（2015）邓法民一初字第134号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-04
案件名称
河南鸿杰房地产开发有限公司与冀先菊商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
邓州市人民法院
所属地区
邓州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南鸿杰房地产开发有限公司,冀先菊
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2015）邓法民一初字第134号原告：河南鸿杰房地产开发有限公司（住所地：邓州市北环路与东一环路交叉口西30米路南）。法定代表人：王基华，该公司董事长。委托代理人：杨显军，河南三贤律师事务所律师（执业证号14113199210823907）。被告：冀先菊，女，生于1974年10月17日，汉族。原告河南鸿杰房地产开发有限公司（以下简称鸿杰公司）与被告冀先菊为商品房销售合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告鸿杰公司的法定代表人王基华及其委托代理人杨显军，被告冀先菊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿杰公司诉称：2014年1月1日及4月24日，被告冀先菊与原告签订《商品房买卖合同》两份，合同约定原告将其开发的“鸿杰第一城”楼盘一期第8幢1、2层1号商业用房售于被告。其中1层1号商业用房建筑面积为555.9平方米，每平方米单价17281.52元，价款9606796元。2层1号商业用房建筑面积为655.27平方米，每平方米单价5145.36元，价款3371599元。被告选择了银行按揭付款方式，1层1号商业用房首付4806796元，贷款4800000元。2层1号商业用房首付1691599元，贷款1680000元。在合同中同时约定逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，并规定了其他条款。同日双方在补充协议中约定，因买受人的原因不能办理银行按揭或银行不能发放贷款的，买受人未在7日内作出退房或选择一次性付款的，“对银行按揭部分由买受人向出卖人按10年期银行贷款利率支付利息”。合同订立后，被告按约支付了首付款，下欠房款被告分别于2014年5月19日、7月1日在邓州工商银行办理了按揭贷款手续。2014年6月至8月期间，被告三次共归还银行贷款本息计130721.48元。后被告因故无法继续归还银行贷款，导致合同无法继续履行，现起诉要求：一、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；二、被告按合同约定从2014年10月14日对银行按揭部分6480000元按10年期贷款利率支付利息至合同解除之日止；三、被告按应付款6480000元的2%向原告支付违约金；四、被告在结清上述款项后，原告退还被告已交付的首付款；五、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，向法庭提交下列证据：1、营业执照、组织机构代码证、商品房预售许可证，用以证明原告的基本信息情况；2、冀先菊身份证复印件一份，用以证明被告的身份信息情况；3、商品房买卖合同、个人购房借款担保合同各一份，用以证明被告未履行合同义务，已构成违约，应解除合同；4、收款收据及及银贷凭据一组，用以证明被告的已付款情况；5、银行还贷情况说明及贷、还款手续一组，用以证明银行终止按揭贷款给原告造成的经济损失情况。被告冀先菊辩称：其未能履行合同的原因是由于从2014年8月2日起被司法机关采取强制措施，人身失去自由，无法履行合同，故不存在任何人为或故意违约的行为，对于这种出于意志外原因的特殊情况，被告不能简单地以解除合同的方式来解决问题；由于其购置的一楼商铺一半已装修使用，二楼、三楼正在装修，生活住宅也已入住，且2014年全年物管费也已交齐，故双方应本着友好协商的态度来妥善处理剩余欠款问题，可以考虑用商铺租金来抵偿购房款的意见，或在司法机关解除对自己的人身自由限制后，一次性还清全部房款。被告冀先菊未向法庭提交证据。以上原告提交的第1、2、4、5组证据，被告没有异议，合议庭予以认定；原告提交的第3组证据，被告对其真实性没有异议，但对其证明方向提出异议，认为自己没有违约的主观故意，不构成违约，故不应解除合同。对此，将在判决评理部分予以评述。经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：2014年1月1日及4月24日，被告冀先菊与原告签订《商品房买卖合同》两份，合同约定原告将其开发的“鸿杰第一城”楼盘一期第8幢1、2层1号商业用房售于被告。其中1层1号商业用房建筑面积为555.9平方米，每平方米单价17281.52元，价款为9606796元。2层1号商业用房建筑面积为655.27平方米，每平方米单价5145.36元，价款为3371599元。被告选择了银行按揭付款方式，1层1号商业用房首付4806796元，贷款4800000元。