（2015）长中民三终字第05295号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-17
案件名称
张孝前与杨福建、卢永梅等合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨福建,卢永梅,张孝前,杨海波
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第05295号上诉人（原审被告）杨福建。上诉人（原审被告）卢永梅。被上诉人（原审原告）张孝前。委托代理人刘玲玲，湖南琼武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨海波。上诉人杨福建、卢永梅因与被上诉人张孝前、杨海波合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第02679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年6月1日，杨福建与蒋根林签订《房屋租赁合同书》，合同约定：蒋根林将位于活力康城C、D栋110号门面出租给杨福建用于经营保健食品，杨福建也保证租赁物仅用于保健食品；租赁期限为3年，自2011年6月1日至2014年6月1日，杨福建在租赁期限内按半年度24000元标准支付租金，每期租金须在6月1日和12月1日支付下期租金；杨福建向蒋根林交纳房屋租赁保证金5000元，合同期满后，蒋根林将房屋租赁保证金退还给杨福建；第五条第3点约定在租赁期内，杨福建不享有转让权；蒋根林在合同落款处注明：合同期满后同等条件杨福建有优先权租用（除自己要做生意外）。合同签订后，杨福建与卢永梅在该租赁房屋合伙经营保健食品。2013年5月8日，杨福建、卢永梅与杨海波签订《门面转让协议书》，协议约定：杨福建、卢永梅将活力康城C、D栋110号门面转让给杨海波经营米粉店，转让费为50800元；门面租金为每月4000元，每个季度由杨海波交给杨福建、卢永梅；转让内容按原合同基本不变，杨福建、卢永梅必须保证杨海波在原合同（2014年6月1日止）能正常营业，如属原房东和物业的干涉而停业，则杨福建、卢永梅无条件将全部的转让费和乙方所缴纳的费用全部退还给杨海波；原合同到期后，杨福建、卢永梅必须保证以杨海波的名义再续签1-2年合同。2013年11月26日，张孝前与杨福建、卢永梅签订《门面转让协议书》，协议约定：杨福建、卢永梅将活力康城C、D栋110号门面转让给张孝前经营米粉店，转让费为55000元，张孝前一次性付给杨福建、卢永梅50000元，余下的5000元作为杨福建、卢永梅的保证金，张孝前到时归还杨福建、卢永梅；门面租金每月4000元，每个季度由张孝前一次性支付给杨福建、卢永梅；转让内容按原合同基本不变，杨福建、卢永梅必须保证张孝前在原合同（2014年6月1日止）能正常营业，如属原房东和物业的干涉而停业，则杨福建、卢永梅无条件将全部的转让费和张孝前所缴纳的费用全部退还给张孝前；原合同到期后，杨福建、卢永梅必须保证以张孝前的名义再续签1-3年合同，合同签订后，张孝前按时退还给杨福建、卢永梅的押金5000元，否则，张孝前除没收杨福建、卢永梅的押金外，还另外罚杨福建、卢永梅5000元。在该协议书上方空白处注明：因为卫生、油烟造成楼上邻居投诉、造成损失，杨福建、卢永梅不负责，如果门面到期没有签到合同，本人押金5000元不要，同时协助跟甲方调好门面。杨福建、卢永梅陈述，两人将房屋转租给杨海波时，向杨海波收取了50800元的费用。2013年，杨海波出具收条一份，该收条载明：今收到张孝前粉馆转让费44800元。2014年5月30日，因蒋根林不同意房屋继续租赁，张孝前搬离租赁房屋。另查明，在张孝前与杨福建、卢永梅签订《门面转让协议书》时，杨福建、卢永梅向张孝前提供了杨福建、卢永梅与蒋根林签订的《房屋租赁合同书》，但该《房屋租赁合同书》第五条第3点内容为“租赁期限内，乙方有享有转让权”，该字体有明显的改动痕迹。合同签订同日，杨福建出具收条一份，收条载明：今收到张孝前房租费从12月1号——14年3月31号，每月4000元，合计人民币16000元。2014年4月26日，杨福建出具收条一份，收条载明：今收到米粉店张老板4月份至5月份门面租金8000元。还查明，张孝前就相同事由曾诉至原审法院，案号为（2014）雨民初字第01809号，该案于2014年5月19日下午开庭，在庭审中，杨海波到庭认可收取了张孝前的转让费44800元，杨福建对此予以认可。后该案张孝前申请撤诉。原审法院认为：杨福建、卢永梅与蒋根林签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当受合同约束。根据该合同约定，杨福建、卢永梅的租赁期限自2011年6月1日至2014年6月1日，在租赁期限内，杨福建、卢永梅不享有转租权，也不得改变租赁房屋的用途。但杨福建、卢永梅违反合同的约定，在2013年5月8日将涉案房屋转租给了杨海波用于经营米粉店，并在租金外另外收取了50800元的费用。在杨海波退出租赁房屋后，杨福建、卢永梅又于2013年11月26日将该房屋转租给张孝前，张孝前为此向杨海波支付了门面转让费44800元，因此杨福建、卢永梅转租房屋的行为，严重违反合同的约定，蒋根林在合同到期后不再续签并收回租赁房屋，符合法律规定。张孝前主张因租赁合同到期后，杨福建、卢永梅没有确保张孝前续签合同，造成了张孝前重大经济损失应当由杨福建、卢永梅、杨海波共同赔偿。