（2015）清中法民二终字第526号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-09-13

案件名称

周晓彤与清新县万润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周晓彤,清新县万润房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2015）清中法民二终字第526号上诉人（原审原告）：周晓彤，女，汉族，现住清远市清新区。委托代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。委托代理人：朱绍敏，广东法行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清新县万润房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：黄广生，总经理。委托代理人：廖强，广东平正信诚律师事务所律师。上诉人周晓彤因与被上诉人清新县万润房地产开发有限公司（以下简称万润地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2014）清新法民二初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年3月1日，周晓彤与万润地产公司签订《广东省商品房买卖合同》。第一条约定周晓彤的联系地址：清远市清新区环城中路××号××花园××座××梯××房，联系电话：136××××1102；第三条约定周晓彤购买位于清新区太和镇环城中路××号××幢××梯××房为预售商品房，房屋建筑面积127.06平方米，套内面积107.51平方米，分摊面积19.55平方米；第四条约定房屋总金额465000元；第六条约定周晓彤在签订合同当日一次性支付购房款支付465000元（含定金）；第八条约定万润地产公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付使用。下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，万润地产公司可据实予以延期：（1）若遭不可抗力，且万润地产公司在发生之日起30日内告知周晓彤的；（2）如遇到市政规划变更，房屋在建设过程中特别异常天气；（3）房屋建设中的重大设计变更；（4）房屋在建设过程中的市政工程施工；第九条约定万润地产公司如未按合同规定的期限将该商品房交付周晓彤的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万润地产公司按日向周晓彤支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，周晓彤有权解除合同。周晓彤解除合同的，万润地产公司应当自周晓彤解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.1％向周晓彤支付违约金。周晓彤要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万��地产公司按日周晓彤向支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，万润地产公司应当书面通知周晓彤办理交付手续。双方进行验收交接时，万润地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、和《住宅使用说明书》，万润地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，周晓彤有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由万润地产公司承担。第十六条约定万润地产公司的保修责任：周晓彤购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。万润地产公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，万润地产公司应当履行保修义务。合同附件四《合同补充协议》第一条约定，合同双方保证填写的通信地址准确，并能通邮，且双方的相互通信地址以此为准。任何一方地址改变，应立即以挂号邮件通知对方，如任何一方提供的通信地址不准确或不能通邮，造成邮件投递错误或延误，视为已通知对方，由此产生的一切责任由其负责。本合同及补充协议规定休息日或节假日后第一日为期限届满日；第4条约定：若周晓彤在接到万润地产公司的《入住通知书》后，无正当理由，不前来办理交接手续或拒绝在《房屋交接书》上签字，可以认定为“由于周晓彤的原因，未能按期交付。”如果周晓彤没有收到万润地产公司的《入住通知书》，周晓彤应按合同第八条约定的交付期限到物业管理处办理收楼手续。合同签订后，周晓彤按约定共向万润地产公司支付了购房款465000元。2013年12月30日，万润地产公司组织了施工单位、勘察单位、设计单位和监理单位对涉案房屋建筑工程和市政基础设施工程峻工验收，验收意见为合格。2014年1月6日，清远市清新区建筑质量监督检测站确认涉案房屋工程具备竣工验收备案条件。1月7日，万润地产公司办理竣工验收备案手续。2014年2月26日，万润地产公司以EMS特快专递的形式向周晓彤寄出收楼通知书。EMS特快专递载明：收件人周晓彤，地址：清远市清新县环城中路××号××花园××座×梯××，联系电话：136××××1102。2014年2月27日，清新县邮政物流公司妥投上述邮件。后周晓彤没有办理房屋的交接手续。2014年4月中旬开始，周晓彤多次向万润地产公司反映，涉案房屋出现渗水等质量问题。对此，万润地产公司进行多次维修补漏。2014年12月16日，周晓彤向原审法院提交一份清远市清新��建筑工程质量监督检测站关于清新区御景豪庭F1-1801单元质量检查情况函件载明：2014年9月5日，周晓彤向清新区住建部门房屋管理股和质监站反映涉案的房屋存在渗水等质量问题。