2层1号商业用房首付1691599元，贷款1680000元。2014年4月22日及6月11日，被告冀先菊作为借款人，原告鸿杰公司作为连带责任保证人，以所购商铺为抵押物，与中国工商银行股份有限公司邓州支行签订两份《个人购房借款担保合同》两份。被告冀先菊分别向中国工商银行股份有限公司邓州支行借款4800000元、1680000元用于购买涉案房屋，借款期限均为10年。原告鸿杰公司对被告冀先菊所欠银行的全部贷款本金、利息、罚息及其他应付费用承担连带保证责任。2014年5月19日及7月1日，银行按照合同约定分别将4800000元、1680000元转入原告鸿杰公司的账户。2014年6月19日及7月19日，被告冀先菊归还4800000元按揭贷款的本息117427.78元；8月1日，被告冀先菊归还1680000元按揭贷款的本息13293.7元。8月2日，被告冀先菊因涉嫌刑事犯罪被司法机关采取强制措施，之后便未继续向银行还款。后银行向保证人原告鸿杰公司发出催款通知，并分别于2014年8月21日、9月19日、10月13日从原告的保证金账户上扣划67000元、79500元、21000元用于还贷。10月8日，银行向原告鸿杰公司发出提前归还贷款通知，认为冀先菊已无还款能力，要求保证人履行保证义务，提前归还贷款。后鸿杰公司于10月14日向中国工商银行股份有限公司邓州支行一次性还清被告冀先菊剩余借款本金6348120.08元，利息31777.98元。现查明，商品房买卖合同第七条规定了买受人逾期付款的违约责任，即：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1中方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同附件四补充协议第2条规定：“若因买受人证件不齐或不符合规定等原因不能办理银行按揭或银行不能发放贷款时，买受人同意在出卖人发出通知后七日做出如下选择：（1）选择一次性付款方式，并在十日内向出卖人支付剩余房款。（2）买受人选择退房，出卖人于30个工作日内将所收房款退还买受人（但要扣除买受人本合同价款的5%违约金）。（3）若买受人未在约定的七日内做出选择，应从出卖人发出通知的第八日起对银行按揭部分由买受人向出卖人按10年期银行贷款利率支付利息，且出卖人有权单方面解除合同。”另查明，2015年9月8日南阳市宛城区人民法院以冀先菊犯非法吸收公众存款罪一审判处其有期徒刑八年，并处罚金400000元。本院认为：原告鸿杰公司与被告冀先菊签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力，双方应当遵照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，由于被告冀先菊涉嫌刑事犯罪经济状况陷入恶化，拖欠多期按揭贷款不能支付，导致原告鸿杰公司作为保证人不得不代被告向银行履行全部债务，此时被告冀先菊拖欠鸿杰公司的购房款达合同整体应付款的一半不能履行。在此情况下，原、被告的合同目的已不能够实现。又根据双方买卖合同的相关条款约定的内容，解除合同的条件已经成就，故原告要求解除合同的主张，应当予以支持。关于原告要求被告对银行按揭部分按10年期贷款利率支付利息的要求，由于合同附件四补充协议规定的前提是“若因买受人证件不齐或不符合规定等原因不能办理银行按揭或银行不能发放贷款时”，而本案显然不属于这种情况，故该项诉请不能得到支持。但是作为按揭贷款保证人的原告已将贷款余欠利息包括罚息部分支付给银行，所以其向被告冀先菊进行追偿，符合法律规定，应予支持。原告鸿杰公司收到银行支付的房款为6480000元，其后又向银行归还了6547398.06元，其额外支出的67398.06元部分，应由被告冀先菊承担。关于原告主张违约金的诉讼请求，由于本案被告存在明显的即期违约行为，即使存在一定的客观因素，但并不能因此而免除被告的违约责任。商品房买卖合同第七条规定了买受人逾期付款的违约责任，即买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约，故被告应向原告支付违约金129600元。为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南鸿杰房地产开发有限公司与被告冀先菊于2014年1月1日及4月24日签订的两份商品房买卖合同；二、被告冀先菊支付给原告河南鸿杰房地产开发有限公司违约金129600元，支付给原告河南鸿杰房地产开发有限公司垫付款67398.06元；原告河南鸿杰房地产开发有限公司退还给被告冀先菊购房款6498395元。上述款项互相抵扣后，原告河南鸿杰房地产开发有限公司还应退还给被告冀先菊6301396.94元，上述款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67136元，由被告冀先菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院，如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 常 新审 判 员 程传阳人民陪审员 谷 川二〇一五年十月二十六日书 记 员 唐 华 关注公众号“”