原审法院认为，张孝前支付了44800元的门面转让费，但只经营了半年时间，相应损失必然存在。在杨福建、卢永梅将房屋转租给张孝前的过程中，杨福建、卢永梅提供的是经过改动的《房屋租赁合同书》，致使张孝前误认为房屋可以转租，从而签订了转租协议，且《房屋租赁合同书》中只约定杨福建、卢永梅在同等条件下有优先租赁权，而在杨福建、卢永梅与张孝前的转租合同中约定的是杨福建、卢永梅必须保证以张孝前的名义再续签1-3年合同，杨福建、卢永梅对此显然没有决定权，该约定带有欺骗性质，故杨福建、卢永梅对转租合同及续签条款的约定都具有重大过错。张孝前对该协议的签订也没有尽到合理审慎的注意义务，也存在一定的过错。张孝前支付的门面转让费虽系杨海波收取，但张孝前是基于门面转让协议而支付的该转让费，故杨福建、卢永梅应基于门面转让协议共同赔偿张孝前的经济损失。原审法院根据租赁门面实际使用时间、张孝前与杨福建、卢永梅的过错程度等因素，酌情认定杨福建、卢永梅应当赔偿张孝前的经济损失30000元，对张孝前超出部分诉讼请求，原审法院不予支持。杨海波并非门面转让合同的一方当事人，其收取的门面转让费实际上是杨福建、卢永梅收取的门面转让费在张孝前与杨海波之间的一次转让，张孝前无权要求杨海波承担责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、杨福建、卢永梅于本判决生效之日起7日内共同赔偿张孝前经济损失30000元；二、驳回张孝前的其他诉讼请求。如果杨福建、卢永梅未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费917元，公告费560元，合计1477元，由杨福建、卢永梅负担。杨福建、卢永梅不服原审判决，向本院提起上诉称：杨福建、卢永梅与蒋根林签合同时对于租赁物的转租权问题双方持异议，协调后口头作出了修改，但蒋根林未在合同上修改。两上诉人在租赁以及转租过程中并未谋利，投资十余万元进行装修，购置设施设备，经营了不足两年，转让时仅收取了转让费44800元，付出了5万元以上的使用费和折旧费。原审判决中杨海波却不要为截留设施设备，经营6个月以上支付设施设备费用和使用费、折旧费，有失公允。张孝前经营了半年应按比例支付装修使用费和折旧费，并且予以返还其截留的价值7500元的平面彩电。综上，请求撤销原判。张孝前答辩称：杨福建、卢永梅与原房东蒋根林签定合同后，把门面转租给杨海波，两上诉人对合同进行了涂改，恶意隐瞒了其不享有转租权的事实，张孝前以为两上诉人有权转租，但之后蒋根林发现房屋被转租后提前终止了合同，原审判决认定事实清楚。杨福建、卢永梅上诉提出添置了家具等，且不说是否添置了家具，但张孝前经营粉店并不需要两上诉人所添置的东西，所以其上诉理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。本院认为：杨福建、卢永梅与张孝前签订的《门面转让协议书》因未经出租人蒋根林同意，系无效合同。杨福建、卢永梅违反与蒋根林签订的《房屋租赁合同书》的约定，未经蒋根林同意，在2013年11月26日擅自将房屋转租给张孝前，应承担《门面转让协议书》无效的主要责任，张孝前未尽合理的审慎注意义务，亦应承担相应的责任。在杨福建、卢永梅与蒋根林签订的《房屋租赁合同书》约定的履行期限届满后，因出租人蒋根林不同意房屋继续租赁，张孝前搬离租赁房屋，造成了张孝前一定的经济损失。参照杨福建、卢永梅与张孝前签订的《门面转让协议书》的约定“转让合同按原合同基本不变，甲方（杨福建、卢永梅）必须保证乙方（张孝前）在原合同（2014年6月1日止）能正常营业，如属原房东和物业的干涉而停业，否则，甲方将无条件将全部的转让费和乙方所缴纳的费用全部退还给乙方；原合同到期后，甲方必须保证以乙方的名义再续签1－3年合同，合同签订后，乙方按时退还给甲方押金伍仟元，否则，乙方除没收甲方的押金外，还另外罚甲方伍仟元”；张孝前在原合同期间正常营业，并未因原房东和物业的干涉而停业，所以张孝前要求杨福建、卢永梅退还全部转让费和所缴纳的费用的理由不成立；现杨福建、卢永梅未保证在原合同到期后以张孝前的名义再续签1－3年合同，应承担相应的赔偿责任，本院认为原审判决认定杨福建、卢永梅赔偿张孝前经济损失30000元过高，本院酌情认定杨福建、卢永梅赔偿张孝前经济损失10000元为宜。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但判处不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第02679号民事判决第一项为：限杨福建、卢永梅在本判决生效之日起15日内赔偿张孝前经济损失10000元；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第02679号民事判决第二项；三、驳回张孝前的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费917元，公告费560元，二审案件受理费917元，合计2394元，由张孝前负担718元，杨福建、卢永梅负担1676元。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 刘完玲二〇一五年十月二十六日书记员 范 璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：