆除广告牌支出了4800元和1000元，收据上盖有“东莞市厚街胜仕达工程”的印章。李家云以其并非正规发票为由不予确认。还查，李家云称关养春没有缴纳相应的水电费等，关养春则提交了案涉物业管理公司出具的收据和发票，证明其已缴纳了截至2015年1月的水费和物业管理费，并称电费是关联其银行账户，会自动划扣。至于案涉房屋的合法性，李家云提交了案涉房屋的房地产权证，拟证明其出租案涉房屋是合法的。原审法院认定以上事实的证据有：李家云提交的身份证、房屋租赁合同、客户抄表结算清单、房地产权证，关养春提交的房屋租赁合同、收据、发票联、收款收据、物业整改通知书，当事人陈述以及本案一审庭审笔录等附卷为证。原审法院认为：本案为租赁合同纠纷，双方均应遵守相应的法律法规及合同约定。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同的合法性；二、若案涉租赁合同合法有效，解除合同的原因是什么。焦点一，租赁合同中的备注条款约定李家云同意许可关养春在露台制作广告牌，现广告牌被案涉房屋的物业管理公司勒令拆除，故关养春认为李家云在明知物业管理公司会根据《业主公约》等不允许设立广告牌的情况下，仍承诺许可其设立广告牌，已构成欺诈，租赁合同属于无效合同或可撤销。原审法院对此分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项之规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同才属于无效，即使关养春的主张成立，李家云存在欺诈行为，也不存在损害国家利益的情形，案涉房屋有合法的产权证书，可依法用于出租，故案涉租赁合同已成立且有效。至于是否可撤销，则应结合双方签订以及履行合同的过程考虑。租赁合同中的备注条款的内容表明，李家云将仅作出其自己允许关养春制作广告牌的意思表示，并提示了其他相应的风险。而且，结合关养春提交的物业整改通知书，李家云也积极履行了其应有的义务，为关养春向物业管理公司申请设立广告牌。无论是合同的签订还是履行，均没有证据可以反映李家云恶意隐瞒和欺诈，故关养春主张租赁合同是可撤销合同的主张不成立。因此，案涉租赁合同是合法有效的，也不存在可撤销的情形。焦点二，双方均主张是对方违约。结合关养春在签订合同后短时间内即设立广告牌，且设立广告牌的约定作为备注条款单独列出来，并特别声明合同其他条款与之不符时以备注条款为准的事实，关养春订立合同的目的应不仅限于住人，还包括设立广告牌；李家云在合同中与关养春进行特别约定，并在合同履行过程中配合帮助申请设立广告牌，即李家云对于关养春设立合同的目的是清楚的。广告牌因物业管理公司的干预而无法设立，导致关养春订立租赁合同的目的无法实现，虽然合同中的备注条款约定“设立广告牌的费用及上级干涉与李家云无关”，但物业管理公司与李家云、关养春之间是物业管理服务合同关系，三方在民事活动中属于平等的民事主体，物业管理公司不属于上级部门，故关养春因合同目的无法实现而不缴纳租金是不应认定为违约；而李家云，虽然是出租方，但其在订立合同的时候不可能遇见在自身享有完全所有权的房屋范围内设立广告牌也要受到作为平等民事主体的物业管理公司干涉，如焦点一所述，其并不存在欺诈，也不应认定为违约。案涉租赁合同无法履行系由于双方均不可预见作为平等民事主体的物业管理公司的干预，不能将之归因于合同的任何一方。现双方诉请对方承担相应的违约金，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，现双方均已提出解除合同的诉讼请求，并在庭审中一致同意解除合同，故原审法院对此予以确认，认定案涉租赁合同已于庭审之日（2015年3月24日）解除。租赁合同虽然解除，但关养春已实际使用了案涉房屋，李家云也履行了交付房屋的义务，故关养春应将案涉房屋交还给李家云，并支付合同解除前（即2014年12月至2015年3月24日）的租金6409元（1700元／月×（3月＋24天÷31天）＝6409元］，并参照1700元／月的标准计算房屋占有使用费，直至房屋实际移交给李家云之日止。而李家云收取了关养春的押金3400元，现因不可归因于双方的原因而导致合同解除，应予退回，双方互负的债务相抵后，关养春应向李家云支付租金3009元，并按照1700元／月的标准计算房屋占有使用费直至房屋实际移交之日止。至于关养春制作和拆除广告的费用，根据合同中备注条款的约定，应当由关养春自行承担，其诉请由李家云承担，原审法院不予支持；而缺少广告效应造成的损失，现没有证据证明损失的存在，关养春应承担举证不能的不利后果，退一步说，即使损失真实存在，如前所述，案涉合同无法履行并非由于合同各方的过错，关养春要求李家云承担的损失，没有依据，原审法院不予支持。另，李家云诉请的水费、电费和物业管理费，系关养春在占有使用案涉房屋过程中与第三人因其他合同关系而产生的，在李家云没有发生实际垫付的情况下，原审法院不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决：一、确认李家云与关养春之间的房屋租赁合同已于2015年3月24日解除；二、限关养春于判决发生法律效力之日起三日内向李家云交还案涉房屋；三、限关养春于判决发生法律效力之日起三日内向李家云支付租金3009元，并按照1700元／月的标准支付房屋占有使用费至实际交还案涉房屋之日止；四、驳回李家云的其他诉讼请求；五、驳回关养春的其他诉讼请求。本案一审诉讼费145元，其中本诉受理费25元，反诉受理费120元，由李家云承担10元，关养春承担135元。上诉人关养春不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）经关养春向案涉房屋物业公司了解，每个业主都必须签订《业主公约》，该公约约定房屋是不能制作广告，双方协商时李家云也认可其签订过业主公约。