（2015）穗中法民五终字第4719号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-31
案件名称
龙国辉与广东工程建设监理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东工程建设监理有限公司,龙国辉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4719号上诉人（原审被告）：广东工程建设监理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：毕德峰，总经理。委托代理人：王丰平，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙国辉，住广州市越秀区。委托代理人：程雷，广东卓信律师事务所律师。委托代理人：李莉，广东卓信律师事务所律师。上诉人广东工程建设监理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：1995年8月30日，广州粤兴房地产开发有限责任公司（为乙方，以下简称粤兴公司，法人代表梁某）与广东省龙川县建筑工程公司（为甲方，以下简称“龙川县建筑工程公司”）签订《集资统建合同》，其中内容为：甲方经市规划，房管部门批准，在广州市东华东路前鉴通津35-67号兴建宿舍回迁房，由于甲方资金不足，该建筑物部分单位采用集资统建方式进行兴建，经双方商定，乙方委托甲方用全包干形式承包住宅楼的所有手续，施工建造工程，同意订立如下条款：一、建房地点，广州市东华东路前鉴通津35-67号9层住宅楼，单元：八楼西南向02房1套（一厅二房）总建筑面积共88.58平方米（按竣工核实的建筑面积为准，公用面积摊分，阳台按50%计算）；二、合作建房费及付款方法，乙方按建筑面积每平方米5585.69元投入，作为甲方总包费用，乙方签订合约同时，每套交付订金30000元，十日内即付楼款95%（即470041元，包含定金在内），余5%在交付使用前全部付清；三、甲方负责承包该住宅楼的所有手续，施工建造工程，负责代乙方办理“房屋产权”的手续，房屋产权按照广州市房管局的有关规定办理，但房产工本费由乙方负责；四、交付使用时间1996年3月；……十二、本合同一式五份，双方各执一份，公证部门一份，华丽房地产开发公司业务部一份等。合同的抬头甲方记载为“甲方：广东省工程监理工程公司、龙川县建筑工程公司（称甲方）”，但合同落款处无广东工程建设监理有限公司的盖章签字。粤兴公司于1995年9月5日支付了房款470041元，上述款项收据盖有“广州市天河新东方置业发展公司财务专用章”印章。1998年10月12日，广东粤银联营房地产开发有限公司、梁某共同向广东工程建设监理有限公司（原称广东工程建设监理公司）出具书面表示：我公司原与龙川县建筑工程公司于1995年8月30日签订的集资统建合同是梁某签的，现改为直接由龙国辉本人与贵公司签；今后尾数（余款）、发票、产权证等都写龙国辉的名字和龙国辉负责。粤兴公司盖章予以确认，并作出《关于签署﹤集资统建合同﹥的情况说明》称上述书面落款使用的广东粤银联营房地产开发有限公司公章与粤兴公司的名，该两公司当时是一套人马两个牌子运作，两公司印章具有同等法律效力。1998年10月13日，龙国辉（为乙方）与广东工程建设监理有限公司（为甲方）签订《合同》，内容为：甲方经批准在广州市东华东路前鉴通津35-67号地段兴建宿舍楼，该楼已于1997年2月完成主体和装修工程，现尚欠水电未通；由于种种原因，乙方通过原广州市天河新东方置业发展公司（以下简称“新东方置业公司”）／广东省华丽房地产开发公司（以下简称“华丽房地产开发公司”）／龙川县建筑工程公司集资购买了上述甲方房屋一套，现根据市建委穗建开（1997）225号文精神，双方经过充分协商，签订本合同；乙方出资购买甲方上述大楼802房，建筑面积88.58平方米；乙方原购买该房总价格494780元，其中已付款470041元（以上述新东方、华丽、龙川三家公司之一家开出的收据为准），未付款24739元；产权按市建委和国土房管局的有关精神办理，由甲方负责申报，所需费用按市房管局办理产权证的有关规定，该由乙方负责的费用（如契税、印花税、签证费和测量费等）由乙方支付；本合同是根据政府及有关主管部门的指示精神，以乙方原与新东方置业公司／华丽房地产开发公司／龙川县建筑工程公司签订的《内部认购合同》为基础，经双方协商后签订的。