2014年9月22日，万润地产公司进行修整，9月27日完成后经5天时间蓄水至今暂未发现有渗水现象。原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。万润地产公司与周晓彤签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于房屋的交付。根据合同第八条约定万润地产公司应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付周晓彤使用。涉案的房屋于2013年12月30日峻工验收合格，2014年1月7日办理了备案手续。2014年2月27日，清新县邮政物流公司妥投了万润地产公司寄给周��彤的收楼通知书，应视为万润地产公司将验收合格的商品房交付周晓彤使用。周晓彤诉称万润地产公司至今没有将验收合格的商品房交付，不予支持。三、关于合同的解除。1、万润地产公司没有依照合同约定于2013年12月31日前将竣工验收合格的涉案房屋交付，是违约行为。2014年2月27日，万润地产公司将涉案的房屋交付周晓彤时，未达到合同第九条（2）约定解除合同的条件。2、房屋出现渗水等质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定以及第十三条关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。��付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，周晓彤没有提交证据证明涉案房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响正常居住，且房屋经万润地产公司修复已经不再影响居住。综上所述，周晓彤请求解除合同，万润地产公司退还购房款、契税、维修基金及支付利息，应不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关��民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告周晓彤诉讼请求。本案受理费9150元（原告周晓彤已预交），由原告周晓彤负担。原审宣判后，周晓彤不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、涉案房屋存在质量问题，严重影响正常居住使用，上诉人拒绝接收房屋。原审判决认定被上诉人已将验收合格的商品房交付给上诉人使用，没有事实和法律依据，应依法予以纠正。二、被上诉人未能在合同约定的期限内向上诉人交付质量合格的房屋，上诉人委托律师向被上诉人发出解除合同的律师函，涉案合同自通知到达被上诉人时解除，但原审判决对上诉人依法行使解除权的诉求不予支持，没有事实和法律依据，应依法撤销。三、上诉人要求被上诉人退还购房款、契税、维修基金及支付利息，事实清楚，证据充分，应予支持。被上诉人万润地产公司答辩称：涉案房屋经竣工验收合格，并经建设部门验收备案，符合合同约定的交楼条件，且已通知上诉人收楼。上诉人提出的渗水问题，并非房屋主体结构不合格，也非严重质量问题影响正常居住使用，不属于法律规定或合同约定的解除合同的理由。被上诉人已按照规定承担了保修义务，已经对渗水处维修完毕。被上诉人一审时只是确认收到解除合同的通知，没有确认合同解除。上诉人应缴纳的税费交给了相关部门，无法退款。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法��应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人周晓彤的上诉请求进行审理。关于涉案《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。本案中，周晓彤以万润地产公司未能在合同约定期限内交付质量合格的房屋为由，请求解除合同。《商品房买卖合同》约定万润地产公司应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付周晓彤使用。根据查明的事实，涉案房屋于2014年1月7日办理竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。万润地产公司于2014年2月27日通过EMS特快专递向周晓彤邮寄送达《收楼通知书》。此时距《商品房买卖合同》约定的交楼最后期限未超过90日，尚未达到合同第九条（2）约定解除合同的条件。至于涉案房屋出现渗水等质量问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。由此可知，买受人只有在房屋存在的严重质量问题足以影响房屋的安全居住使用的情况下才可拒绝收房，在未出现严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担的是修复的责任。本案中，万润地产公司对涉案房屋存在的渗水问题进行过多次修整，而且清远市清新区建筑工程质量监督检测站检测确认涉案房屋于2014年9月22日修整后经5天时间蓄水未发现有渗水现象。据此，周晓彤主张涉案房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用，其有权拒绝收楼并要求解除合同的主张，理由不成立。原审判决对周晓彤要求解除合同的请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，周晓彤的上诉主张理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9150元，由周晓彤负担。本判决为终审判决。审　判　长　　肖惠文审　判　员　　巢忠文代理审判员　　余允添二〇一五年十月二十六日书　记　员　　冯敏静相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”