李家云明知案涉房屋不能制作广告牌仍签订案涉合同约定同意关养春在阳台制作广告牌，构成欺诈及违约，李家云应赔偿关养春制作和拆除广告牌的费用。（二）关养春租赁案涉房屋的目的不仅是住人，还希望制作广告产生相关广告收益，该收益虽然没有证据证明，但损失客观存在，可由法院指定鉴定机构进行评估鉴定。据此，请求本院：1、认定李家云违约。2、改判原审判决第三项，判决李家云赔偿关养春制作和拆除广告费用损失5800元及相应广告收益损失，并责令李家云退还已收的一个月租金1700元和合同保证金3400元，支付违约金3400元。3、本案诉讼费由李家云承担。被上诉人李家云答辩称：（一）李家云仅仅是不反对关养春在阳台制作广告牌，并非关养春一定能够安装广告牌，而且李家云也没有这样的权利。（二）关养春称李家云早就知道不能制作广告牌仍然与其签订合同，不符合事实，在签订时，李家云不清楚能否制作广告牌，更没有与物业签订相关协议。（三）不能制作广告牌是因关养春违反相关规定造成，与李家云无关。（四）关养春诉求的损失没有证据证明，与本案没有关联性。（五）李家云对原审判决的押金不服，但李家云没有上诉。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，关养春二审提交录音资料，拟证明2015年1月5日双方协商过程，李家云对上述证据不予确认。再查明，双方均确认关养春于2015年5月5日将案涉租赁物交还给李家云。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉租赁物取得了房地产权证，双方就案涉租赁物签订的合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对关养春上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：李家云是否存在违约。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据案涉合同的内容以及双方的陈述可知，李家云是清楚知悉关养春租赁案涉房屋的目的是住人和制作广告牌，其在案涉合同备注条款约定同意案涉房屋阳台给关养春制作广告牌，则李家云应按照合同约定的用途提供可以制作广告牌的阳台给关养春使用。其次，李家云作为案涉房屋的产权人，案涉房屋所在小区的《业主公约》对其依法产生约束力，李家云主张其不清楚《业主公约》的内容，但其并未提供任何证据予以证明，且合同约定设置广告牌的阳台属于二楼平台花园，直接面对小区外面，并非室内阳台，李家云在清楚关养春的合同目的的情况下，在签订合同前完全可以通过询问物业管理公司的方式了解该平台花园是否可以设置广告牌，故本院对李家云称其不清楚案涉平台花园不能设置广告牌的主张不予采信。现因在平台花园设置广告牌违反了《业主公约》和《东莞市户外广告管理规定》导致不被允许，李家云无法提供符合合同约定用途的阳台给关养春使用，已经构成了违约。关于违约赔偿问题。关养春主张李家云赔偿违约金3400元，但双方合同约定李家云提前收回房屋才需赔偿3400元给关养春，关养春主张3400元违约金不符合合同约定。而根据《整改通知书》的内容，关养春在物业管理公司明确告知其不能安装广告牌的情况下，仍私自安装广告牌，由此导致制作和拆除费用的损失，该部分损失为关养春自行扩大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，该部分的费用不应由李家云承担。关养春主张的广告效应歇业误工损失属于其举证的范围，其二审申请进行鉴定没有依据，本院不予准许。关养春并未举证证明该损失有实际发生，本院不予支持该部分费用。虽然李家云存在违约行为，但平台花园仅是案涉租赁物的一部分，且是室外部分，关养春租赁案涉房屋的目的除了制作广告牌外，还包括住人，关养春也实际使用了案涉房屋，关养春理应支付相应的租金，故关养春以李家云未提供可以设置广告牌的阳台为由拒付租金没有依据。鉴于关养春无法在平台花园设置广告确会对其使用租赁物产生影响，本院酌情认定关养春每月需支付的租金标准为1500元，双方均确认关养春于2015年5月5日将案涉租赁物交还给李家云，故关养春仍应支付2014年12月至2015年5月5日的租金共计7750元（1500元／月×（5个月＋5天÷30天）］给李家云。鉴于李家云对原审法院认定其返还押金3400元给关养春没有提出上诉，视为其认可原审判决结果，故李家云需向关养春退还押金3400元。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。关养春的上诉主张部分有理，对其有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法厚民一初字第194号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法厚民一初字第194号民事判决第二、四、五项。三、变更广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法厚民一初字第194号民事判决第三项为：限关养春于本判决发生法律效力之日起三日内向李家云支付租金7750元。四、限李家云于本判决发生法律效力之日起三日内向关养春退回押金3400元。五、驳回李家云的其他诉讼请求。六、驳回关养春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费145元，由李家云承担25元，关养春承担120元。二审受理费50元，由李家云承担10元，关养春承担40元。本判决为终审判决。审　判　长　　黎淑娴代理审判员　　杨　浩代理审判员　　冯婉娥二〇一五年十月二十六日书　记　员　　梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第12页共13页搜索“”