本合同签订后，《内部认购合同》作本合同附件，共同执行等。2000年12月28日，龙国辉向粤兴公司支付了“购买广州市东山区前鉴通津35号802房公有住房款”39536.52元。粤兴公司向龙国辉出具了《房屋使用权证》，其中载明上述房屋权利人为龙国辉，公司已将该房屋转让给龙国辉，放弃对该房屋的所有权。2006年6月21日，龙国辉向广东工程建设监理有限公司补缴房款13964元。另查明，1994年5月26日，广东工程建设监理有限公司（为甲方）与龙川县建筑工程公司（为乙方）签订《合作兴建职工住宅楼协议书》，内容为：甲方经批准在东华东路前鉴通津35-67号规划用地704平方米，以兴建职工住宅楼，经与乙方协商合作兴建；甲方义务，提供经批准的建设用地704平方米，以甲方名义报建，提供有关证明、介绍信、委托书及其他有关文件，协助乙方办理报建等；住宅楼建成后，其中的1-3层用于安置回迁户，住宅第六层归甲方所有，该层建筑面积应不少于400平方米，少于400平方米，则应在第五层补足；其余部分楼层归乙方所有，属乙方所有的楼层如需办理产权契证，由甲方出具有关证明，协助乙方办理，所需费用由乙方支付等。1996年8月15日，龙川县建筑工程公司向广东工程建设监理有限公司作出《证明》，内容为：兹有我公司与贵公司合作建东川路前鉴通津35-67号住宅楼，根据合同要求及8月12日会议精神纪要，请贵公司根据我司的分配房方案给予永久使用证明书；附《龙川县建筑工程公司分配前鉴通某住户明细表》。附件《东川路前鉴通某集资住户明细表》其中载明，购房人粤兴公司认购房号802，面积88.83平方米。1996年8月20日，广东工程建设监理有限公司和龙川县建筑工程公司共同出具《住房分配证明书》，内容为：根据广东工程建设监理公司与龙川县建筑工程公司签订的“合作兴建职工住宅楼协议书”（东华东路前鉴通津35-67号回迁住宅楼）第3.3款规定，同意在属龙川县建筑工程公司所有的范围内的分房方案，即住宅楼八楼802房（自编号）西南向，建筑面积88.83平方米（最后以核准面积为准），给梁某住户永久使用。2005年10月17日，广东工程建设监理有限公司取得越秀区东华东路前鉴通津35号（601-607房除外）的《广州市房地产权属证明书》。2010年2月10日，广东省住房和城乡建设厅向杨爱娴等公民作出粤建办房函（2010）67号《关于杨某等公民信访事项的复函》，内容为：关于广州市东华东路前鉴通津的房屋多年未能办理房产证问题，经了解核实，答复如下：广州市东华东路前鉴通津35号住宅楼是广东工程建设监理有限公司（原广东工程建设监理公司）于1993年3月征地，并于1994年5月与龙川县建筑工程公司合作兴建的职工住宅楼。龙川县建筑工程公司单方面与广州市天河新东方置业公司、广东省华丽房地产公司以集资建房的名义对外销售24个单元住房。广州市国土房管局于2005年根据广州市政府及有关部门处理“新东方”案的精神和该项目的职工住宅性质，向广东工程建设监理有限公司办理了房地产权属初始登记。目前，回迁户和广东工程建设监理有限公司房改职工的房屋基本已办理房地产权证，并有一户集资建房户与该公司共同承担相关办证税费后顺利办理了房地产权证。据了解，前鉴通某35号住宅楼属职工住宅楼性质，集资建房户是在售房单位没有合法售房资格的情况下签订集资建房协议或房屋销售协议，广东工程建设监理有限公司未曾在上述协议中签字盖章。另外，广东工程建设监理有限公司已多次向税务等部门寻求税费减免等特殊政策，以解决房屋交易过户问题，但未获支持。目前广东工程建设监理有限公司提出参照已办证的集资建房户的做法，分期分批解决余下集资建房户办证问题。建议你们与广东工程建设监理有限公司本着互谅互让、求同存异的原则，友好协商解决办证问题。如协商不成，可循司法途径解决。因本案纠纷，龙国辉于2014年12月22日向原审法院起诉，请求判令广东工程建设监理有限公司为龙国辉办理位于广州市越秀区东华东路前鉴通津35号802房的产权过户登记手续，将该房屋登记在龙国辉名下。一审期间，广东工程建设监理有限公司答辩称：同意龙国辉的诉讼请求，同意协助龙国辉办理产权过户手续，但广东工程建设监理有限公司并非卖方，办证所产生的费用不应由广东工程建设监理有限公司承担，应由龙国辉及龙川县建筑工程公司共同承担，该由买方承担的费用应由买方承担，应由卖方承担的费用应由龙川县建筑工程公司或其他公司承担。原审法院认为：广州市越秀区东华东路前鉴通津35号802房原是粤兴公司向龙川县建筑工程公司购买，后转由龙国辉购买所得的房产。虽然该房产不是直接向广东工程建设监理有限公司购买的，但鉴于广东工程建设监理有限公司与龙川县建筑工程公司签订《合作兴建职工住宅楼协议书》约定由广东工程建设监理有限公司负担协助办理涉讼房屋产权契证的义务，其后广东工程建设监理有限公司与龙国辉签订《合同》也约定由广东工程建设监理有限公司负担办理涉讼房屋产权证的义务，以及结合涉讼大楼现只初始确权在广东工程建设监理有限公司名下的情况，龙国辉要求广东工程建设监理有限公司为其办理上述房屋的产权过户登记手续，合法合理，广东工程建设监理有限公司亦予以同意，原审法院对此予以照准。至于办理上述产权过户登记手续产生的由卖方承担的费用，如广东工程建设监理有限公司认为应由龙川县建筑工程公司或其他公司承担，可另循合法途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款的规定，作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，广东工程建设监理有限公司协助龙国辉到房管部门办理广州市越秀区东华东路前鉴通津35号802房的产权过户登记手续（登记在龙国辉名下）。一审案件受理费100元，由广东工程建设监理有限公司负担。判后，上诉人广东工程建设监理有限公司不服，向本院提起上诉称：（一）原审法院未追加龙川县建筑工程公司、华丽房地产开发公司和新东方置业公司作为本案第三人参加诉讼不当。我公司并非《集资统建合同》的相对人，我公司与龙川县建筑工程公司合作建房，后龙川县建筑工程公司私自将项目转由新东方置业公司、华丽房地产开发公司开发经营，并由新东方置业公司、华丽房地产开发公司收取龙国辉的购房款。期间，龙川县建筑工程公司与新东方置业公司、华丽房地产开发公司存在合作合同关系，上述公司是本案的办证义务人，原审法院未追加上述公司作为第三人参加诉讼不当。（二）原审判决我公司独立承担办证义务，相应巨额费用转由我公司承担，损害我公司的权益。根据我公司与龙川县建筑工程公司的约定，涉讼房屋的办证费用由龙川县建筑工程公司承担；根据我公司与龙国辉的约定，龙国辉与龙川县建筑工程公司、新东方置业公司、华丽房地产开发公司的合同共同执行。原审法院没有查明龙川县建筑工程公司与新东方置业公司、华丽房地产开发公司之间的约定，就无法确定协助办证义务以及办证费用应由哪家公司承担，如果该三家公司约定由新东方置业公司、华丽房地产开发公司承担，则我公司无需履行协助办证义务和承担费用。为此，请求撤销原审判决，发回重审。被上诉人龙国辉答辩称：不同意广东工程建设监理有限公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审法院查明的事实均有相关证据证实，双方当事人亦无异议，本院予以确认。本院认为：关于广东工程建设监理有限公司应协助龙国辉办理涉讼房屋广州市越秀区东华东路前鉴通津35号802房的产权过户登记手续问题，原审判决已作充分评述，本院予以认同。鉴于广东工程建设监理有限公司与龙川县建筑工程公司签订《合作兴建职工住宅楼协议书》，约定由广东工程建设监理有限公司负担协助办理涉讼房屋产权契证的义务，广东工程建设监理有限公司与龙国辉签订的《合同》也约定由广东工程建设监理有限公司负担办理涉讼房屋产权证的义务，且目前涉讼房屋已确权于广东工程建设监理有限公司名下，故原审法院判令广东工程建设监理有限公司协助龙国辉办理涉讼房屋的产权过户登记手续，并无不当，本院予以维持。龙川县建筑工程公司、新东方置业公司、华丽房地产开发公司与广东工程建设监理有限公司之间的法律关系，不影响广东工程建设监理有限公司履行协助龙国辉办理涉讼房屋产权过户登记的义务，龙川县建筑工程公司与新东方置业公司、华丽房地产开发公司并非本案的必要共同诉讼参与人。广东工程建设监理有限公司以原审法院未追加上述三家公司作为第三人参加诉讼为由请求发回重审，理据不足，本院不予支持。至于广东工程建设监理有限公司协助办理产权过户登记手续所产生的费用，如其认为应由上述三家公司承担，可循合法途径另行主张。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决适当，本院予以维持。上诉人广东工程建设监理有限公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由上诉人广东工程建设监理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 穆 健审 判 员 张燕宁代理审判员 黄春成二〇一五年十月二十六日书 记 员 党春婷 关注公众号“”